未入住房屋下水道漏水时，业主通常不能以此为由拒交物业费。物业费的缴纳义务基于物业服务合同，与房屋是否入住无直接关联；而下水道漏水可能涉及开发商保修责任或物业维护义务，需区分责任主体后通过协商、投诉或诉讼等方式维权，而非直接拒交物业费，否则可能构成违约。 还没入住房子下水道漏水，能不交物业费吗 很多朋友在新房交付后可能因装修、空置等原因尚未入住，却发现房屋存在下水道漏水等问题，此时容易产生“未入住且房屋有问题，能否拒交物业费”的疑问。事实上，物业费的缴纳与房屋是否入住、是否存在质量问题是不同的法律关系：物业费是业主基于物业服务合同对物业公司提供公共区域管理、设施维护等服务的付费义务；而下水道漏水可能涉及房屋本身质量（开发商责任）或物业维护不当（物业公司责任）。二者不能直接混为一谈，拒交物业费并非解决漏水问题的合法方式，反而可能导致业主承担违约责任。 法律解析： 物业费的缴纳义务不以“是否入住”为前提。根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋交付后，即使业主未实际入住，物业公司仍需对小区公共区域（如楼道、电梯、公共管道等）进行管理和维护，业主的缴费义务已经产生。实践中，部分地区可能规定未入住业主可按70%-90%缴纳物业费（如《山东省物业服务收费管理办法》），但这属于“减免”而非“免除”，需与物业公司协商，不能直接拒交。 下水道漏水的责任主体需区分情形认定：若房屋尚在保修期内（通常为5年，依据《建设工程质量管理条例》第四十条），下水道漏水属于房屋主体结构或基础设施质量问题的，责任主体为开发商，业主有权要求开发商免费维修、赔偿损失；若已过保修期，且漏水位置属于业主专有部分（如户内下水道），维修责任由业主自行承担；若属于公共管道（如单元楼公共下水道），则由物业公司负责维护，未及时维修导致漏水的，物业公司需承担赔偿责任。 拒交物业费可能构成违约。物业公司已按合同提供服务（如公共区域保洁、安保、设施维护等）的，业主以房屋漏水为由拒交物业费，物业公司可通过诉讼要求业主支付物业费及违约金。即使物业公司对漏水有责任，业主也应通过合法途径维权（如要求维修、赔偿），而非直接拒交物业费，二者属于不同的权利义务关系，不能“以欠缴物业费对抗维修义务”。行动建议： 1. 立即固定漏水证据：通过拍照、录像记录漏水位置、程度，保留与物业、开发商的沟通记录（如微信聊天、报修单、邮件等），必要时可请专业机构检测漏水原因（如管道破裂、设计缺陷等），明确责任主体。 2. 区分责任并要求维修：若房屋在保修期内，直接联系开发商要求履行保修义务，可发送书面催告函（注明漏水情况、维修要求及期限）；若已过保修期且属于公共管道，要求物业公司立即维修，若物业拖延，可向住建部门（物业科）或12345市民热线投诉。 3. 按时缴纳物业费，避免违约风险：即使漏水问题未解决，仍需按合同约定缴纳物业费，可在缴费时注明“保留追究物业/开发商漏水责任的权利”，避免因欠缴物业费被物业公司起诉。 4. 主张损失赔偿：若漏水导致房屋装修损坏、物品损失，可根据责任主体（开发商或物业公司）要求赔偿实际损失（如维修费、误工费等），协商不成可收集证据向法院起诉。 解决方法： 1. 协商解决（首选方式）：与物业公司、开发商当面沟通，明确漏水原因和责任，要求限期维修并赔偿损失。可签订书面协议约定维修时间、赔偿金额等，避免后续纠纷。例如：若开发商承认是房屋质量问题，可协商由其委托施工队维修，并承担维修期间的误工费、交通费。 2. 向监管部门投诉：若协商无果，可向当地住建局物业科（投诉物业）、市场监督管理局（投诉开发商）或消费者协会投诉，由监管部门介入调解。投诉时需提交证据（漏水照片、沟通记录、购房合同等），说明诉求。 3. 提起诉讼或仲裁：若开发商或物业公司拒不承担责任，可向房屋所在地法院起诉，要求履行维修义务、赔偿损失（需准备起诉状、证据材料：购房合同、保修卡、漏水证据、损失清单等）。若物业服务合同中约定了仲裁条款，可申请仲裁。 4. 注意：不能以拒交物业费对抗维修义务。即使物业公司存在过错（如未及时维修公共管道），业主也应通过法律途径主张权利，而非直接拒交物业费，否则可能被物业公司反诉要求支付物业费及违约金，增加维权成本。 法律依据： 《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。” 《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。” 《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” 法临有话说：本文明确，未入住房屋下水道漏水不能直接拒交物业费，需区分漏水责任主体（开发商或物业）后通过协商、投诉或诉讼维权。实践中，类似问题还有“房屋未入住物业费能否打折”“物业未维修公共设施能否拒交物业费”“新房漏水开发商拖延维修怎么办”等，若您遇到此类纠纷，建议及时保留证据，明确责任后依法维权。如需更具体的法律分析或维权指导，可在本站免费咨询专业律师，获得针对性解答。

物业将小区经营用房出租给早餐店后私吞收益，属于侵犯业主共有权益的行为。小区经营用房通常为全体业主共有，其出租收益在扣除合理成本后应归业主所有。业主可通过收集证据、协商、投诉、仲裁或诉讼等途径维权，要求物业返还收益并公开账目。本文将从法律解析、行动步骤、解决方法等方面详细指导业主如何维护合法权益。 物业将经营用房出租开成了早餐店的收益被物业私吞怎么办 小区内的“经营用房”（如商铺、闲置配套房等）并非物业私有财产，而是由开发商规划用于小区经营服务的共有部分，其所有权依法归全体业主共同所有。实践中，部分物业公司未经业主同意，擅自将经营用房出租（如开设早餐店、便利店等），并将租金收益纳入自身腰包，未向业主公开或分配，这直接侵犯了业主对共有部分的收益权。许多业主遇到此类问题时，常因不知“经营用房归谁所有”“收益该怎么分”“如何取证维权”而陷入被动。本文将结合法律规定和实务经验，为业主提供从证据收集到维权落地的全流程指导。 法律解析： 小区经营用房属于业主共有财产，收益归全体业主所有。根据《民法典》第274条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。经营用房作为“公用设施”的一种，其所有权归全体业主，而非物业公司。物业公司仅享有基于物业服务合同的管理权，无权擅自处分或独占收益。 物业对共有部分收益有“代管”义务，私吞收益构成侵权或违约。《民法典》第282条明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”物业公司若未将经营用房出租收益按规定分配，反而私吞，既违反了物业服务合同中“维护业主权益”的约定（违约），也侵犯了业主对共有收益的所有权（侵权），业主有权要求其返还并赔偿损失。 收益分配需遵循“业主共同决定”原则。即使物业有权出租经营用房，也需先经业主共同决定（如业主大会表决同意），并明确收益用途（如补充专项维修资金、抵扣物业费或按比例分配给业主）。若物业未经业主同意擅自出租，或未按业主大会决定分配收益，均属违法。行动建议： 1. 立即固定证据，避免物业销毁或篡改关键信息：收集经营用房的产权证明（如小区规划图、房产证中“共有部分”标注）、早餐店实际经营的照片/视频（证明出租事实）、与物业沟通的记录（微信/短信聊天、书面函件，需体现物业承认出租或拒绝公开收益的内容）、物业公示的财务报表（若有，重点标注是否包含该收益）、其他业主的证人证言（证明多数业主未收到收益分配）。 2. 向业主委员会（或筹备组）反映，推动集体维权：若小区已成立业委会，可书面提交证据，要求业委会履行“监督物业”职责，牵头与物业交涉，要求其7日内公开经营用房租赁合同、租金收支明细（包括收款账户流水、成本扣除凭证），并说明收益未分配的原因。若未成立业委会，可联合20%以上业主向街道办申请成立筹备组，通过业主大会授权维权。 3. 要求物业限期整改，书面提出分配要求：通过业委会（或业主代表）向物业发送《限期整改通知书》，明确要求：①3日内提供经营用房出租的全部资料（租赁合同、租金支付凭证）；②7日内公开自出租之日起的收益明细（含收入、成本、拟分配金额）；③15日内将扣除合理成本后的收益按业主大会决定分配（如补充专项维修资金或按面积比例返还业主）。通知书需加盖业委会公章（或业主代表签字并附身份证复印件），通过EMS邮寄并保留回执。 赔偿计算方法： 物业需返还的收益=总租金收入-合理成本（需物业提供合法凭证）。其中：①“总租金收入”以租赁合同约定的租金标准×租赁期限计算，若物业隐瞒实际收入，可申请法院调取早餐店的租金支付流水（如通过业主向法院提交《调查取证申请书》，要求调取物业收款账户中与早餐店的转账记录）；②“合理成本”仅限物业为出租经营用房实际支出的必要费用，如房屋维修费、中介费（需提供发票、合同等凭证），若无凭证或费用不合理（如虚增“管理费”“服务费”），业主有权拒绝扣除；③剩余收益按业主专有部分面积比例分配，公式为：某业主应得收益=（总收益-合理成本）×（该业主专有面积÷小区业主专有面积总和）。例如：小区总收益10万元，合理成本1万元，剩余9万元；业主A专有面积100㎡，小区业主专有面积总和10000㎡，则业主A应得9万元×（100÷10000）=900元。 解决方法： 1. 协商解决：优先通过业委会与物业谈判。由业委会组织业主代表与物业负责人面谈，出示证据并提出分配方案（如按面积返还现金或抵扣物业费），协商过程需全程录音，形成书面《和解协议》（明确返还金额、期限、逾期违约金），双方签字盖章后生效。若物业口头同意但拖延履行，可凭协议直接起诉。 2. 行政投诉：向监管部门举报物业违规行为。若协商无果，可向小区所在地的住建局物业科（或“住房和城乡建设局物业管理处”）、街道办社区办提交投诉材料（含证据清单、整改通知书回执），投诉物业“擅自利用共有部分经营且侵占收益”，要求行政部门责令物业限期整改、公开账目。监管部门通常会在30日内调查并出具《处理意见书》，可作为后续维权的证据。 3. 仲裁或诉讼：通过司法程序强制返还。若物业拒不配合，可通过以下途径诉讼：①若小区管理规约或业主大会决议约定了仲裁条款，可向约定的仲裁委申请仲裁；②若无约定，由业委会（或全体业主推选的代表人）作为原告，以“物业服务合同纠纷”或“物权纠纷”为由向法院起诉，要求物业返还收益（按上述计算方法）、赔偿利息损失（以应返还金额为基数，按LPR从侵占之日计算至实际返还日），并承担诉讼费。起诉时需提交起诉状、证据清单（含产权证明、合同、沟通记录等）、业主身份证明（业委会备案证明或业主推选材料）。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《中华人民共和国民法典》第282条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 《物业管理条例》第54条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 《物业管理条例》第63条：“违反本条例的规定，物业服务企业不履行物业服务合同的约定，或者擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。” 法临有话说：物业私吞经营用房出租收益，本质是对业主“共有权”的侵犯，维权关键在于“证据+团结”——既要及时固定物业侵权的证据，也要通过业主大会或业委会形成集体力量。实践中，部分业主因担心“维权麻烦”而放弃，但只要流程正确（如通过行政投诉施压、诉讼时申请法院调取证据），多数案件可通过协商或诉讼追回收益。除了经营用房收益，小区电梯广告、快递柜租金、地面停车位收费等共有部分收益，业主同样有权要求分配。若你遇到“物业擅自提高物业费”“公共区域被其他业主占用”“专项维修资金被挪用”等问题，建议及时在本站免费咨询律师，通过专业分析制定维权方案，避免权益受损扩大。

刚入住即遇下水道溢水，能否少交物业费需结合具体情况分析。若溢水系物业服务范围内的公共区域问题，物业未及时维修，业主可要求其履行义务，协商减免对应期间物业费；若为业主专有部分问题或因房屋质量等非物业责任导致，则不能以此拒交物业费。解决时需先明确责任主体，保留证据并与物业沟通，必要时通过投诉或诉讼维权。 刚住进来没两天下水道的水就经常溢出来，能少交物业费吗 不少朋友刚入住新房或租房，就遇到下水道频繁溢水的问题，影响正常生活。此时，很多人会想到“物业服务不到位，能不能少交物业费？”这个问题的核心在于区分下水道溢水的责任主体——是物业服务企业应负责的公共区域维护问题，还是业主自身专有部分的问题，或是房屋质量等其他原因导致。只有明确责任后，才能判断是否有权要求减免物业费。 比如，王女士刚搬进小区，入住第三天厨房下水道就反水，联系物业后对方拖延维修，导致污水浸泡地板。这种情况下，王女士能否少交物业费？这就需要结合物业是否尽到维修义务来判断。 法律解析： 物业费的本质是业主为获取物业服务企业提供的公共区域管理、维护等服务而支付的费用，其核心是“服务与付费”的对应关系。根据法律规定，物业服务企业需按照合同约定和法律规定履行义务，业主则需按时足额支付物业费。 关键区分点在于下水道溢水的责任归属： 1. 公共区域问题：若溢水的下水道属于小区公共排水管道（如单元楼共用下水道、主管道等），则属于物业服务企业的维护范围。根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对公共设施设备负有维修、养护义务。若物业未及时维修导致溢水，属于“服务瑕疵”，业主有权要求其限期整改，并可协商减免对应期间的物业费（如因维修拖延导致无法正常使用期间的费用）。 2. 业主专有部分问题：若溢水系业主房屋内的专有下水道（如自家卫生间、厨房的独立管道）堵塞或损坏，根据《民法典》第二百七十二条，业主对专有部分享有所有权，需自行承担维修责任（除非因房屋质量问题且在保修期内，可要求开发商维修）。此时物业无维修义务，业主不能以此拒交或少交物业费。 3. 其他责任主体：若溢水系楼上业主不当使用（如乱扔杂物堵塞管道）或开发商房屋质量问题（如管道设计缺陷）导致，责任主体为楼上业主或开发商，物业仅需协助协调，业主不能直接以此对抗物业费支付义务。 需要注意的是，即使物业存在服务瑕疵，业主也不能直接“拒交”物业费，而应通过协商、投诉或诉讼等方式主张减免，否则可能因拖欠物业费被物业起诉。行动建议： 1. 立即固定证据：拍摄下水道溢水的照片、视频，记录溢水时间、频率，保存与物业沟通的聊天记录、维修工单等，证明问题存在及物业的处理态度。 2. 明确责任主体：联系物业检查，要求其书面说明溢水原因（是公共管道还是专有管道问题）。若物业推诿，可自行联系专业维修人员检测，明确责任归属。 3. 书面催告物业履行义务：若确认是公共区域问题，向物业发送书面催告函，要求限期维修，并注明“因未及时维修导致的损失及物业费减免诉求”，保留送达凭证（如快递签收记录、物业签收单）。 4. 拒绝“暴力拒交”：在问题解决前，可暂时按比例少交物业费（如扣除因溢水无法使用期间的费用），但需书面告知物业扣费理由及金额，避免因“无理由拒交”承担违约责任。 解决方法： 1. 优先协商解决：与物业协商维修方案及物业费减免金额，可要求物业承担因溢水导致的合理损失（如地板维修、清洁费用），并签订书面协议明确减免期限和金额。例如：若物业拖延维修1个月，可协商减免该月30%-50%的物业费。 2. 向监管部门投诉：若物业拒不处理，可向小区业主委员会（如有）反映，或向当地住建局物业科、12345市民热线投诉，要求行政部门督促物业履行义务。 3. 提起民事诉讼：若协商、投诉无果，可向法院起诉，要求物业履行维修义务，并退还或减免因服务瑕疵产生的物业费，同时可主张赔偿实际损失（需提供损失证据，如维修发票、误工费证明等）。 划重点：无论采取哪种方式，保留证据是关键，包括问题记录、沟通记录、维修凭证等，这是主张权利的核心依据。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。” 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。” 《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 法临有话说：遇到下水道溢水等物业服务问题，切勿直接拒交物业费，而应先明确责任、保留证据，通过协商、投诉或诉讼等合法途径维权。生活中，类似的物业纠纷还有很多，比如“物业未及时清理垃圾能否拒交物业费”“小区绿化不达标如何主张权利”等，若你也遇到类似问题，可在本站免费咨询律师，获取专业的法律解答和维权指导，让权益得到更有效的保障。

物业将物营房出租给洗浴中心的收益，若物营房属于业主共有，则收益应归全体业主所有，用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。若收益被业委会私吞，业主可通过收集证据、召开业主大会、要求财务审计、向主管部门投诉或提起诉讼等方式维权。业委会作为业主大会执行机构，不得侵占业主共有收益，否则需承担返还、赔偿等法律责任。 物业将物营房出租为洗浴中心的收益该归谁，被业委会私吞怎么办 在小区管理中，物营房（即物业服务用房）的出租收益归属问题常引发争议。实践中，部分物业或业委会可能擅自处置此类收益，甚至出现“私吞”情况。本文将围绕“物营房出租收益归谁”“业委会私吞如何维权”展开分析，明确法律规定下的收益归属主体，拆解业主的监督权利与救济途径，帮助业主在遇到类似问题时有效维护自身合法权益。 例如，王女士所在小区的物业服务用房被物业出租给洗浴中心，每年租金10万元，但业主从未见过这笔收益的分配方案，后来发现业委会几名成员将钱款私下瓜分。这种情况下，王女士和其他业主该如何追回属于自己的收益？ 法律解析： 物营房的所有权归属是收益分配的核心前提。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。这意味着物业或开发商对物业服务用房仅享有使用权（用于物业服务），而所有权归全体业主共同所有。因此，将物营房出租给洗浴中心所产生的收益，本质上是“业主共有部分产生的收入”。 业主共有收益的分配规则有明确法律依据。《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。同时，该收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主共同决定的其他用途（如小区公共设施改善、业主分红等）。 业委会无权私吞业主共有收益。业委会是业主大会的执行机构，其职责是根据业主大会的决定，代表业主与物业签订合同、监督物业履职、管理业主共有收益等。根据《物业管理条例》第十五条，业委会应当“执行业主大会的决定和决议”“及时向业主公布物业管理信息”，且不得侵占、私分、挪用业主共有财产或收益。若业委会成员私下瓜分收益，属于滥用职权，侵犯了业主的共同所有权。 你可能想知道：如何判断物营房是否属于“物业服务用房”？实践中，可通过查阅小区《规划许可证》《房产测绘报告》或《物业服务合同》，若文件中明确标注该房屋为“物业服务用房”，则必然属于业主共有；若未明确，可向不动产登记部门查询房屋权属登记信息，确认是否登记为业主共有。行动建议： 1. 立即收集关键证据。包括物营房的租赁合同（可要求物业或业委会提供，若拒绝可申请政府信息公开）、租金支付凭证（银行流水、收据等）、业委会的财务账目（如会议纪要、收支明细）、业主大会或业委会关于收益分配的决议文件（若有）。若发现账目模糊、无公开记录，或有业委会成员个人账户接收租金的情况，可初步证明存在私吞嫌疑。 2. 发起业主大会，要求公开与监督。根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项需由业主大会表决。业主可联合其他业主（占总人数20%以上）提议召开临时业主大会，议题包括“审查物营房出租收益的收支情况”“要求业委会提交财务审计报告”“罢免违规业委会成员”等。若业委会拒绝召集，业主可向街道办、乡镇政府申请督促召开。 3. 要求第三方审计，明确收益去向。业主大会可决议委托会计师事务所对业委会或物业的财务进行审计，重点核查物营房出租收益的入账、支出明细。审计报告若显示存在资金去向不明、无合法支出依据（如转入个人账户、虚构支出项目），即可作为业委会私吞的直接证据。 4. 向行政主管部门投诉。若业委会拒不配合，可向小区所在地的住建局（房管局）、街道办或乡镇政府投诉，提交证据材料并说明情况。根据《物业管理条例》第六十三条，行政部门可责令业委会限期改正，追回被侵占的收益；若涉及挪用资金金额较大、涉嫌犯罪，可移交公安机关处理。 解决方法： 1. 优先通过协商与业主自治解决。业主可推选代表与业委会沟通，要求其限期返还私吞的收益，并公开道歉、整改财务制度。若业委会成员主动退还款项，可由业主大会决定是否免除追责；若协商无果，再启动后续法律程序。 2. 通过民事诉讼追回收益。业主可作为原告（单个业主需证明与案件有直接利害关系，或由业主大会授权业主委员会提起诉讼，若业委会不履职，可由占总人数过半数的业主共同起诉），向法院提起“返还原物纠纷”或“侵害业主共有权纠纷”诉讼，要求业委会成员返还私吞的收益，并赔偿利息损失。诉讼中需提交租赁合同、审计报告、业主大会决议等证据。 3. 追究业委会成员的法律责任。若私吞金额较大（如达到职务侵占罪的立案标准，通常5000元以上），业主可向公安机关报案，追究相关成员的刑事责任。即使未达刑事立案标准，业主也可通过民事诉讼要求其承担返还财产、赔偿损失的民事责任，同时可通过业主大会罢免违规成员，并向社会信用平台举报其失信行为。 很多朋友可能担心“业主人数多，意见不统一，维权难度大”。其实，法律明确赋予了业主单独或共同维权的权利，只要能提供证据证明收益被私吞，法院或行政部门都会依法支持业主的合理诉求。例如，某小区业委会主任将公共区域租金12万元转入个人账户，20名业主联合起诉后，法院判决其返还全部款项并支付利息。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 《中华人民共和国民法典》第二百七十七条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。” 《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。” 《物业管理条例》第六十三条：“违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”（注：业主共有收益虽非专项维修资金，但“私吞”行为可参照此条精神，由主管部门责令追回） 法临有话说：本文核心明确，物营房作为业主共有财产，出租收益归全体业主，业委会私吞属违法行为，业主可通过收集证据、业主大会监督、行政投诉、司法诉讼等途径追回。生活中，类似问题还有“业委会挪用专项维修资金”“物业侵占小区停车费”“开发商擅自出售业主共有车位”等，若你遇到此类业主共有权益被侵害的情况，建议及时保留合同、账目、沟通记录等证据，必要时咨询专业律师，明确维权策略。你可以在本站免费问律师，获取针对具体案情的法律解答。

电梯老旧零件松动、有异响时，业主不能直接少交或拒交物业费。物业费涵盖公共设施维护，物业公司对电梯负有维修养护义务。业主应先向物业反馈并要求限期维修，保留证据；若物业拒不履行，可通过向业委会、住建部门投诉或诉讼要求赔偿，但单方少交物业费可能构成违约。 电梯老旧零件松动，有异响，可以少交物业费吗 电梯作为小区公共设施，其日常维护、维修是物业公司的核心职责之一。当电梯出现老旧零件松动、异响等问题时，很多业主会认为“物业没管好电梯，我凭什么全额交物业费”。但从法律角度看，物业费的缴纳与电梯维修义务是两个独立的法律关系：业主不能以物业未完全履行维护义务为由直接少交或拒交物业费，而应通过合法途径要求物业履行职责。 例如，王女士所在小区电梯因零件老化频繁异响，她以“电梯不安全”为由连续3个月少交物业费，结果被物业公司起诉要求补足欠费。法院最终判决王女士需全额支付物业费，同时可另案起诉物业要求维修电梯——这正是“义务分离”原则的体现。 法律解析： 1. 物业费的性质与业主的缴费义务：根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业费不仅包含电梯维护，还涵盖小区清洁、安保、绿化等多项服务，具有“公共性”和“整体性”，业主不能因某一项服务不达标就单方扣减费用。 2. 物业公司的电梯维护义务：《民法典》第九百四十二条明确规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。电梯作为“业主共有部分”，物业必须定期检查、及时维修，确保其安全运行。若因物业未履行维护义务导致电梯故障，业主有权要求物业承担修复责任，甚至赔偿因此造成的损失。 3. “少交物业费”的法律风险：若业主未与物业协商一致擅自少交物业费，可能构成违约。物业公司有权通过诉讼要求业主补足欠费，并可能主张逾期利息。实践中，法院通常不支持业主以“服务瑕疵”为由单方扣减物业费，除非物业存在“根本违约”（如长期完全不履行职责）。行动建议： 1. 立即向物业书面反馈问题：通过书面形式（如函件、微信/短信截图、物业APP报修记录）向物业公司明确电梯故障情况，要求其在合理期限内（一般1-3个工作日）安排维修，并保留好沟通记录。 2. 要求物业公示维修计划：若电梯问题较严重（如异响伴随震动、运行卡顿），可要求物业公示具体维修方案、预计完成时间，并说明是否需要动用维修资金（电梯大修可能涉及）。 3. 向业委会或监管部门投诉：若物业拖延或拒绝维修，可向小区业委会反映，由业委会督促物业履行义务；也可向当地住建部门（物业科）、市场监督管理局（特种设备安全监察科）投诉，要求行政部门介入调查。 4. 保留证据，必要时提起诉讼：若因电梯故障导致人身或财产损失（如被困电梯、延误就医等），需保留医疗记录、维修单据、沟通记录等证据，可单独起诉物业要求赔偿；若物业长期不维修导致电梯无法使用，可联合其他业主起诉物业履行合同义务。 解决方法： 1. 优先协商解决：主动与物业公司沟通，说明电梯问题的紧迫性，要求其制定维修计划并书面承诺完成时间。可协商“先维修后缴费”（如物业承诺1周内修复，业主在维修完成后支付物业费），但需签订书面协议明确双方权利义务。 2. 通过业委会监督物业履职：业委会作为业主代表，有权要求物业公开电梯维护记录、维修资金使用情况，并可根据《物业服务合同》追究物业的违约责任，甚至启动更换物业公司的程序。 3. 行政投诉与法律诉讼并行：向住建部门投诉时，需提交书面材料说明物业未履行维护义务的事实（附报修记录、电梯故障照片/视频等证据）；若投诉后物业仍不整改，可向法院提起“物业服务合同纠纷”诉讼，要求物业继续履行维修义务，并赔偿因延误维修造成的合理损失（如临时交通费、精神损害抚慰金等）。 注意：切勿单方少交物业费！即使物业存在服务瑕疵，业主也应通过合法途径维权，避免因欠费被物业起诉，反而陷入被动。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。” 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。” 《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 法临有话说：电梯问题关系到业主的日常出行安全，物业有义务及时维护，但少交物业费并非解决之道。正确的维权路径是：反馈问题→保留证据→投诉/诉讼要求维修赔偿。生活中，类似“小区绿化不达标能拒交物业费吗？”“物业未公示收支明细可以少交费用吗？”等问题，都需要结合具体情况分析。如果你遇到物业纠纷，建议及时在本站免费咨询律师，让专业律师为你提供针对性的解决方案，避免因维权方式不当导致自身权益受损。

小区违建违规用电引发火灾致人损失时，物业是否赔偿及赔偿范围需结合其是否尽到安全保障义务判断。若物业未及时制止违建、未排查违规用电隐患或未向相关部门报告，存在过错的需承担侵权赔偿责任。赔偿范围包括直接财产损失、医疗费等，具体需根据实际损失及过错比例确定。维权可通过协商、投诉、诉讼等途径，关键在于固定物业过错证据。 小区违建违规用电引起火灾致人损失，物业怎么赔 随着城市化进程加快，小区违建及违规用电问题时有发生，由此引发的火灾事故不仅威胁居民生命财产安全，还可能涉及物业责任纠纷。当小区内的违建（如私自搭建的房屋、占用消防通道的构筑物等）因违规用电（如私拉电线、超负荷用电等）引发火灾，导致业主或其他住户人身伤亡、财产损失时，物业是否需要赔偿、赔偿多少，成为受害者关注的核心问题。 例如，某小区业主王某在楼顶私自搭建阳光房，并违规从室内拉电线至阳光房使用大功率电器，因线路老化短路引发火灾，导致楼下住户李某家财物烧毁、李某本人轻微烧伤。此时，除王某需承担责任外，物业若未对王某的违建行为进行制止，也未排查其违规用电隐患，就可能因未尽管理义务而承担赔偿责任。 法律解析： 物业对小区公共区域及业主行为的管理义务是其承担赔偿责任的基础。根据《民法典》及《物业管理条例》，物业的核心义务包括安全保障义务和管理维护义务，具体体现在以下方面： 1. 对违建行为的管理义务：物业发现业主或使用人违规搭建时，应及时予以劝阻、制止；劝阻无效的，需向住建、城管等行政主管部门报告。若物业未履行劝阻、报告义务，导致违建长期存在并成为火灾隐患源，即存在过错。 2. 对用电安全的管理义务：物业需定期对小区公共区域的供电设施进行检查维护，对业主私拉乱接、违规用电等行为有制止和报告义务。若物业明知某住户存在违规用电（如大功率电器滥用、线路私接）而未采取措施，放任隐患存在，可能被认定为对火灾发生存在“过失”。 3. 过错责任原则的适用：物业承担赔偿责任的前提是其行为与火灾损失之间存在因果关系，且存在过错（包括故意或过失）。若物业已尽到合理的管理、劝阻、报告义务（如多次向违建业主发整改通知、向城管部门提交报告），则可能减轻或免除责任。行动建议： 1. 立即固定证据：火灾发生后，第一时间报警并联系消防部门出具《火灾事故认定书》，明确火灾原因、责任方；同时保留火灾现场照片、视频，受损财物清单（如购买凭证、维修单据），医疗记录（如伤情诊断、费用票据）等，作为后续索赔的核心依据。 2. 核查物业履职情况：向物业调取其对违建的处理记录（如整改通知、与业主沟通记录）、用电安全检查记录、向行政部门的报告材料等，判断物业是否尽到管理义务。若物业无法提供相关记录，可能直接证明其存在过错。 3. 及时评估损失：委托专业机构对财产损失进行评估（如房屋修复费用、财物重置费用），对人身伤害的后续治疗、误工损失等进行核算，明确具体赔偿金额。 4. 明确责任主体：除物业外，违建业主或违规用电者是直接侵权人，需承担主要责任。受害者可同时向直接侵权人和物业主张赔偿，避免遗漏责任方。 赔偿计算方法： 物业的赔偿金额需根据其过错程度及实际损失综合确定，具体包括以下范围： 1. 直接财产损失：如烧毁的家具、家电、衣物等，按实际价值（购买价扣除折旧或重置费用）计算；房屋修复费用（如墙体、地板、电路修复）按维修报价或鉴定意见确定。 2. 人身损害赔偿：包括医疗费（诊疗费、住院费、药费等）、误工费（因受伤无法工作的收入损失，按误工时间×日均收入计算）、护理费（如需护理，按护理人员收入或当地护工标准计算）、营养费（根据伤情参照医疗机构意见确定）等。 3. 间接损失：如因火灾导致房屋无法居住产生的临时租房费用，需提供租赁合同、租金支付凭证等证据。 赔偿比例方面，若物业存在主要过错（如完全未履行管理义务），可能承担30%-70%的赔偿责任；若仅存在次要过错（如已劝阻但未有效制止），可能承担10%-30%的责任，具体需结合案件证据由法院或调解机构认定。 解决方法： 1. 协商解决：受害者可与物业、直接侵权人（违建业主）协商赔偿事宜，签订书面赔偿协议，明确赔偿金额、支付方式及期限。协商时需提供火灾认定书、损失清单、物业过错证据等，增强谈判说服力。 2. 向行政部门投诉：若物业拒绝协商或推诿责任，可向当地住建部门（物业主管部门）、消防救援机构投诉，要求其督促物业履行赔偿义务；同时，可举报违建行为，由行政部门对违建业主进行处罚，间接推动纠纷解决。 3. 提起民事诉讼：协商、投诉无果的，可向小区所在地法院提起侵权责任诉讼，将物业和直接侵权人列为共同被告。起诉时需提交起诉状、证据材料（火灾认定书、损失证明、物业履职记录等），法院将根据双方过错程度判决赔偿金额。 提示：诉讼时效为3年，从火灾事故发生或损失确定之日起计算，需及时主张权利，避免超过时效。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第1165条：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第942条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。” 3. 《物业管理条例》第46条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。” 4. 《中华人民共和国消防法》第18条：“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。” 法临有话说：小区火灾引发的赔偿纠纷，核心在于明确物业是否尽到管理义务。实际中，物业常以“已提醒”“非直接侵权人”为由逃避责任，但只要能证明其未采取合理措施制止违建或违规用电，即可要求赔偿。类似问题还包括：小区电梯故障致人受伤物业怎么赔？外墙脱落砸坏车辆物业是否担责？小区公共区域漏水导致业主损失如何维权？若你遇到此类纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的证据收集、责任认定及诉讼策略指导，让专业律师帮你争取合法权益。

商铺因承重墙不合格无法营业时，纳税人可依据《税收征收管理法》等法律法规，向税务机关申请退还已缴纳的房产税、城镇土地使用税等相关税费。需提供商铺无法使用的权威证明材料（如质检报告、住建部门通知等），按税务机关要求流程提交退税申请，若遇拒绝可通过行政复议或行政诉讼维权。同时需注意退税申请时限及不同税种的具体政策差异。 商铺存在承重墙不合格的问题不能营业，税费如何退 在商铺经营中，若因房屋质量问题（如承重墙不合格）导致无法正常营业，业主或实际经营者可能已提前缴纳房产税、城镇土地使用税、增值税等相关税费。此时，由于商铺丧失使用功能，纳税义务的计税基础（如租金收入、实际使用面积等）可能发生变化，纳税人有权依据法律规定申请退还多缴或不应缴纳的税费。本文将从法律依据、申请流程、证据准备等方面，详细解析此类情况下的税费退还路径。 例如，某商户租赁商铺后缴纳了全年房产税，但入住前发现承重墙不合格被住建部门责令停业整改，导致全年无实际经营，此时即可向税务机关申请退还已缴房产税。 法律解析： 商铺因承重墙不合格无法营业时，税费退还的核心法律逻辑是“计税依据丧失”或“纳税义务终止”。根据《税收征收管理法》基本原则，税收征管以“实际发生纳税义务”为前提，若商铺因客观原因（如质量问题）无法使用，导致原计税基础（如租金收入、房屋使用状态）消失，纳税人有权申请调整或退还已缴税款。 具体到税种：1. 房产税：通常以房屋原值或租金收入为计税依据。若商铺无法营业导致租金收入为零（租赁情形），或房屋因整改无法实际使用（自有情形），可主张“计税依据减少”，申请退还多缴税款；2. 城镇土地使用税：以实际占用的土地面积为计税依据，若商铺完全停止使用且未产生任何收益，可依据“困难减免”政策申请减免或退还；3. 增值税及附加：若已预缴但未实际发生应税行为（如未取得租金收入），可凭无法营业的证明申请退还预缴税款。 需注意，退税申请需在法定时限内提出。根据《税收征收管理法》第五十一条，纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现多缴税款的，可向税务机关申请退还，逾期将丧失权利。行动建议： 1. 固定核心证据：立即收集商铺无法营业的权威证明，包括但不限于：住建部门出具的《房屋质量整改通知书》、第三方质检机构的《承重墙安全检测报告》、商铺停业期间的水电费单据（证明无实际使用）、与房东/开发商的沟通记录（证明问题责任方）等，确保证据链能清晰证明“商铺因质量问题完全丧失使用功能”。 2. 梳理纳税明细：通过电子税务局或办税服务厅查询近三年的纳税记录，明确已缴纳的税种（如房产税、土地使用税）、纳税期间、金额及计税依据（如租金收入、房屋原值），标注可能存在“多缴”或“不应缴纳”的税款明细。 3. 制定退税方案：根据税种特性针对性准备申请理由，例如：房产税可主张“租金收入为零（租赁）”或“房屋暂停使用（自有）”；土地使用税可申请“困难减免”（需提供无收益证明）；增值税需证明“应税行为未实际发生”（如未取得租金）。 4. 主动沟通税务机关：携带证据材料及退税申请（需注明税种、金额、理由、银行账户信息），到主管税务机关办税服务厅提交书面申请，同时留存申请回执（注明接收人员、日期），避免“口头申请无记录”的风险。 解决方法： 1. 税务机关协商解决（首选路径）：提交书面退税申请后，主动与税务机关经办人沟通，说明商铺无法营业的客观情况，提供质检报告等核心证据，争取税务机关认可“计税依据减少”的事实。部分税务机关可能要求补充《减免税申请表》或《退税审批表》，需按要求填写并加盖公章（企业纳税人）或签字（个体工商户）。 2. 申请行政复议（税务机关拒绝时）：若税务机关在法定期限内（通常20个工作日）未答复或明确拒绝退税，可自收到《不予退税决定书》之日起60日内，向其上一级税务机关或本级人民政府申请行政复议，提交复议申请书、原退税申请材料及《不予退税决定书》。 3. 行政诉讼（复议维持或逾期未决时）：对复议结果不服的，可在收到复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼，请求法院判令税务机关依法退还税款。诉讼中需重点举证“商铺无法使用”与“纳税义务减少”的直接关联性。 需特别注意：若商铺问题涉及开发商或房东违约（如交付不合格房屋），退税与向责任方追责（如索赔租金损失、整改费用）是独立法律关系，不可因向开发商索赔而拖延退税申请，以免超过三年退税时限。 法律依据： 1. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还……” 2. 《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条：“下列房产免纳房产税：……（四）个人所有非营业用的房产；（五）经财政部批准免税的其他房产。”（注：商铺无法使用的“困难情形”可能适用“其他免税”条款，需地方税务机关审批） 3. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第七条：“除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由县以上税务机关批准。” 4. 《税收减免管理办法》第四条：“减免税分为核准类减免税和备案类减免税。核准类减免税是指法律、法规规定应由税务机关核准的减免税项目；备案类减免税是指不需要税务机关核准的减免税项目。”（商铺因质量问题无法使用可能属于“核准类减免税”，需提交材料审批） 法临有话说：商铺承重墙不合格导致无法营业时，及时申请税费退还可减少损失，但需注意保留质检报告、纳税凭证等关键证据，并在三年内提出申请。实践中，部分纳税人可能因不了解“困难减免”政策或证据不足被拒，建议提前梳理税种明细并与税务机关充分沟通。此外，若问题涉及开发商交付不合格房屋、房东隐瞒质量问题等，还可追究责任方的民事赔偿责任（如退还租金、赔偿装修损失）。如需进一步了解退税材料清单、行政复议流程，或涉及开发商/房东追责等问题，可在本站免费咨询律师，获取定制化维权方案。

物业擅自将管理用房打隔断出租并私吞收益的行为，违反了《民法典》《物业管理条例》等规定，管理用房属业主共有，收益应归全体业主。业主可通过收集证据、协商、投诉、诉讼等方式维权，要求返还收益并赔偿损失。本文从法律解析、行动步骤到赔偿计算、解决途径进行详细指导，助业主维护合法权益。 物业将管理用房打隔断出租收益被物业私吞怎么办 管理用房是小区建设规划中明确用于物业管理服务的配套设施，其所有权依法归全体业主共有。现实中，部分物业公司为谋取私利，将管理用房违规打隔断出租，所得收益未向业主公示或私吞，这不仅侵犯了业主的共有财产权，也违反了物业管理的基本职责。很多朋友遇到这种情况时，往往不知道如何举证、向谁投诉或通过何种途径追回收益。例如，某小区物业将200平方米管理用房分割成5间出租，年租金15万元全部存入个人账户，业主发现后多次沟通无果，这就需要通过法律手段维权。 法律解析： 管理用房的所有权归属是核心问题。根据《民法典》第274条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这意味着管理用房（即物业服务用房）并非物业公司的私有财产，而是全体业主共同所有，物业公司仅享有管理权和使用权，且使用权必须限于物业管理服务所需，不得擅自改变用途。 物业擅自出租管理用房并私吞收益属违法行为。《物业管理条例》第37条明确规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业公司将管理用房打隔断出租，本质上是改变了房屋用途，且未经过业主大会同意，其行为已构成违法。同时，根据《民法典》第282条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，出租管理用房的收益在扣除必要管理成本后，应归全体业主所有，物业私吞收益的行为构成对业主共有财产的侵占。 你可能想知道：“如果物业辩称出租是为了弥补物业费不足，是否合法？”答案是否定的。物业费与共有部分收益是不同性质的款项，物业费用于物业管理服务开支，而共有部分收益归业主所有，两者不能混淆，物业无权以“弥补物业费”为由私吞收益。行动建议： 1. 立即收集证据：包括管理用房的规划文件（如小区总平面图、住建部门备案的物业管理用房位置及面积）、物业出租的租赁合同、租金支付记录（如转账凭证、租户缴费收据）、物业公示的收益情况（如有）、与物业沟通的记录（微信聊天、邮件、书面函件等），以及证明物业打隔断的照片、视频等。证据越充分，维权越有利。 2. 向业主委员会反映并推动召开业主大会：若小区已成立业主委员会，可要求业委会介入调查，要求物业停止出租行为、返还收益并公示收支情况；若未成立业委会，可联合其他业主向街道办或居委会申请指导成立业委会，通过业主大会表决决定是否追究物业责任。 3. 向监管部门投诉：携带证据向当地住建局（物业主管部门）、街道办事处或12345政务服务热线投诉，要求行政部门责令物业整改、返还收益。住建部门对物业违规使用管理用房有监管职责，可依法对物业进行处罚。 4. 委托专业机构审计物业收支：若物业拒不提供收益明细，可通过业主大会决议委托会计师事务所对物业近3-5年的共有部分收益（包括管理用房出租收益）进行审计，明确被私吞的具体金额。 赔偿计算方法： 物业应返还的收益金额 = 管理用房出租总收入 - 合理成本（如有）。其中： 1. 出租总收入：根据租赁合同约定的租金标准、租赁期限计算，可通过租户证言、转账记录、物业财务凭证等确认。例如，管理用房面积100平方米，月租金5000元，出租1年，总收入为5000元/月×12个月=60000元。 2. 合理成本：仅指物业为出租管理用房实际支出的必要费用，如简单维修、水电费（若由物业垫付）等，且需提供合法票据证明，不得包含物业的“管理费”“人工费”等与物业管理服务重复的成本。若物业无法证明存在合理成本，则需全额返还总收入。 此外，若因物业违规出租导致管理用房损坏（如打隔断破坏墙体、水电管线），业主还可要求物业承担修复费用，修复费用可按实际维修支出或鉴定机构评估金额计算。 解决方法： 1. 协商解决：由业主委员会（或业主代表）与物业沟通，要求其立即停止出租、拆除隔断恢复原状，并在约定期限内返还私吞的收益。协商时可提供收集的证据，明确法律后果，争取达成书面协议。 2. 行政投诉：向住建局提交书面投诉材料（含证据清单），要求其依据《物业管理条例》第63条对物业“擅自改变物业管理用房用途”的行为进行处罚（责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款），同时督促物业返还收益。 3. 仲裁或诉讼：若协商、投诉无果，业主委员会可代表全体业主向法院提起民事诉讼，要求物业返还收益、恢复管理用房原状并赔偿损失；若物业服务合同中约定了仲裁条款，可优先申请仲裁。起诉时需提交起诉状、业主身份证明、证据材料（如管理用房权属证明、租赁合同、收益明细等）。 例如，某小区业主通过起诉，法院判决物业返还3年出租收益28万元，并拆除隔断恢复管理用房原用途，案件诉讼费由物业承担。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 2. 《中华人民共和国民法典》第282条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 3. 《物业管理条例》第37条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。” 4. 《物业管理条例》第63条：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。” 法临有话说：物业私吞管理用房出租收益，本质是对业主共有财产权的侵犯，业主可通过“证据收集—协商—投诉—诉讼”四步维权，关键在于固定物业违规的证据。生活中，类似的物业侵权问题还有很多，比如小区公共区域广告收益不公示、利用电梯投放商业广告未分配收益等。如果你遇到物业侵占业主共有收益、擅自改变共有设施用途等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案，维护自身合法权益。

消控人员无证上岗且延误救火致人身亡，物业需承担侵权赔偿责任。根据《民法典》等法律规定，物业作为安全保障义务人，因管理失职（未配备持证消控人员）及不作为（延误救火）导致损害，应赔偿死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费等。受害者家属可通过协商、调解或诉讼维权，需注意收集物业失职证据，明确赔偿计算标准，必要时咨询专业律师。 消控人员无证迟误救火致人身亡，物业怎么赔 在物业管理中，消防控制室（消控室）是保障建筑消防安全的核心岗位，消控人员需持有效证件上岗并具备应急处置能力。若物业安排无证消控人员值班，且在火灾发生时因操作不当、延误报警或处置不及时导致人员死亡，物业作为管理方需承担赔偿责任。例如，某小区火灾中，消控人员因无证不会操作消防设备，未及时启动喷淋系统、通知住户疏散，最终导致住户因浓烟窒息身亡，此时物业需对死者家属承担赔偿责任。 法律解析： 物业需承担赔偿责任的核心法律逻辑在于其违反了安全保障义务。根据《民法典》第1198条，宾馆、商场、物业服务企业等经营场所、公共场所的经营者、管理者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 具体而言，物业的过错体现在两方面：一是未履行对消控人员的资质管理义务。《消防法》第21条明确规定，进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗。物业安排无证人员上岗，本身已违反法律规定，属于管理失职；二是延误救火的不作为行为。消控人员作为火灾应急处置的“第一响应者”，其延误报警、未及时启动消防设施等行为，直接导致火势扩大、人员伤亡，与损害结果存在直接因果关系。 此外，若物业未定期对消防设施进行维护、未组织消防演练，导致火灾发生时设备无法正常使用，还可能构成“双重过错”，需承担更重的赔偿责任。行动建议： 1. 立即固定证据：家属应第一时间报警，由消防部门出具《火灾事故认定书》，明确火灾原因、起火时间、消控人员处置情况等；同时收集物业消控人员的资质证明（如无证件，需留存物业排班表、工资发放记录等证明其为物业员工）、消防设施维护记录、火灾发生时的监控录像、报警记录等。 2. 核算损失明细：整理死者的医疗费用（如抢救费用）、丧葬费用（如火化费、丧葬费）、死亡前的收入证明（用于计算死亡赔偿金）、被扶养人信息（如配偶、子女、父母的年龄及收入情况，用于计算被扶养人生活费）等。 3. 及时与物业协商：可先与物业就赔偿金额进行协商，明确物业的过错责任，提出具体赔偿诉求（参考赔偿计算方法）。协商时需注意录音、保存书面沟通记录，避免物业事后否认责任。 4. 申请第三方调解：若协商无果，可向当地住建部门、街道办或消费者协会申请调解，由第三方介入促成赔偿协议。 5. 准备诉讼材料：若调解仍无法解决，需向法院提起侵权责任诉讼，提交起诉状、证据清单（包括火灾认定书、资质证明、损失凭证等）、身份证明等材料。 赔偿计算方法： 根据《民法典》第1179条及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，赔偿项目及计算标准如下： 1. 死亡赔偿金：按受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入（或农村居民人均纯收入）×20年（60周岁以上的，年龄每增加1岁减少1年；75周岁以上的，按5年计算）。例如，某地2023年城镇居民人均可支配收入为5万元，死者60周岁以下，死亡赔偿金为5万×20=100万元。 2. 丧葬费：按受诉法院所在地上一年度职工月平均工资×6个月。例如，某地职工月平均工资为6000元，丧葬费为6000×6=3.6万元。 3. 被扶养人生活费：根据被扶养人丧失劳动能力程度，按受诉法院所在地上一年度城镇居民人均消费支出（或农村居民人均年生活消费支出）计算。被扶养人为未成年人的，计算至18周岁；无劳动能力又无其他生活来源的，计算20年（60周岁以上的，年龄每增加1岁减少1年；75周岁以上的，按5年计算）。例如，死者有一名10岁子女，当地城镇居民人均消费支出为3万元/年，被扶养人生活费为3万×（18-10）=24万元。 4. 精神损害抚慰金：根据侵权行为的过错程度、损害后果等因素确定，一般为5万-50万元，具体金额由法院酌情判定。 5. 其他费用：包括抢救医疗费、家属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费、误工费等，按实际支出凭票据主张。 解决方法： 1. 协商解决：家属与物业直接沟通，基于责任认定和赔偿计算标准达成赔偿协议，签订书面协议并明确支付期限。此方式效率高，但需注意协议内容需涵盖全部赔偿项目，避免后续纠纷。 2. 调解解决：向物业所在地的住建部门、消防救援机构或人民调解委员会申请调解，由第三方组织双方协商。调解达成的协议具有法律约束力，可申请法院司法确认。 3. 诉讼解决：若协商、调解均无果，可向物业所在地或侵权行为地法院提起侵权责任诉讼。诉讼时需注意：①诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算；②需提交充分证据证明物业的过错（如无证上岗、延误救火的证据）及损害后果（如死亡证明、费用票据等）；③可申请法院委托鉴定机构对消防设施状态、消控人员操作是否合规等进行专业鉴定。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第1165条：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第1198条：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。” 3. 《中华人民共和国民法典》第1179条：“侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金；造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。” 4. 《中华人民共和国消防法》第21条：“禁止在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火。因施工等特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，采取相应的消防安全措施；作业人员应当遵守消防安全规定。进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并遵守消防安全操作规程。” 法临有话说：消控人员无证延误救火致人身亡，物业因未尽安全保障义务需承担全部或主要赔偿责任，赔偿范围包括死亡赔偿金、丧葬费等多项费用。家属应及时固定证据、协商或通过法律途径维权。生活中，类似物业消防设施损坏未维修致损、保安未尽巡逻义务导致业主财物被盗等问题，都可依据安全保障义务要求物业赔偿。若您遇到物业安全管理相关纠纷，可在本站免费咨询律师，获取专业维权方案。

物业擅自将地下室出租作为停车位，业主可通过核查产权归属、收集证据、协商投诉及法律途径维权。需明确地下室是否为业主共有，若属共有，物业无权擅自出租；若为开发商所有，需确认是否符合规划用途。业主可先与物业协商，协商不成向住建部门投诉，或通过诉讼要求停止侵权、返还收益。 物业将地下室出租给人当停车位，业主怎么维权 在小区生活中，地下室的使用权限常引发业主与物业的纠纷。近期有业主反映，物业未经业主同意，将地下室出租给他人作为停车位，这不仅可能占用业主共有空间，还可能影响小区安全和通行。我们需要明确：地下室究竟归谁所有？物业是否有权出租？业主又该如何通过合法途径维护自身权益？比如，张女士所在小区的地下室原本规划为业主非机动车停放区，物业却私下出租给外部车辆，导致业主电动车无处停放，这就是典型的物业侵权案例。 法律解析： 要解决物业出租地下室的维权问题，首先需明确地下室的产权归属，这是核心前提。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共道路、绿地或明示属于个人的除外。若地下室在规划中属于“其他公共场所或公用设施”，且未被开发商明确约定为专有部分（如购房合同中未注明归开发商所有），则地下室应认定为业主共有。 其次，需判断物业出租行为是否合法。若地下室为业主共有，根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分用途需经业主共同决定（即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）。物业未经业主同意擅自出租，属于侵犯业主共有权。即使地下室为开发商所有，物业出租也需符合规划用途——若地下室规划为“设备用房”“人防工程”等，擅自改为停车位可能违反《城乡规划法》，需经规划部门批准，否则属违法行为。行动建议： 1. 核查产权与规划文件：向开发商或不动产登记中心申请查询地下室的产权登记信息，明确其归属（共有或专有）；同时向住建部门调取小区规划图纸，确认地下室原规划用途（如是否为停车位、人防工程或业主共有空间）。 2. 收集侵权证据：保留物业出租地下室的租赁合同（可通过拍照、录音或要求物业提供）、租金收取凭证、地下室现状照片（如停放外来车辆的情况）、与物业沟通的记录（微信、短信、书面函件等），证明物业存在擅自出租行为。 3. 向业委会或业主大会反映：若小区已成立业委会，可要求业委会代表业主与物业交涉，要求停止出租、返还收益；若未成立业委会，可联合其他业主（至少占总人数20%）提议召开业主大会，表决是否同意出租及收益分配方案。 4. 向主管部门投诉：若物业拒绝整改，可向当地住建局（物业科）、房管局投诉，反映物业擅自改变共有部分用途、违反物业管理规定的行为；若涉及规划违法，可向自然资源和规划局举报。 赔偿计算方法： 若物业侵权行为给业主造成损失，业主可主张赔偿，主要包括两类：一是共有部分收益返还，即物业出租地下室所得租金，扣除合理管理成本后，应归全体业主共有（计算方式：总租金收入 - 必要管理支出 = 业主共有收益，按业主专有面积比例分配）；二是业主直接损失，如因地下室被占用导致业主额外支出的停车费、交通费等，需提供费用凭证（如停车发票、打车记录），按实际支出金额主张赔偿。 解决方法： 1. 协商解决：业主可集体与物业公司沟通，要求其立即停止出租行为，返还已收取的租金（或用于补充专项维修资金），并恢复地下室原规划用途。协商时建议形成书面协议，明确整改期限和责任。 2. 行政投诉：向住建局提交书面投诉材料（含产权证明、规划文件、证据清单），要求行政部门责令物业整改。根据《物业管理条例》第六十三条，物业擅自利用共有部分从事经营活动的，主管部门可责令限期改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款。 3. 民事诉讼：若协商和投诉无果，业主可作为原告（单个业主或业主集体）向法院提起侵权之诉，请求判令物业停止出租、返还租金收益、赔偿损失。起诉时需提交起诉状、证据材料（产权证明、租赁合同、沟通记录等），由法院依法判决。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动……” 《物业管理条例》第六十三条：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的……” 法临有话说：物业擅自出租地下室作为停车位，本质是对业主共有权益的侵犯。业主维权需先明确产权归属，再通过协商、投诉、诉讼等阶梯式途径解决，必要时可联合其他业主形成维权合力。生活中，类似物业侵权问题还有很多，比如物业擅自提高物业费、占用公共绿地建充电桩、拒交专项维修资金收益等，若您遇到此类纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案，让专业律师为您的权益保驾护航。