商铺租赁中,窗户漏风等设施维修责任争议频发,二房东拒付修缮费是常见纠纷。根据《民法典》,租赁物维修义务一般由出租人承担,承租人自行修缮后可追偿。解决需先明确合同约定与法律规定,收集租赁合同、维修证据(票据、沟通记录等),通过协商、调解或诉讼维权。本文从法律解析、证据收集、协商与诉讼步骤等方面,提供详细维权指南,助承租人合法追回修缮费用。
租的商铺窗户漏风修缮后,二房东不愿支付费用怎么办
在商铺租赁经营中,设施维修是绕不开的问题。窗户漏风、水管漏水、电路故障等情况时有发生,而维修责任的划分和费用承担常引发承租人与二房东的争议。近期不少商户反映,商铺窗户漏风后自行联系维修,垫付费用后二房东却以“合同未约定”“非自身责任”为由拒绝支付,导致“花钱修了房,费用没人管”的困境。这类纠纷的核心在于:租赁关系中谁该承担维修义务?承租人自行修缮后能否向二房东追偿?如何通过合法途径拿回垫付的费用?
举个例子:张先生从二房东李某处租下一间临街商铺,合同约定“租赁期内设施损坏由承租人负责”。入冬后商铺窗户漏风严重,张先生多次联系李某维修,李某均拖延。为不影响经营,张先生自行找施工队更换密封条、加固窗框,花费3000元。事后李某以“合同写了损坏由承租人负责”为由拒付费用,但张先生认为“漏风是自然老化,不是人为损坏”,双方僵持不下。这种情况下,张先生的3000元修缮费能否追回?关键就在于合同条款的解读和法律对维修责任的规定。
法律解析:
要解决二房东拒付修缮费的问题,需先明确租赁关系中维修责任的法定划分。根据《民法典》第七百一十二条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。”这意味着,在无特殊约定时,租赁物(如商铺窗户)的维修义务由出租人承担。这里的“出租人”包括二房东——若二房东通过转租获得商铺使用权并再次出租,其法律地位等同于“出租人”,需对承租人承担租赁物的维修义务。
但需注意两个关键点:一是合同约定优先于法定。如果租赁合同中明确约定“所有设施维修由承租人承担”,且该约定不违反法律强制性规定(如排除出租人基本安全保障义务),则按合同执行;反之,若合同未约定或约定模糊(如仅写“承租人负责日常维护”),则仍由出租人承担维修责任。二是承租人的“先行修缮权”。根据《民法典》第七百一十三条,若出租人(二房东)未在合理期限内履行维修义务,承租人可自行维修,维修费用由出租人负担,且承租人有权要求出租人减少租金或不支付维修期间的租金。
此外,若二房东属于“转租”,还需看其是否获得原房东同意。根据《民法典》第七百一十六条,未经原房东同意的转租可能导致转租合同无效,此时二房东可能丧失对商铺的合法出租权,原房东可能直接对承租人承担责任——这也可能成为向二房东施压的突破口。

行动建议:
1. 立即固定证据链,避免“空口无凭”:首要任务是收集能证明“维修必要性”“费用合理性”“二房东责任”的证据。具体包括:①租赁合同(重点标注维修责任条款、转租条款);②维修前的商铺窗户漏风证据(照片、视频,需体现时间和地点,可通过手机拍照时开启定位和时间水印);③向二房东催告维修的记录(微信/短信聊天记录、邮件、书面催告函及签收凭证,催告时需明确“窗户漏风影响经营,要求7日内维修”等具体内容);④维修过程证据(维修合同、施工照片、材料清单);⑤费用支付凭证(发票、转账记录,需备注“商铺窗户维修”)。
2. 主动协商,争取“低成本解决”:在证据齐全后,可与二房东当面沟通,明确告知“根据合同第X条和《民法典》规定,窗户漏风属于自然损耗,维修义务在您方,我方已垫付费用XX元,现要求返还”,并出示证据原件。协商时可适当让步(如允许从下期租金中抵扣),避免直接激化矛盾——实践中多数纠纷可通过协商解决。
3. 同步评估合同条款,明确“责任边界”:仔细审查合同中“维修责任”条款,若条款模糊(如仅写“承租人负责维修”),可主张该条款未区分“自然损耗”与“人为损坏”,属于约定不明,按法律规定仍由二房东承担;若条款明确“所有维修由承租人承担”,需判断是否属于“排除对方主要权利”的格式条款——若合同是二房东提供的格式文本,且未对该条款加粗提示或说明,可能被认定为无效条款。
解决方法:
1. 协商不成,向原房东“借力”施压:若二房东是转租,可尝试联系原房东(通过物业、工商信息查询或合同中预留的联系方式),说明二房东未履行维修义务导致承租人自行垫资,甚至可能因漏风影响商铺安全或原房东财产(如雨水渗入损坏墙体)。若原房东不知晓转租或对二房东管理不满,可能出面协调或直接要求二房东处理,迫使二房东支付费用。
2. 申请第三方调解,降低维权成本:若协商无果,可向商铺所在地的街道办、司法所或租赁纠纷调解委员会申请调解(部分城市有“12348”法律服务热线可协助对接)。调解时需提交证据材料,由调解员居中沟通,达成调解协议后可申请司法确认,赋予强制执行力——相比诉讼,调解更快捷且不收取费用。
3. 提起诉讼或仲裁,通过法律强制追偿:若调解失败,可根据合同约定选择仲裁或诉讼(无约定则只能诉讼)。诉讼时需准备起诉状(写明原告、被告信息、诉讼请求“判令二房东支付修缮费XX元及利息”、事实理由)、证据清单(按行动建议1中的证据分类整理)、双方身份证明(二房东身份证复印件可尝试通过物业或市场监管部门查询,若无法获取,可委托律师调取)。法院通常会在3-6个月内审理,判决生效后二房东仍不支付的,可申请强制执行(冻结其银行账户、查封财产等)。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第七百一十二条:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国民法典》第七百一十三条:“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者不支付租金。”
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
法临有话说:商铺租赁中设施维修纠纷的核心,在于“责任明确”与“证据扎实”。遇到二房东拒付修缮费时,切勿冲动解约或拒交租金(可能反被索赔),而应先通过合同条款和法律规定锁定责任方,再用证据说话——完整的催告记录、维修票据、沟通记录,是维权的“硬通货”。生活中类似纠纷还有很多,比如商铺漏水导致货物损坏、空调故障影响经营等,若你正面临“维修责任认定不清”“费用追偿无门”等问题,可立即在本站免费咨询专业律师,获取针对性解决方案,让维权少走弯路。











