当开发商因提供虚假工程规划证导致网签失败时，购房者有权要求退还首付款并追究开发商责任。此类情况中，开发商行为构成欺诈或根本违约，购房者可通过协商、投诉、诉讼等途径维权。需优先收集证据（如购房合同、付款凭证、假证证明等），先与开发商协商退款，协商不成可向住建部门投诉或提起诉讼，要求返还首付款及利息，并可主张赔偿损失。 工程规划证是假的导致网签失败，首付款咋退 在商品房交易中，工程规划证是开发商合法开发建设的核心证件之一，直接影响网签、产权登记等关键环节。若开发商使用伪造的工程规划证与购房者签订购房合同，会导致网签无法通过（因住建部门系统核验证件信息时发现虚假），购房者无法正常办理后续贷款、过户等手续。此时，购房者已支付的首付款能否退还、如何退还，成为核心问题。 例如，王女士与某开发商签订《商品房买卖合同》，支付30%首付款（60万元）后，在办理网签时被住建部门告知该项目工程规划证为伪造，网签无法办理。开发商以“政策原因”拖延退款，王女士陷入“房没买成，钱难追回”的困境。这种情况下，购房者的合法权益如何保障？首付款退还的法律依据和实操路径是什么？ 法律解析： 1. 开发商行为构成欺诈或根本违约。工程规划证是商品房开发的法定前置审批文件，根据《城乡规划法》规定，未取得工程规划许可证或使用虚假证件开发建设属于违法行为。开发商故意提供假证，主观上存在欺诈故意，客观上导致合同目的（即合法取得房屋产权）无法实现，属于根本违约。 2. 购房合同可能无效或可撤销。根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销。若合同被撤销，根据第157条，因该合同取得的财产（如首付款）应当返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方（开发商）应赔偿对方由此所受的损失。 3. 购房者享有法定解除权。即使合同未被撤销，因开发商未取得合法规划手续导致网签失败，属于“因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的不能实现”，根据《民法典》第563条，购房者有权解除合同，并要求返还已付款项及利息。行动建议： 1. 立即固定证据：收集购房合同、首付款支付凭证（银行转账记录、收据）、开发商宣传资料（如承诺“五证齐全”的广告）、住建部门出具的“网签失败原因说明”（需明确提及工程规划证虚假）、与开发商沟通的录音/聊天记录等，证明开发商存在欺诈或违约行为。 2. 书面催告开发商退款：向开发商发送《退款通知书》，明确要求在指定期限内退还首付款及利息（按LPR计算），并保留送达证据（如快递签收记录、邮件回执）。此举既能督促开发商，也可作为后续维权的书面依据。 3. 向行政部门投诉举报：携带证据向当地住建局（负责规划审批和房地产市场监管）、市场监管局（负责虚假宣传、欺诈行为查处）投诉，要求行政部门介入调查开发商的违法违规行为，通过行政压力促使开发商退款。 4. 准备诉讼或仲裁材料：若协商、投诉无果，需及时通过法律途径维权。若合同约定了仲裁条款，向约定仲裁机构申请仲裁；若无，向房屋所在地法院提起诉讼，诉求包括：解除合同、返还首付款、支付资金占用利息（自付款日至实际退款日，按LPR计算），若存在欺诈，可额外主张赔偿（如首付款的3倍，需符合《消费者权益保护法》第55条要件）。 赔偿计算方法： 1. 首付款返还：全额返还已支付的首付款（以实际付款金额为准，需提供银行转账记录、收据等凭证）。 2. 资金占用利息：自付款日起至实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。例如，首付款60万元，付款日为2023年1月1日，退款日为2023年7月1日，期间LPR平均为3.65%，则利息=60万×3.65%×（181天/365天）≈10,800元。 3. 额外赔偿（如构成欺诈）：根据《消费者权益保护法》第55条，若开发商存在欺诈行为（如明知规划证虚假仍销售），购房者可要求增加赔偿，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的3倍（但需注意，商品房是否适用“退一赔三”存在争议，部分法院认为商品房属于大宗商品，不适用《消法》“退一赔三”，但可主张因欺诈导致的实际损失赔偿，如为购房支付的税费、误工费等）。 解决方法： 1. 协商退款：这是最快捷的方式。购房者可携带证据与开发商当面沟通，明确告知其行为的违法性及法律后果（如行政罚款、信用惩戒、诉讼败诉风险），争取达成书面退款协议（约定退款金额、期限、利息等）。 2. 行政投诉施压：向住建局投诉开发商“未取得合法规划手续销售商品房”，住建局可责令开发商限期整改、暂停销售、甚至处以罚款；向市场监管局投诉“虚假宣传”，要求对开发商的欺诈行为进行查处，行政部门的介入往往能推动开发商主动退款。 3. 仲裁或诉讼：若协商、投诉无效，通过法律程序强制开发商退款。起诉时需准备起诉状、证据材料（合同、付款凭证、网签失败证明等），向房屋所在地法院提交。诉讼周期一般3-6个月，若开发商拒不执行判决，可申请法院强制执行（冻结开发商账户、拍卖资产等）。 4. 集体维权（如涉及多户业主）：若同一项目多名购房者因假规划证导致网签失败，可联合起来共同维权，通过集体投诉、集体诉讼增强话语权，降低单个维权成本。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第148条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 2. 《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 3. 《中华人民共和国民法典》第157条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 4. 《城市房地产开发经营管理条例》第12条：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设……未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。” 5. 《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。” 法临有话说：开发商使用假工程规划证导致网签失败，本质是开发商违法违约，购房者无需承担任何责任，有权全额追回首付款并索赔损失。关键在于及时固定证据、通过协商或法律途径维权。生活中，类似问题还有“开发商未取得预售证卖房能退首付吗？”“网签后开发商破产首付怎么办？”“因开发商原因导致贷款批不下来能退首付吗？”等，若您遇到类似房产纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案，避免自身权益受损。

在办公楼交易中，若开发商擅自更改楼梯位置影响办公使用，用户可主张开发商违约。同时，需判断中介是否尽到如实报告义务，若中介存在过错（如未披露设计变更），可要求退还中介费。解决路径包括收集证据、协商沟通，协商不成可投诉或诉讼，依据《民法典》《商品房销售管理办法》等法律主张权益。 买办公楼开发商擅自改楼梯位置影响办公，中介费怎么退 购买办公楼时，开发商未经购房者同意擅自变更楼梯位置，属于严重违反合同约定的行为，可能导致办公空间布局混乱、通行效率降低、使用功能受限等问题，直接影响用户的正常办公需求。此时，用户除了可向开发商追究违约责任外，还可能涉及中介费的退还问题。例如，若中介在交易过程中未核实房屋实际规划设计情况，或明知开发商变更设计却未向用户披露，导致用户基于错误信息签订合同，用户有权要求中介退还部分或全部中介费。 法律解析： 开发商擅自变更楼梯位置构成根本违约。根据《商品房销售管理办法》规定，开发商应按批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。若变更设计未书面通知购房者，购房者有权解除合同并索赔。本案中，楼梯位置变更属于影响房屋使用功能的重大设计变更，开发商未征得用户同意，已构成违约。 中介的责任取决于其是否履行如实报告义务。依据《民法典》，中介需就订立合同的重要事项向委托人如实报告。若中介明知或应知开发商变更楼梯位置却未告知，或未核实房屋规划设计文件，存在过错，需承担赔偿责任，用户可要求退还中介费；若中介已尽到合理审查义务（如核实了备案的规划图并告知用户），则可能无需退还，但需举证证明已履行义务。行动建议： 1. 固定关键证据：收集购房合同（含附件中的规划图、户型图）、开发商宣传资料（如楼书、沙盘照片）、楼梯位置变更的现场照片/视频、与开发商/中介的沟通记录（微信、邮件、书面通知等）、中介费支付凭证（转账记录、发票）等，证明开发商违约及中介是否存在过错。 2. 书面催告开发商与中介：向开发商发送《违约告知函》，要求其恢复原设计或赔偿损失；向中介发送《中介费退还通知书》，说明其未履行告知义务的事实，明确退还金额及期限。 3. 评估实际影响：委托专业机构（如建筑设计公司）出具报告，证明楼梯位置变更对办公使用的具体影响（如通行距离增加、消防通道不符合标准等），作为主张损失的依据。 赔偿计算方法： 中介费退还金额需结合中介过错程度、实际损失及合同约定综合确定： 若中介完全未履行审核义务（如未核实规划文件，导致用户不知情），可主张全额退还中介费； 若中介部分过错（如未及时更新设计变更信息，但用户已知部分情况），可按过错比例（通常50%-80%）退还，例如中介费10万元，中介过错比例60%，可主张退还6万元； 若合同约定“因开发商违约导致合同解除的，中介退还50%中介费”，则按约定执行。同时，可要求中介赔偿因延迟维权产生的合理费用（如律师费、交通费）。 解决方法： 1. 协商优先：与中介当面沟通，出示证据说明其过错，提出具体退还金额（如全额或80%），签订书面退款协议，明确退款时间和方式。 2. 行业投诉：向当地房地产中介行业协会或住建部门投诉，提交证据材料，要求协会/部门介入调解，督促中介履行退款义务。 3. 仲裁或诉讼：若协商、投诉无果，可根据中介合同中的仲裁条款申请仲裁，或向法院起诉，提交证据（如合同、沟通记录、损失证明），请求法院判决中介退还中介费并赔偿损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 法临有话说：本案中，开发商擅自改楼梯位置属违约，中介若未尽告知义务需退还中介费。建议先通过证据固定和协商解决，必要时借助投诉或法律途径维权。生活中，类似“中介隐瞒房屋抵押情况能否退中介费”“开发商延期交房中介费怎么处理”等问题也常见，若您遇到购房中介纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律建议。

购房者通过中介购买房产时，若发现开发商的建筑工程施工许可证系虚假，中介未履行核实开发商资质的义务，导致购房者权益受损，有权要求退还中介费。根据《民法典》，中介需承担如实报告义务，因过错造成损失的应退还报酬并赔偿。解决途径包括协商、向住建部门或消协投诉、仲裁（如有约定）及诉讼，需收集中介合同、付款凭证、施工许可证虚假证明等证据，主张全额或部分退还中介费。 开发商建筑工程施工许可证是假的，中介费咋退 在房地产交易中，中介作为连接购房者与开发商的桥梁，其核心职责之一是核实交易相关主体的资质及项目合法性。然而，部分购房者在通过中介购房后，可能会遭遇开发商“五证不全”的问题，其中建筑工程施工许可证虚假尤为常见。施工许可证是开发商合法施工的前提，若为虚假，可能导致项目停工、无法办理产权登记，甚至购房合同无效。此时，购房者不仅面临与开发商的纠纷，还需解决已支付给中介的中介费能否退还的问题。我们将从法律义务、责任认定、维权步骤等方面，详细解析中介费退还的路径。 例如，王女士通过某中介购买了一套期房，支付了2万元中介费。签约后她查询发现，开发商提供的施工许可证编号在住建局系统中不存在，属于伪造。此时，王女士能否要求中介退还2万元中介费？答案是肯定的，关键在于中介是否尽到了核实开发商资质的义务。 法律解析： 要解决中介费退还问题，需明确中介在交易中的法律义务及过错责任。根据《民法典》，中介合同中，中介的核心义务是“如实报告义务”，即应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。建筑工程施工许可证是开发商合法开发建设的法定凭证（《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得施工许可证不得开工），属于“与订立合同有关的重要事实”，中介在促成交易前，负有核实开发商是否具备合法资质（包括施工许可证）的义务。 若中介未核实或明知施工许可证虚假仍促成交易，即违反如实报告义务，存在过错。根据“过错责任原则”，中介因过错导致购房者权益受损的，购房者有权要求其退还已收取的中介费（即报酬），若造成额外损失（如定金损失、利息等），还可要求赔偿。即使中介声称“仅提供信息对接服务”，也不能免除其对核心资质文件的基本核实义务——这就像医生不能以“仅开药方”为由拒绝核实患者病情，中介必须对交易标的的合法性尽到审慎审查责任。行动建议： 1. 立即固定证据：收集中介合同（明确中介费金额、服务内容）、中介费支付凭证（转账记录、收据）、开发商提供的虚假施工许可证复印件、向住建局申请查询的《施工许可证信息不存在/无效的证明》（关键证据，需加盖公章）、与中介的沟通记录（微信、短信、邮件等，证明中介未告知许可证问题）。 2. 书面催告中介退还：向中介发送《退款通知书》，说明开发商施工许可证虚假的事实、中介未尽核实义务的过错，明确要求在7日内全额退还中介费，并保留邮寄回执或送达记录。 3. 同步核查购房合同效力：施工许可证虚假可能导致开发商无法合法交房或办理产权，需联系开发商确认合同状态（是否可解除、是否需退还房款），避免因开发商问题影响中介费退还主张（例如，若购房合同已解除，中介促成的“交易”自始无效，更易主张全额退中介费）。 4. 向中介监管部门投诉：若协商无果，向当地住建局中介科（中介行业主管部门）或消费者协会投诉，提交证据材料，要求行政部门督促中介整改退款（行政投诉能对中介形成压力，部分中介会在监管介入后主动协商）。 赔偿计算方法： 中介费退还金额需根据中介的过错程度确定，一般分为两种情况：1. 全额退还：若中介完全未核实施工许可证（例如未要求开发商提供原件、未通过官方渠道查询），或明知虚假仍隐瞒，导致购房者签订无效/无法履行的合同，应全额退还已收取的中介费（如王女士支付的2万元需全部退还）。2. 部分退还：若中介已部分履行核实义务（如查看了许可证复印件但未核实真实性），但仍存在过失，可按过错比例退还（例如中介过错占70%，则退还70%中介费）。实践中，法院倾向于对中介苛以较高注意义务，只要施工许可证虚假且中介未发现，通常支持全额退还中介费，因“合法性核实”是中介服务的核心价值，缺失则服务目的未实现。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：携带证据与中介当面沟通，强调其未履行《民法典》规定的如实报告义务，引用类似案例（可搜索“中介未核实施工许可证 退还中介费”判决书）增强说服力。协商时可提出“全额退款+承担部分维权费用”的方案，避免僵局。若中介同意退款，需签订书面协议，明确退款金额、时间及“双方无其他争议”条款。 2. 行政投诉（快速施压）：向当地住房和城乡建设局中介监督科提交《投诉书》，附证据材料。住建局有权对中介“未如实报告”的行为进行行政处罚（如罚款、信用扣分），中介为避免监管风险，可能主动联系退款。投诉后可定期跟进进度（通常15-30个工作日内回复）。 3. 仲裁（有合同约定时适用）：若中介合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），可向约定仲裁机构申请仲裁，提交证据并主张退还中介费。仲裁裁决具有强制执行力，且审理周期通常短于诉讼。 4. 诉讼（最终保障手段）：若协商、投诉、仲裁均无果，向中介所在地法院提起诉讼，案由为“中介合同纠纷”，诉讼请求包括“判令被告退还中介费XX元”“承担诉讼费”。起诉时需提交起诉状、证据清单（含上述收集的所有证据）、双方身份信息。法院审理时，重点审查中介是否尽到核实义务，若举证充分，一般会支持退还请求。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”（注：若因中介过错导致合同无效/解除，视为“未促成有效合同”，可参照此条主张不支付报酬，已支付的应退还。） 3. 《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：“房地产开发企业在取得施工许可证后，方可进行商品房预售。”（明确施工许可证是合法预售的前提，中介需核实此资质。） 4. 《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。”（施工许可证属于“有关资料”，中介需查看并核实。） 法临有话说：当开发商施工许可证虚假导致购房纠纷时，中介费的退还核心在于中介是否尽到“合法性核实义务”。我们可通过协商、投诉、仲裁或诉讼维权，关键是固定中介过错证据（如未核实资质的证明）。生活中，类似问题还有“中介隐瞒房屋抵押信息能退中介费吗？”“开发商无预售证中介促成交易如何索赔？”等，若您正面临中介合同纠纷、开发商资质问题或购房退款难题，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，让专业律师帮您理清证据链，最大化维护合法权益。

在二手商铺交易中，若实际楼道结构与合同约定不符，定金退还需结合合同约定、卖方过错程度及法律规定综合判断。若卖方未如实披露或交付的商铺结构与合同明确约定不一致，构成违约，买方有权要求退还定金，甚至主张双倍返还。解决时需先固定证据（合同、结构差异证明等），优先协商，协商不成可通过发函、仲裁或诉讼维权。核心法律依据为《民法典》定金罚则及违约责任条款，关键在于证明卖方违约事实。 买二手商铺房子与合同中的楼道结构不同，定金该怎么退 二手商铺交易中，“货不对板”是常见纠纷，楼道结构差异便是典型问题。比如合同中明确约定“楼道宽度2.5米、双梯设计”，但实际交付时发现楼道仅1.8米且为单梯，这种情况会直接影响商铺使用价值（如客流通行、消防合规等）。此时，买方最关心的是已支付的定金能否退还。这类纠纷的核心在于：卖方是否构成违约，以及定金的性质（立约定金还是履约定金）如何认定。解决此类问题需结合合同条款、证据收集和法律规定，分步骤推进维权。 举个例子：小王买二手商铺时，合同附件图纸标注楼道为“开放式、连通主通道”，但收房时发现楼道被墙体封堵，仅留窄小侧门。这种明显与合同约定不符的情况，就属于卖方违约，小王有权要求退还定金。 法律解析： 1. 定金的法律性质：根据《民法典》，定金分为“立约定金”（担保合同订立）和“履约定金”（担保合同履行）。二手商铺交易中，若定金条款明确为“履约定金”，则适用定金罚则；若未明确，需结合交易阶段判断（如签约后支付的定金通常视为履约定金）。 2. 卖方违约的认定：若合同中对楼道结构有明确约定（如尺寸、布局、连通方式等），卖方交付的商铺实际结构与约定不符，且未提前告知买方，即构成根本违约。即使合同未书面约定，但卖方通过广告、口头承诺或补充协议明确过楼道结构，也可视为合同内容的一部分，卖方未履行即违约。 3. 定金罚则的适用：若卖方违约，买方有权要求“双倍返还定金”（即返还已付定金的2倍）；若买方违约，定金不予退还。但若双方均无过错（如结构差异因政策调整等不可抗力导致），定金应无息退还。 你可能想知道：“如果合同中没写楼道结构，能退定金吗？”这取决于能否证明卖方存在欺诈或隐瞒。比如卖方明知楼道结构与宣传不符却未告知，买方可主张撤销合同并要求返还定金。行动建议： 1. 固定关键证据：立即收集合同原件（含附件图纸、补充协议）、商铺现状照片/视频（重点拍摄楼道结构差异处）、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼道结构的描述）、支付定金的转账凭证等，确保证据链完整。 2. 书面催告协商：向卖方发送书面函件（建议通过EMS邮寄并保留回执），明确指出楼道结构与合同不符，要求其在7日内说明情况并协商定金退还事宜。函件中需附证据清单，避免口头协商无据可查。 3. 第三方评估（可选）：若结构差异争议较大（如卖方否认差异存在），可委托专业机构（如测绘公司、建筑设计单位）出具《结构差异评估报告》，证明实际结构与合同约定的不符程度，增强维权说服力。 4. 避免“主动违约”：在协商期间，切勿以“不买了”为由单方终止交易，否则可能被卖方反咬“买方违约”，导致定金无法退还。需始终以“卖方违约”为核心主张。 赔偿计算方法： 定金退还金额需根据违约方及定金性质确定： 1. 卖方违约（履约定金）：买方已支付定金N元，卖方应双倍返还定金，即退还金额=2×N元（例如支付5万元定金，可要求退还10万元）。 2. 双方无过错（如不可抗力）：定金无息退还，即退还金额=N元。 3. 买方违约：定金不予退还（但若卖方存在过错，买方仍可主张部分退还）。 注意：若定金超过合同总价款的20%（如商铺总价100万，定金超过20万），超过部分不适用定金罚则，仅需返还超过部分的本金。 解决方法： 1. 优先协商解决：通过中介或直接与卖方沟通，提出退还定金的具体方案（如全额退还或双倍返还）。协商时可适当让步（如放弃部分赔偿），争取快速解决，避免耗时耗力。 2. 申请调解：若协商无果，可向当地房地产交易中心、消费者协会或调解委员会申请调解，由第三方介入促成双方达成协议。调解不收取费用，效率较高。 3. 仲裁（需合同约定）：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，仲裁裁决具有强制执行力。 4. 诉讼维权：向商铺所在地法院提起诉讼，提交起诉状、证据材料（合同、证据清单、评估报告等），主张卖方违约并要求退还定金。诉讼周期较长（3-6个月），但可申请财产保全，防止卖方转移资产。 划重点：无论选择哪种方式，均需在诉讼时效内提出（一般为3年，自知道或应当知道权利受损之日起算）。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 法临有话说：二手商铺楼道结构与合同不符时，定金退还的核心是证明卖方违约。建议先通过证据固定和协商解决，若协商不成，可依法通过调解、仲裁或诉讼维权。实际操作中，合同条款的明确性、证据的充分性是关键。类似问题还包括“二手房面积与合同不符定金怎么退”“商铺实际层高不足能否退定金”等，若你遇到此类纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。

购买商铺后，若开发商未经购房者同意擅自更改电梯位置，导致商铺营业受到实质性影响，购房者可依据合同约定及法律规定主张退房退款。需先固定开发商违约证据（如购房合同、规划图纸、变更通知等），通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解除合同，要求返还购房款并赔偿利息、预期损失等。关键在于证明开发商行为构成根本违约，且电梯位置变更与营业受损存在直接因果关系。 买商铺开发商擅自更改电梯位置影响营业，购房款怎么退 在商铺交易中，电梯位置是影响客流量、经营便利性的重要因素，不少购房者会将其作为选铺的核心考量。若开发商在签订购房合同后，未经购房者同意擅自变更电梯规划位置，导致商铺实际使用价值下降（如客流量减少、顾客动线受阻、营业面积利用率降低等），购房者有权通过法律途径要求退房并退还购房款。例如，原本电梯正对商铺门口，变更后移至商场另一端，导致顾客难以发现商铺，直接影响营业收入，这种情况就属于典型的因规划变更导致的违约。 法律解析： 开发商擅自更改电梯位置的行为是否构成违约，需结合合同约定及法律规定综合判断。首先，若购房合同中明确约定了电梯位置、规划设计等条款，开发商未经购房者书面同意变更的，属于违反合同约定的行为。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 其次，即使合同未明确约定电梯位置，开发商也负有保障商铺基本使用功能的义务。电梯作为商铺的重要配套设施，其位置变更若导致商铺无法实现合同目的（如无法正常营业、价值大幅贬损），则构成“根本违约”。根据《民法典》第五百六十三条，因一方违约致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。此外，《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。若开发商未履行通知义务，购房者有权退房。行动建议： 1. 固定证据，明确违约事实：收集购房合同（重点标注规划设计、配套设施条款）、原规划图纸（含电梯位置标注）、变更后的实际电梯位置照片/视频、开发商关于规划变更的通知（若有）、商铺现场客流量变化记录、经营损失证明（如营业额对比、租金评估报告等），证明电梯位置变更与营业受损的直接因果关系。 2. 及时与开发商协商沟通：向开发商发送书面函件，明确提出电梯位置变更未经同意、影响营业的事实，要求解除合同并退还购房款（含已付定金、首付款、贷款部分等），同时主张利息损失（按已付款项的银行同期贷款利率计算）及实际经营损失（如装修费、租金损失等）。协商时可录音或留存书面沟通记录，作为后续维权证据。 3. 向相关部门投诉，固定行政处理记录：若开发商未按规定办理规划变更手续，可向当地自然资源和规划局投诉，要求核查变更是否经过合法审批；向住建部门投诉开发商违约行为，获取行政调解或处理意见，增强维权证据效力。 4. 委托律师评估，制定维权方案：若协商无果，及时咨询专业律师，分析合同条款、证据效力及胜诉可能性，确定通过仲裁或诉讼解除合同、退款赔偿的具体策略。 赔偿计算方法： 退购房款及赔偿金额通常包括以下部分：1. 已付购房款全额返还：包括定金、首付款、银行贷款已还款部分（若已办理按揭，需与银行协商提前还款或由开发商代偿）。2. 利息损失：以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR）计算，从付款日起至实际退款日止。例如，已付房款100万元，付款时间2年，LPR为3.45%，则利息损失约为100万×3.45%×2=6.9万元。3. 实际损失赔偿：包括因电梯变更导致的装修损失（如已投入装修的费用）、预期营业损失（需提供营业额下降的客观证据，如变更前后的销售数据对比、周边同类商铺租金差异等）、为维权支出的合理费用（如律师费、诉讼费、保全费等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：与开发商签订书面和解协议，明确退房退款金额、支付时间、违约责任等，避免后续纠纷。例如，约定开发商在30日内返还全部购房款100万元，并赔偿利息及装修损失10万元，双方互不追究其他责任。 2. 调解途径：向当地消费者协会、房地产行业协会或人民调解委员会申请调解，由第三方组织协调双方达成一致。调解达成的协议具有法律约束力，可申请法院司法确认。 3. 仲裁解决：若购房合同中约定了仲裁条款（如“因本合同引起的争议由XX仲裁委员会仲裁”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据材料主张解除合同、退还房款及赔偿。仲裁裁决为终局裁决，可直接申请法院强制执行。 4. 诉讼解决：向商铺所在地人民法院提起诉讼，提交起诉状、证据清单（含合同、规划图纸、损失证明等），请求法院判决解除合同、开发商返还购房款并赔偿损失。诉讼中可申请财产保全，冻结开发商账户或查封商铺，确保判决后能顺利执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 法临有话说：开发商擅自更改电梯位置导致商铺营业受损，购房者可通过固定证据、协商、仲裁或诉讼等方式主张退房退款，核心是证明开发商违约及损失因果关系。实际操作中，合同条款解读、证据充分性直接影响维权结果。若你还遇到“开发商延迟交房怎么索赔”“商铺产权与宣传不符能否退房”“购房定金能否退还”等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解决方案。

当开发商房屋阁楼被认定为违建导致实际面积减少时，购房者可依据购房合同及法律规定维权。需先收集违建认定、面积差异等证据，优先与开发商协商退款；协商不成可向住建部门投诉，或通过诉讼/仲裁主张退还减少面积对应的房款、利息及违约金。法律上，开发商交付房屋与合同约定不符构成违约，购房者有权解除合同或要求赔偿，具体可按合同单价×减少面积计算退款金额。 开发商房子阁楼是违建，现在面积少了怎么退购房款 在商品房交易中，部分购房者可能遇到这样的情况：购房时开发商宣传或合同中包含阁楼面积，但收房后发现阁楼因未取得规划许可等原因被认定为违建，导致无法办理产权登记，实际可使用或确权的面积比合同约定大幅减少。此时，购房者面临“花了钱却没买到对应面积”的问题，核心诉求是退还因阁楼违建导致的面积减少部分的购房款。这一问题涉及合同履行、开发商诚信义务及违建处理等法律问题，需要通过合法途径维护自身权益。 例如，王女士购买某楼盘房屋，合同约定建筑面积120平米（含阁楼20平米），单价1.5万元/平米，总房款180万元。收房时得知阁楼属违建无法确权，实际产权面积仅100平米，此时她有权要求开发商退还20平米对应的30万元房款及相关损失。 法律解析： 首先，阁楼作为违建不具备合法产权，不能计入合同约定的产权面积。根据《城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的建筑属违建，无法办理不动产登记，不产生物权效力。若开发商在销售时将违建阁楼计入合同面积，属于对房屋基本情况的虚假陈述。 其次，开发商构成违约或欺诈。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。若开发商明知阁楼为违建却故意隐瞒或虚假承诺其为合法面积，还可能构成《消费者权益保护法》中的欺诈，购房者可主张“退一赔三”（但需结合具体证据）。 最后，面积差异处理有明确规则。根据《商品房销售管理办法》第二十条，合同未约定面积差异处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房；若不退房，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。本案中因阁楼违建导致面积减少，属于“实际面积小于合同约定面积”，可直接适用该规则。行动建议： 1. 固定证据：立即收集购房合同（重点标注面积构成、单价、违约责任条款）、付款凭证、开发商宣传资料（如广告、沙盘照片、销售承诺录音等）、不动产登记部门或城管部门出具的阁楼违建认定文件（如《行政处罚决定书》《违建认定书》）、房屋测绘报告（证明实际产权面积）等，确保能证明“合同约定面积包含违建阁楼”及“实际面积减少”的事实。 2. 书面催告开发商：向开发商发送正式书面函件，说明阁楼违建导致面积减少的情况，依据合同及法律要求退还减少面积对应的房款、利息（按LPR计算）及违约金（如有合同约定），并要求在合理期限内（如15个工作日）回复，保留邮寄回执或送达记录。 3. 向行政部门投诉：若开发商拒绝协商，可向当地住建局（或房管局）投诉，提交证据说明开发商销售违建房屋、面积欺诈等问题，要求行政部门介入调解或对开发商进行行政处罚（如责令整改、罚款），行政处理结果可作为后续维权的辅助证据。 4. 评估诉讼/仲裁必要性：若协商、投诉无果，根据合同约定的争议解决方式（诉讼或仲裁），准备起诉状（或仲裁申请书）、证据清单，向法院或仲裁机构提起诉讼，主张解除合同（或继续履行但退还差额房款）、赔偿损失。 赔偿计算方法： 退款金额主要包括“减少面积对应的房款”及“利息/违约金”两部分： 1. 基础退款金额=合同约定单价×减少的合法面积。例如：合同约定总房款=单价×（套内面积+公摊面积+阁楼面积），若阁楼20平米属违建，实际合法面积减少20平米，单价1.5万元/平米，则基础退款金额=1.5万×20=30万元。 2. 利息计算：自付款之日起至退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。如30万元房款已支付2年，LPR平均为3.65%，则利息=30万×3.65%×2=2.19万元。 3. 违约金（如有约定）：若合同约定“面积误差超过3%按日万分之五支付违约金”，则按约定计算；若无约定，可主张赔偿实际损失（如因面积减少导致的租金损失、装修规划变更损失等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：与开发商面对面沟通，明确提出退款要求及计算依据，可适当让步（如放弃部分利息）以快速解决。建议全程录音或签订书面协议，避免口头承诺无凭。例如：购房者可提出“退还30万元房款+1万元利息”，开发商同意后签订《退款协议》，约定付款时间及违约责任。 2. 行政调解：向当地住建部门或消费者协会申请调解，由第三方组织双方协商。行政部门可依据《商品房销售管理办法》等法规，向开发商释明法律责任，推动退款。 3. 诉讼/仲裁（最终途径）：若开发商拒不退款，向法院起诉（或按合同约定申请仲裁），提交证据包括合同、违建认定书、付款凭证等，请求法院判决开发商退还房款、支付利息及违约金。胜诉后若开发商不履行，可申请强制执行。 需注意：诉讼时效为3年，从购房者知道或应当知道阁楼为违建、面积减少之日起计算，超过时效可能丧失胜诉权，需及时维权。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 3. 《商品房销售管理办法》第二十条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 4. 《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。” 法临有话说：当开发商阁楼违建导致面积减少时，购房者无需自认倒霉，通过收集证据、协商、投诉、诉讼等步骤，可依法追回减少面积对应的房款及损失。实践中，类似问题还包括“开发商虚假宣传赠送面积无法兑现”“房屋公摊面积过大”“产权登记面积与合同不符”等，若你遇到这些情况，或对退款流程、证据收集有疑问，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，避免因不懂法律而错失维权时机。

开发商未取得预售许可证即销售房屋属违法行为，所签认购协议或预售合同无效，购房者有权要求退还定金。若开发商故意隐瞒无预售证事实，还可主张双倍返还定金。退定金流程可通过协商、向住建部门投诉、仲裁或诉讼解决，关键需留存定金收据、认购书等证据，及时借助法律途径维权，避免开发商拖延或推诿。 开发商没有预售许可证，定金怎么退 在商品房交易中，预售许可证是开发商合法预售房屋的“身份证”，《城市商品房预售管理办法》明确规定，未取得预售许可证的房屋不得预售。实践中，部分开发商为快速回笼资金，在未取得预售许可证时就以“认筹”“认购”名义收取定金，很多朋友交了定金后才发现这一问题，担心定金无法退还。本文将从法律层面解析无预售许可证时定金的退还依据、实操步骤及赔偿标准，帮助购房者明确维权路径。 例如，王女士看中某楼盘，在销售劝说下签订《认购书》并支付5万元“定金”，后得知该项目未取得预售许可证，她能否要回定金？甚至要求双倍返还？答案是肯定的，这正是本文要详细解答的核心问题。 法律解析： 预售许可证是商品房预售的法定前提。根据《城市商品房预售管理办法》第六条，商品房预售实行许可制度，开发商必须取得房地产管理部门核发的《商品房预售许可证》才能进行预售，否则预售行为违反法律强制性规定。 未取得预售许可证的认购协议或预售合同无效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，开发商在无预售许可证时与购房者签订的《认购书》《商品房预售合同》等均属无效合同，自始没有法律约束力。 定金应全额返还，故意隐瞒可主张双倍返还。定金分“立约定金”（担保签订正式合同）和“履约定金”（担保合同履行），无论哪种，因合同无效，开发商收取定金的行为失去合法基础，应返还已收定金。若开发商故意隐瞒无预售许可证的事实（如谎称“证件正在办理中”却一直未取得），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即“双倍返还定金”。 你可能想知道：如果认购书上写的是“订金”而非“定金”，还能要求双倍返还吗？需注意，“订金”通常视为预付款，不具有担保性质，仅能要求返还本金；只有明确标注“定金”且符合法律规定，才能主张双倍返还。因此，务必核对收据或协议上的表述。行动建议： 1. 第一时间固定证据：收集与开发商交易的所有书面材料，包括《认购书》《定金收据》（需明确“定金”字样）、银行转账凭证、销售宣传资料（如广告、微信聊天记录、录音等），重点标注开发商承诺“证件齐全”或隐瞒无预售证的内容。 2. 书面催告开发商退款：通过EMS或快递向开发商发送《退款催告函》，明确指出其未取得预售许可证，要求在7日内退还定金（若存在故意隐瞒，可同时主张双倍返还），并保留邮寄凭证（注明“退款催告函”），避免开发商以“未收到通知”为由拖延。 3. 向住建部门投诉施压：携带证据向项目所在地的住建局（或住房和城乡建设局）投诉，举报开发商无预售证售房的违法行为。行政部门会对开发商进行调查，责令整改并督促退款，这一步能给开发商带来监管压力，推动协商解决。 4. 评估协商结果，准备诉讼材料：若开发商拒绝退款或拖延，需整理证据清单（包括身份证明、证据材料、催告函等），起草《民事起诉状》，明确诉讼请求（如“判令被告返还定金XX元并支付双倍赔偿XX元”），为诉讼做准备。 赔偿计算方法： 定金返还金额需根据“定金性质”和“开发商过错程度”确定： 1. 基础返还（已付定金）：无论开发商是否故意隐瞒，只要未取得预售许可证，已收取的定金均需全额返还。例如，支付10万元定金，至少可要求返还10万元。 2. 双倍返还（惩罚性赔偿）：若开发商故意隐瞒无预售许可证的事实（如销售时谎称“证件正在办理中”“很快下来”，或在认购书中未注明无预售证），根据《商品房买卖合同司法解释》第九条，购房者可主张“已付定金×2”的赔偿。例如，支付10万元定金，可要求返还10万元（本金）+10万元（赔偿）=20万元。 需注意：若协议中写的是“订金”“诚意金”等非“定金”字样，或无法证明开发商故意隐瞒，则只能主张基础返还，无法要求双倍赔偿。 解决方法： 1. 优先协商解决：直接与开发商售楼部或法务部门沟通，出示证据并引用法律规定（如“无预售证预售违法，定金应退”），明确退款金额和期限。协商时建议全程录音，避免口头承诺，达成一致后签订书面《退款协议》，注明退款时间和方式。 2. 行政投诉（高效施压）：向当地住建局市场监管科、房地产市场监察大队投诉，提交《投诉信》及证据，投诉事项包括“未取得预售许可证预售房屋”“违规收取定金”。行政部门有权对开发商处以罚款、责令停止销售，倒逼其退款。 3. 仲裁（需有仲裁条款）：若认购协议中约定了“争议由XX仲裁委员会解决”，可向约定仲裁机构申请仲裁，提交仲裁申请书和证据，仲裁裁决具有强制执行力，效率可能高于诉讼。 4. 诉讼（司法兜底）：向房屋所在地法院提起民事诉讼，需注意：① 管辖法院为房屋所在地法院（不动产专属管辖）；② 诉讼请求明确（如“返还定金+双倍赔偿”）；③ 诉讼费根据诉讼金额计算（10万元以下约几百元），若经济困难可申请法律援助。诉讼周期通常3-6个月，但能通过法院强制执行确保款项追回。 法律依据： 1. 《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……” 法临有话说：退定金的核心是抓住“开发商无预售许可证”这一法定违法事实，关键在于及时固定证据（定金凭证、沟通记录等）和果断采取法律行动（协商、投诉、诉讼），拖延可能导致开发商转移资产或补办证件（若补办，需证明其此前故意隐瞒才能继续主张赔偿）。生活中，类似问题还有“签了认购书没预售证能退首付吗？”“开发商补办了预售证后，之前交的定金还能退吗？”“定金和订金在退费时有何区别？”等，若你遇到这些困惑，可在本站免费咨询专业律师，获取针对具体案情的维权方案，避免因法律知识不足导致权益受损。

在二手办公楼买卖中，若合同约定的楼梯位置与实际不符，属于卖方违约情形。根据法律规定，买方有权依据定金罚则要求退还定金，若卖方构成根本违约，还可主张双倍返还定金。解决时需先固定证据（合同、实际状况证明等），优先协商，协商不成可通过发律师函、诉讼等方式维权，核心是证明卖方违约导致合同目的无法实现。 买二手办公楼房子与合同中楼梯位置不同，定金该怎么退 二手办公楼交易中，楼梯位置是影响房屋使用功能、空间布局及商业价值的重要因素。若买方签订合同后发现实际楼梯位置与合同约定不符，这属于卖方未按合同履行义务的违约行为。例如，合同明确约定楼梯位于办公楼东侧且连接电梯厅，但实际楼梯却在西侧且需绕行，导致办公动线混乱、使用效率降低，此时买方有权要求退还定金。本文将从法律角度解析此类情况的处理逻辑，提供具体维权步骤及定金退还的计算方法。 法律解析： 首先需明确，二手办公楼买卖合同中关于楼梯位置的约定属于合同核心条款。根据《民法典》第五百一十条，合同内容约定不明确时，应结合交易习惯、房屋性质等确定当事人真实意思；而若合同已明确约定楼梯位置，则卖方必须严格履行。 其次，判断卖方行为是否构成根本违约。楼梯位置直接影响办公楼的使用便利性（如人员通行、消防疏散、空间规划等），若差异导致买方购买目的（如办公布局、客户接待动线等）无法实现，即构成根本违约。例如，某公司购买办公楼用于接待客户，合同约定楼梯紧邻大堂便于引导客户，实际楼梯在偏僻角落，导致客户体验极差，此时卖方构成根本违约。 关于定金性质，若合同中明确“定金”字样且符合《民法典》第五百八十七条“定金罚则”适用条件（即买方按约履行，卖方违约），买方有权要求双倍返还定金；若仅约定“订金”（非法律意义上的定金），则卖方仅需返还原金额。行动建议： 1. 固定证据：立即收集合同原件（重点标注楼梯位置条款）、实际楼梯位置的照片/视频、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼梯位置的承诺或确认）、房屋现场勘查记录（可邀请第三方机构或物业出具证明）。 2. 书面催告：向卖方发送书面催告函，明确指出楼梯位置与合同不符的事实，要求其在合理期限内（如7日内）解决或退还定金，同时保留送达凭证（快递签收记录、邮件已读回执等）。 3. 避免单方违约：在未协商一致或通过法律程序确认前，切勿擅自终止合同或拒绝履行其他义务，以免被卖方反指违约。 4. 咨询专业律师：若卖方拒绝沟通或推诿责任，及时委托律师分析合同条款、评估违约程度，制定维权方案（如发律师函、提起诉讼等）。 赔偿计算方法： 1. 定金性质为“定金”：若卖方构成根本违约，根据定金罚则，买方有权要求卖方返还已支付的定金，并额外赔偿等额定金（即双倍返还）。例如，买方支付定金10万元，卖方违约则需返还10万+10万=20万元。 2. 定金性质为“订金”或未明确约定：视为预付款，卖方仅需返还已收取的订金金额，无需额外赔偿。例如，支付“订金”10万元，卖方返还10万元即可。 3. 特殊情形：若楼梯位置差异较小（如仅偏差1米且不影响使用），可能不构成根本违约，此时买方有权要求退还定金（单倍），但无法主张双倍返还。 解决方法： 1. 协商解决：优先与卖方沟通，提出解决方案（如卖方承担整改费用调整楼梯位置、降低房价、全额退还定金等），并签订书面补充协议明确约定。例如，双方协商一致，卖方同意3日内退还定金10万元，买方放弃其他主张。 2. 调解：若协商无果，可向当地房地产交易中心、消费者协会或商事调解机构申请调解，由第三方促成双方达成和解。 3. 仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据后由仲裁庭裁决定金返还事宜。 4. 诉讼：向房屋所在地法院提起诉讼，提交起诉状、合同、证据材料等，请求法院判决卖方返还定金（或双倍返还）并承担诉讼费。诉讼流程包括立案、开庭、判决，若卖方不履行判决，可申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 法临有话说：当二手办公楼楼梯位置与合同不符时，买方核心权益是“定金退还”，关键在于证明卖方违约及违约程度。实践中，类似纠纷还可能涉及房屋面积误差、产权瑕疵、装修标准不符等问题，例如“买的办公楼实际面积比合同少50平米，定金能退吗？”“卖方隐瞒办公楼抵押情况，定金如何处理？”等。若您遇到类似问题，建议及时通过本站免费咨询律师，由专业律师根据具体案情分析证据效力、违约认定及维权策略，避免因证据不足或法律理解偏差导致权益受损。

开发商未取得建筑工程施工许可证即销售房屋，属于违法违规行为，购房者有权要求退还首付。解决此问题需先明确施工许可证的法律意义，收集相关证据，通过协商、投诉或诉讼等途径维权。根据法律规定，此类情况下购房合同可能无效或可撤销，购房者可主张全额退还首付款及利息，甚至要求赔偿损失。 开发商没有建筑工程施工许可证，首付咋退 在房地产交易中，“五证齐全”是购房者判断项目合法性的重要标准，其中建筑工程施工许可证（简称“施工许可证”）是开发商开工建设的法定前提，也是后续办理预售许可证的基础。很多朋友可能遇到过这样的情况：交了首付后才发现开发商根本没有施工许可证，此时担心房屋无法正常交付，想要退回首付却不知从何下手。这就像我们买食品时发现商家没有卫生许可证，不仅商品质量存疑，交易本身也可能不合法。本文将从法律角度解析此类问题的核心，提供具体维权步骤和退款方法。 法律解析： 首先，我们要明确建筑工程施工许可证的法律地位。根据《中华人民共和国建筑法》规定，从事建筑活动的单位必须取得施工许可证才能开工，未取得许可证擅自施工属于违法行为。而对于商品房销售，《城市房地产开发经营管理条例》明确要求，开发商预售商品房需取得预售许可证，而施工许可证是办理预售许可证的前置条件之一。因此，若开发商未取得施工许可证，通常也无法合法取得预售许可证，其预售行为本身可能违法。 其次，购房合同的效力问题是关键。如果开发商在未取得施工许可证（且后续也未补办）的情况下与购房者签订预售合同，该合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效（《民法典》第一百五十三条）。即使合同中约定了“开发商可补办手续”等条款，也不能改变其违法预售的本质。此外，购房者还可能基于“开发商隐瞒重要事实”行使合同解除权（《民法典》第五百六十三条），要求解除合同并退还首付。 你可能想知道：“如果开发商后来补办了施工许可证，还能退首付吗？”答案是：若开发商在购房者提出退款前已合法补办施工许可证，且项目无其他违法情形，合同可能被认定为有效，此时退款需结合合同约定或其他违约情形；但如果补办时购房者已明确提出解除合同，仍可主张退款。行动建议： 1. 立即固定证据：收集购房合同、首付款支付凭证（银行转账记录、收据、发票）、开发商宣传资料（如广告、沙盘照片等）、与销售的沟通记录（微信、短信、录音），以及能证明开发商未取得施工许可证的材料（可通过当地住建局官网查询项目许可信息，或申请政府信息公开获取）。 2. 核查项目其他证件：除施工许可证外，同时确认开发商是否取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》，若“五证”不全，维权理由更充分。 3. 避免签署“和解协议”或“放弃权利声明”：部分开发商可能以“分期退款”“赠送车位”等为由，要求购房者签署放弃追责的文件，务必谨慎，避免因书面承诺丧失合法权益。 赔偿计算方法： 若开发商需退还首付，购房者可主张的款项包括： 已付首付款全额：无论合同是否有效，开发商因违法预售取得的款项应全部返还； 资金占用利息：以已付首付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR，自2019年8月起）计算，从付款日起至实际退款日止； 违约金（如有约定）：若合同中约定了开发商违约的违约金条款（如“逾期交房按日支付万分之五违约金”），可按约定主张；若无约定，可要求赔偿实际损失（如因退款产生的交通费、误工费等，但需提供证据）。 举例：购房者支付首付50万元，付款日期为2023年1月1日，2023年6月1日开发商退款，则利息约为50万×3.45%（假设LPR为3.45%）×5/12≈7187.5元，总退款金额约507187.5元。 解决方法： 1. 优先协商退款：主动联系开发商，明确告知其未取得施工许可证属于违法预售，依据《民法典》《建筑法》等法律规定，要求解除合同并退还首付及利息。协商时可携带证据原件，表明维权决心，同时可提出具体退款期限（如15个工作日内），并要求签订书面退款协议。 2. 向监管部门投诉：若协商无果，可向当地住建局（或住房和城乡建设局）、市场监督管理局投诉，提交书面投诉材料（含证据清单），要求行政部门介入调查开发商的违法预售行为，督促其退款。部分地区住建局设有“房地产市场监管科”，专门处理此类纠纷。 3. 提起诉讼或仲裁：若投诉后开发商仍拒不退款，可通过法律途径解决。若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会解决”），需向约定仲裁机构申请仲裁；若无约定，可向房屋所在地法院提起诉讼，起诉时需提交起诉状、证据材料（如合同、付款凭证、许可证缺失证明等），主张合同无效或解除合同，要求返还首付及利息。 注意：诉讼或仲裁需注意诉讼时效（一般为3年，从知道或应当知道权利受损之日起算），避免因超期丧失胜诉权。 法律依据： 1. 《中华人民共和国建筑法》第七条：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。” 2. 《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；……” 3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。” 4. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……” 法临有话说：开发商未取得施工许可证即售房属于典型的违法预售行为，购房者无需过度担忧，可通过“收集证据→协商→投诉→诉讼”四步维权，依法追回首付及利息。生活中，类似的房产纠纷还有“开发商延期交房能退房吗”“五证不全的房子能买吗”“首付交了但贷款批不下来能退吗”等，若你遇到此类问题，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性的法律建议，避免权益受损。

购买二手商铺时，若实际承重结构与合同约定不符，卖方构成违约，买方有权要求退还定金甚至双倍返还。本文从法律角度解析定金性质、违约认定标准，提供证据收集、协商、仲裁及诉讼等解决步骤，帮助买方依法维权，明确定金退还的具体路径和法律依据。 买二手商铺房子与合同中的承重结构不同，定金该怎么退 在二手商铺交易中，房屋承重结构是影响房屋安全、使用功能及价值的核心要素，属于合同约定的关键条款。若买方签订合同并支付定金后，发现实际承重结构与合同描述不一致（如承重墙位置、数量、材质等存在差异），可能导致商铺无法满足经营需求（如无法进行隔层改造、荷载不足等），构成合同目的无法实现的情形。此时，买方关心的核心问题是“定金能否退还”及“如何退还”。这类纠纷的解决需结合定金性质、违约认定及法律规定，通过合法途径维护权益。 例如，小王购买某二手商铺时，合同明确约定“商铺为框架结构，承重柱间距5米”，但收房时发现实际承重柱间距仅3米，导致原计划的餐饮布局无法实施。这种情况下，小王有权要求退还定金。 法律解析： 1. 定金的性质与定金罚则：根据《民法典》规定，定金分为“立约定金”（保证签订合同）和“履约定金”（保证履行合同）。二手商铺交易中，定金多为履约定金，即保证双方按合同履行义务。若卖方违约（如提供的商铺承重结构与合同不符），买方有权要求双倍返还定金；若买方违约，定金不予退还。 2. 违约认定的核心：承重结构是否构成“根本违约”：承重结构属于房屋主体结构，直接影响商铺的安全性、使用功能及价值，是合同的“核心条款”。若实际结构与合同约定不符，且该差异导致商铺无法实现买方的购买目的（如无法满足经营荷载要求、无法通过消防验收等），则卖方构成“根本违约”，买方有权解除合同并要求承担违约责任。 3. 卖方的“如实告知义务”：根据《民法典》第五百条，卖方作为信息优势方，需如实告知房屋的重要信息（包括承重结构）。若卖方明知结构不符却隐瞒，还可能构成“欺诈”，买方除要求退还定金外，还可主张赔偿损失。行动建议： 1. 立即固定证据：收集合同中关于承重结构的具体约定（如条款原文、附图、补充协议等）；通过拍照、录像记录实际承重结构现状；委托专业机构（如建筑工程质量检测机构）出具《承重结构检测报告》，明确结构差异及对使用的影响（如荷载不足、不符合设计规范等）。 2. 书面催告卖方协商：向卖方发送书面通知（建议通过EMS邮寄并保留凭证），说明结构不符的事实、合同依据及己方诉求（如解除合同、退还定金或双倍返还），要求卖方在合理期限内回复。协商时可同步录音，避免口头承诺无据可依。 3. 拒绝签署“定金不退”类文件：若卖方以“定金已收不退”为由拒绝协商，切勿签署任何放弃权利的协议（如“自愿放弃定金”声明），以免丧失维权依据。 4. 及时咨询专业律师：若协商无果，尽早委托律师分析合同条款、评估证据效力，制定维权策略（如发律师函、提起诉讼等），避免超过诉讼时效（一般为3年）。 赔偿计算方法： 若卖方构成违约，定金退还金额需根据定金性质及违约情形确定： 1. 单倍返还定金：若合同未明确定金性质，或仅约定“定金”但未约定罚则，买方有权要求卖方退还已支付的定金（即“原数退还”）。 2. 双倍返还定金：若合同明确约定“定金”且符合定金罚则适用条件（卖方根本违约），买方有权要求卖方双倍返还定金。例如，已支付定金10万元，卖方违约时需返还20万元（10万本金+10万赔偿）。 3. 额外损失赔偿：若因结构不符导致买方产生实际损失（如为装修支付的设计费、租金损失等），可在主张双倍返还定金的同时，要求卖方赔偿超出定金部分的损失（需提供损失凭证，如合同、付款记录等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：通过中介或直接与卖方沟通，说明结构不符的事实及法律后果，争取达成书面协议（如解除合同、退还定金/双倍返还）。协商时可适当让步（如放弃部分赔偿），以快速解决纠纷。 2. 向中介或行业协会投诉：若交易通过中介进行，可向中介机构投诉，要求其协助调解；或向当地房地产经纪行业协会反映，借助行业监管压力推动卖方配合。 3. 申请仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据（合同、检测报告、沟通记录等），由仲裁委裁决定金退还事宜。 4. 提起诉讼：若协商、仲裁无果，可向商铺所在地法院起诉，请求法院判令解除合同、卖方双倍返还定金（或单倍返还+赔偿损失）。起诉时需提交起诉状、证据材料（合同、定金支付凭证、检测报告等），法院一般会在6个月内作出判决。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 4. 《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”（二手商铺交易可参照此原则） 法临有话说：二手商铺交易中，承重结构不符属于严重违约情形，买方有权依法要求退还定金甚至双倍返还。关键在于及时固定证据（合同约定、实际结构差异证明），通过协商、仲裁或诉讼维护权益。生活中，类似纠纷还可能涉及“商铺面积与合同不符”“产权存在抵押”“房屋存在隐蔽质量问题”等，若您遇到此类问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律分析和维权方案，避免因证据不足或程序错误导致权益受损。