“百分之百可以上曲江二小曲江一中”，最终不能引纠纷！

　　买房的时候开发商销售人员除了介绍自身的产品本身外，为了给项目增加附加值，往往会把周边规划，还未兑现的配套作为卖点进行宣传，也会对一些可能有动态变化的信息以现有情况进行宣传，不会告知购房者潜在变化风险。每个人买房的目的除了项目产品本身外，对周边的环境、配套都会纳入重要的参考因素，比如公园、学校、医院、轨道交通、大型商超等等，甚至这些因素在最终下定的时候起到决定作用。

　　对于规划中的配套起到决定性作用的时候，建议购房者一定要写入合同内，这样就能成为合同目的的一部分。虽然一般开发商的《商品房买卖合同（预售）或（现售）》都是房管局的制式合同，但并不意味着制式合同就不能更改、添加内容，即便不能或不愿意更改或添加内容，还能签署补充协议。或在签合同前开发商自己制作的认购书上写明自己决定购买是因为某些因素而决定的，这样才能保证自己的合法权益。

　　原告白先生于2022年6月从被告某地置业宣传了解到被告出售的巴比伦花园公寓可以按照学区划分入学，让原告白先生的孩子在该房屋楼下的曲江二小学就学。

　　原告白先生因此向被告公司交付了首付款350559元，并决定贷款买房，2022年8月被告向原告白先生告知该房屋不能按照学区划分上学，原告白先生认为孩子正常上学的合同目的无法实现，因此要求与被告解除房屋买卖关系，但被告拒绝。原告白先生起诉要求解除房屋买卖合同关系，要求被告退还购房款350559元、支付违约金34114.67元。

　　被告某地置业辩称

　　一、学区变更是政府职能部门的行政行为，不属于不可抗力，不能改变双方订立合同的主要目的，所以原告白先生不能解除合同。

　　1、本案是商品房买卖合同纠纷，合同主要的目的是商品房本身，购房者买房是为了取得房屋。房子以外的比如价格、地段、交通、学区房可能对购房者有影响，但不是合同的主要目的。双方也没有就原告白先生子女就读“曲江一中、二小”作为合同目的进行约定。

　　2、学区调整不能归责于被告某地置业，是政策调整，并且还是教育行政部门的经常性调整，虽然对房地产有较大影响，但不属于原告白先生无法预见的情形，不属于不可能抗力，所以更不属于被告某地置根本违约。双方签订合同时，项目还是曲江一中和二小的学区范围，并且也缴纳了教育配套费，双方签订合同后学区才发生的变化。

　　3、被告某地置业不存在虚假宣传，是基于对政府公信力的信赖。转述项目位于曲江一中和曲江二小的学区范围事实，只是对周边学区规划环境的描述，本身不存在过错，不存在法定解除合同的情形。

　　二、双方签订的合同附件里写明了应该在知道或者应当知道解除合同条件成交之日起15天内将解除合同的书面通知书送达给被告，但原告白先生并没有，所以原告白先生行使合同解除权的期限已满，权利消失了。

　　三、原告白先生没有足额支付全部购房款，所以被告有权拒绝交房，不存在逾期违约交房，原告白先生无权解除合同。

　　四、本案如果判决解除合同，可能会引起其他未诉的业主的蝴蝶效应，影响企业的正常经营，与促进交易和稳定市场秩序的价值观相悖，对被告不公平。

　　查明事实

　　2022年6月3日原告白先生与被告某地置业签订了《定购协议书》合同，单位15805.88元/㎡，总价690559元。后双方签订了《商品房买卖合同》，原告白先生向被告份三次支付了350889元首付款，被告某地置业出具了收据，但被告未能按照合同约定向原告白先生交付符合合同约定的交付条件的房屋。

　　2022年6月22日被告某地置业的销售人员向原告白先生发微信告知学区划分出来了，案涉房屋位于曲江二小和曲江一中学区范围，并向原告白先生保证“百分之百可以上曲江二小曲江一中”。

　　2022年7月原告白先生从被告某地置业的销售人员及其他业主处了解到案涉房屋的学区并不在曲江二小，并且承诺2022年7月交付的房屋实际到2024年8月才达到交付条件。

　　被告某地置业称2021年曲江学区划分案涉房屋属于曲江二小、曲江一中学区范围，当时教育行政部门未将住宅项目和商业项目进行区分。2022年7月曲江学区划分针对商业项目不包含在划分学区内，将学区变更成了曲江七小和曲江二中。

　　关于原告白先生的贷款问题，在被告某地置业联系下与银行对接办理贷款手续，后银行告知原告白先生，因被告某地置业额度不够不能办理贷款，但被告某地置业也从未联系过原告白先生变更付款方式。虽然被告某地置业辩称电话联系过原告白先生变更付款方式，但没有提供相应证据。

　　法院判决

　　一、解除原告白先生与被告某地置业签订的《商品房买卖合同》，原告白先生与被告某地置业在判决生效三十日内办理注销合同网签手续；

　　二、被告某地置业判决生效十日内向原告白先生退还购房款350559元并支付违约金3505.59元。

　　判决时间2025年4月28日

　　裁判理由

　　法院首先认为双方签订的合同是合法有效的，合同约定的交房时间为2022年7月31日，但到底交付时间时未取得竣工验收备案文件，未达到交付条件。

　　虽然原告未全部支付购房款，但是双方合同约定的付款方式是首付款和按揭款，合同签订长达两年原告始终未获得贷款审批，才导致原告无法支付后续购房款，原因在于被告，原告并没有过错。按照合同约定逾期交房超过360天后，买受人可以主张解除合同，原告贷款无法办理，且案涉房屋长达一年时间未达到交付条件，合同目的无法实现，原告享有合同解除权。

　　根据原告提交的聊天记录、户口本，可以看出原告存在将来子女入学的需要，且签合同时原告系因案涉房屋保证将来子女入学曲江二小、曲江一种而签订的合同，合同签订后政策变更学区范围，原告子女无法就读曲江二小、曲江一中的目的也无法实现，所以原告要求解除合同有事实和法律依据。

　　判决依据

　　《民法典》

　　第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。