物业乱收费，这些行为都违法
住进新小区最怕什么？物业费说涨就涨、收了钱不干活、各种名目的收费项目想加就加。这不是个别现象，《民法典》第二百七十八条写得清清楚楚——物业费标准调整、公共区域经营收益分配这些事，必须由业主共同决定，不是物业公司自己拍脑袋说了算。常见的违法收费套路有：
擅自提高收费标准
开发商交房时定的物业费标准，后期物业想涨就涨——这类情况在不少小区上演。根据《物业管理条例》第四十条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。提价必须经过业主大会表决，双过半（面积过半、人数过半）才算有效。没走这个程序的涨价，业主有权拒交多出的部分。
巧立名目乱收费
装修押金、垃圾清运费、门禁卡工本费、甚至"装修管理费"——有的物业列出十几种收费项目，但仔细一看合同里根本没写。《物业服务收费管理办法》第九条规定，物业服务收费实行明码标价，不得收取任何未予标明的费用。物业能收什么、收多少，全凭合同约定和政府指导价，超出的一律属于乱收费。
公共收益不公示、不分红
电梯广告、小区地面停车费、快递柜场地租金——这些利用业主共有部分产生的收入，《民法典》第二百八十二条明确规定属于全体业主共有。物业收了这些钱，扣除合理成本后应当返还给业主，并且在小区显著位置定期公示收支明细。现实中很多物业对这些收入装聋作哑，既不公示也不分配，这本身就是违法的。
发现乱收费，第一步做什么
别着急去物业大吵一架，先做两件比吵架管用的事。
查合同、对标准
拿出你签的《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》，对照物业公示的收费项目和标准，一笔一笔核对。合同里没写的、超出政府指导价的，就是你可以拒交的。同时可以去当地住建部门网站查一下本小区的物业费备案价格，合同价和备案价不一致的，以备案为准。
固定证据
证据是投诉的底气。把物业的收费通知单、缴费凭证、物业公示栏拍照留底。如果物业在群里发过收费通知，截图保存。最好再跟邻居确认一下，看大家遇到的情况是不是一样的——集体维权的力度远大于单打独斗。向物业发书面异议函（微信文字也算），要求其书面说明收费依据，物业拒不说明的，这份记录就是有利证据。
正式投诉渠道：哪个部门管用
很多业主不知道物业乱收费到底该找谁，结果被物业一句"你告去啊"怼回来。其实有多个投诉渠道，按效率从高到低排列：
12345 市民服务热线（最推荐）
拨打 12345 转接住建部门或市场监管部门，说明小区名称、物业公司名称、乱收费的具体事项。12345 实行限时办结制，一般 5—7 个工作日会有处理回复。这个渠道的好处是有督办机制，部门不敢推诿。根据《价格违法行为举报处理规定》，对价格违法行为的投诉举报，价格主管部门应当依法受理并处理。
向当地住建局物业管理科投诉
住建局是物业行业的主管部门。物业乱收费、服务不达标都可以向物业管理科投诉。各地住建局网站上通常有"物业管理投诉"专栏，也可以直接打电话。住建部门的处罚权限包括：责令整改、通报批评、记入信用档案、降低或吊销资质等级。
向市场监督管理局举报
涉及价格违法、不明码标价、虚假宣传收费项目等情形，可以向市场监管局举报。《价格法》第三十九条明确：经营者不执行政府指导价、不执行法定的价格干预措施，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下罚款。物业收费属于政府指导价范围的，违规收费由市场监管局查处力度更大。
向消费者协会投诉
业主接受物业服务本质上是一种消费行为。物业管理行业协会和消费者协会都可以受理投诉，尤其是物业宣传承诺的免费服务实际却收费这类问题，消协调解成功的概率不低。
法律手段：起诉物业公司
投诉渠道走了一圈，物业还是我行我素？那就走上法庭。《民法典》和《物业管理条例》给业主留了三条路：
主张物业费返还
已经交了的乱收费项目，可以起诉要求物业返还。《民法典》第九百四十九条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业乱收费被迫交了的，业主可依据不当得利制度请求返还，并提供已交费凭证作为证据。
要求撤销不合理收费
物业单方面作出的涨价决定，业主可以请求法院撤销。法院会审查该决定是否经过业主大会表决、表决程序是否合法、收费标准是否超出政府指导价。经审查不合法的，法院将判决撤销该收费决定，物业不得继续执行。
申请更换物业公司
如果物业长期乱收费且无法整改，《民法典》第九百四十六条赋予业主更换物业公司的权利——经业主大会表决通过就可以解除物业服务合同。不过这个周期较长，一般建议在起诉乱收费的同时，同步启动业主大会程序，两件事并行推。
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