拆迁补偿不合理怎么办

拆迁补偿标准到底怎么定

很多人一听说要拆迁，最担心的就是补偿款太少、安置房太远、或者干脆连个说法都没有。其实《国有土地上房屋征收与补偿条例》对这个问题写得清清楚楚——征收补偿必须公平合理，不能因为公共利益就让老百姓吃亏。

按照条例第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不能低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。也就是说，你家房子值多少钱，不是拆迁方一个人说了算，得看周边的商品房卖什么价。如果补偿价跟市场价差一大截，那肯定不合理。

另外补偿里头到底包含哪些项目，很多人也糊涂。条例第十七条列得很明白：一是被征收房屋价值的补偿；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果拆迁方只给房款不给搬迁费，甚至想拿"奖励金"来抵补偿款，那是有问题的。

评估报告能不能自己查

很多被拆迁户反映，从头到尾没见过评估报告，或者看两眼就收走了。根据条例第十九条第二款，被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后还有异议的，可以向专家委员会申请鉴定。

而且根据《房地产估价规范》，评估机构必须独立、客观、公正地出具报告，不能受拆迁方左右。要是评估明显偏低，或者评估机构跟拆迁方有利益关系，被征收人有权要求重新评估或者更换评估机构。

什么情况下可以拒绝签字

有些拆迁方为了赶进度，会拿"别人都签了，就你不同意"来施压。但法律上，补偿协议是双方自愿签的，不是强制性的。根据条例第二十五条，房屋征收部门与被征收人应当订立补偿协议——是"应当订立"，不是"必须接受"。

如果你觉得补偿方案不合理，完全可以不签字。条例第二十六条也说了，如果双方在签约期限内达不成协议，由市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。这个决定会直接写明补偿方式、补偿金额和支付期限等关键内容。如果连补偿决定都不合理，那就进入了法律救济的范畴。

补偿决定下来后还能怎么维权

政府作出补偿决定后，被征收人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。这一点条例第二十六条写得很清楚。行政复议的期限是知道该具体行政行为之日起六十日内（《行政复议法》第九条），行政诉讼的期限是六个月（《行政诉讼法》第四十六条）。

要注意的是，这两个途径可以选一个走，也可以先复议再诉讼。很多人担心走了复议就没法告了——其实不是，对复议结果不服的话，还可以再向法院起诉。

集体土地上的拆迁按什么标准赔

上面说的是国有土地上的房屋征收，如果是农村宅基地或者集体土地上的房子，适用的是另一套规则——《土地管理法》。根据该法第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

集体土地征收的补偿包括：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿费、地上附着物和青苗补偿费、社会保障费用等。其中住宅补偿的原则是"先补偿后搬迁、居住条件有改善"，不能把人往安置房里一塞就完事。

面积怎么算最有利

拆迁补偿的面积计算方式也是个常见争议点。国有土地上按房产证登记的建筑面积算；集体土地上宅基地房屋，各地有不同规定，但一般以宅基地批准文件和房屋实际面积结合确定。如果房子有证载面积但实际搭了扩建，能不能赔要看当地政策，但基本原则是——合法建筑全额赔，违法建筑可能只赔材料成本甚至不赔。

所以如果你家房子结构本身就比较特殊，比如有地下室、阁楼、自建加层，最好提前翻翻当地的征收补偿细则，看有没有专门针对这些面积的计算规定。

拆迁方常用的"套路"怎么识别

实践中有些拆迁方会玩一些"技术活"：比如先发一份很低的评估报告，等你反驳了再给一个稍高一点的方案，显得自己"让步了"；或者用"限时签约奖励金"给人压力，让你觉得不赶紧签就亏了。

但奖励金是奖励性质的钱，不能拿它来替代正常的补偿款。如果总的补偿方案低于市场价格，奖励金再多也是羊毛出在羊身上。还有的拆迁方会口头承诺一些方案之外的好处，比如"先签了后面再补"，这种话千万别信——口说无凭，一切以书面协议为准。

评估机构是谁指定的

条例第十九条第三款规定了，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。如果协商不成，再通过多数决定、随机选定等方式确定。也就是说，你不能被动地等拆迁方塞一个评估机构给你——你有权参与选择，甚至拒绝你不信任的评估机构。

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