破产程序中不动产尚未办理过户登记是否可被撤销？

　　破产程序中不动产尚未办理过户登记是否可被撤销？

　　（一）案情简介

　　2014年9月26日，阿掖山房产公司与天和机械公司签订一份《商品房买卖合同》，约定阿掖山房产公司将位于岚山新天地002幢1单元301室的房屋以508.9507万元的总价出售给天和机械公司。

　　2014年9月29日，阿掖山房产公司与刘加全签订一百二十份《商品房买卖合同》，约定阿掖山房产公司将位于岚山新天地002幢1单元4层至15层共计120套房屋，以3917.3904万元的总价出售给刘加全。

　　2015年10月15日，上述《商品房买卖合》进行备案登记。

　　2016年5月6日，法院作出民事裁定书，裁定受理阿掖山房产公司的重整申请。

　　阿掖山房产公司管理人主张刘加全、天和机械公司与阿掖山房产公司所签订的一百二十二份《商品房买卖合同》实质为债的担保，并非商品房买卖合同关系。刘加全、天和机械公司对此不予认可，辩称与阿掖山房产公司签订《商品房买卖合同》后已全额付清购房款、已接收并实际使用案涉房屋、对案涉房屋具有物权期待权，未能办理产权过户登记手续并非刘加全、天和机械公司的原因。

　　（二）法院观点

　　经法院归纳，主要争议焦点有：（1）案涉撤销权是否已消灭；（2）案涉房屋所有权的归属应如何认定；（3）案涉商品房买卖合同和网签备案登记是否可撤销、案涉房屋是否应返还。

　　关于第（1）项，依据破产法相关规定，债权人尚可请求法院按照破产财产分配方案进行追加分配可以看出，破产撤销权不应受一年除斥期间的限制。破产管理人在破产程序终结前均有权对符合企业破产法规定的应予撤销的行为行使撤销权，不适用普通民事撤销权关于除斥期间及诉讼时效的规定。

　　关于第（2）项，案涉房屋虽未办理过户登记，但原、被告均认可债权债务已经消灭，仅是在债权债务消灭的具体时间点上产生争议。案涉房屋的过户登记属于对外公示的方式，在原、被告的内部关系中，双方均认可了房屋已交付，因此在原、被告的内部关系中，应认定案涉房屋的所有权已经发生变更，在该内部关系中，办理房屋变更登记仅属于阿掖山房产公司管理人的附随义务。

　　关于第（3）项，原、被告在债权债务消灭的具体时间点上产生了争议，但即使债权债务消灭的时间点是处于法院受理破产申请前一年内，原告行使撤销权亦不符《破产法》第31条规定的五种情形，具体论述理由归纳如下：

　　情形1无偿转让财产，因双方明确认可属于借款结算后的以房抵债，故不属于该情形。

　　情形2以明显不合理的价格进行交易，原告并未提交该方面证据予以证实，故不属于该情形。

　　情形3对没有财产担保的债务提供财产担保，因案涉借款在签订借款协议之初即约定了由原告作为担保，故不属于该情形。

　　情形4对未到期债务提前清偿，因案涉借款已经到期结算，故不属于该情形。

　　情形5放弃债权，本案属于原告以房屋抵顶债务，亦不属于该情形。

　　（三）法律评述

　　本案一、二审的法院的分歧比较大，一是对涉案争议事实的认定不一致，如涉案争议商业行为是否已经履行完毕，二是前述不一致直接导致法律适用的差异。

　　一审法院认为原被告双方以房抵债的房屋买卖合同未履行完毕，理由是涉案房屋未办理产权过户登记，故该案适用《破产法》第18条规定，管理人有行使决定继续履行或者解除合同的选择权。二审法院对前述反驳理由之一，在于“破产法第18条明确规定，该处破产管理人的合同解除权仅限于‘债务人和对方当事人均未履行完毕的合同’，但本案中被告明确已履行完毕支付购房款的行为，不存在‘债务人和对方当事人均未履行完毕的合同’，一审法院以合同解除权角度认定被告应配合注销案涉房屋买卖合同的网签备案手续并返还房屋系适用法律错误，应予纠正。”，理由之二，体现在本文“法院观点”第（2）项之“内外有别”且以“内部”为准的逻辑。后二审法院以撤销权行使的角度，通过否定《破产法》第31条规定情形，得出结论。

　　本案与（2023）闽09民终321号一案的案情相似，但理由与结论恰与本案的一审相似，而与二审相反，该案法院认为“原告根据《破产法》第38条规定，对案涉36套房产行使取回权，按此规定行使取回权的前提必须为财产的权利人。原告主张其已实际占有案涉房产，并以以物抵债方式支付全部购房款，其对案涉房屋享有物权请求。然而以物抵债协议仍属于债权请求权，根据《民法典》第209条规定，案涉36套房屋尚未登记在原告名下，其并未取得案涉房产的所有权，故原告主张对案涉36套房产享有所有权，不予认可。”。

　　（四）相关法律规定

　　破产法

　　第18条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

　　第31条 人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。

　　第123条 自破产程序依照本法第四十三条第四款或者第一百二十条的规定终结之日起二年内，有下列情形之一的，债权人可以请求人民法院按照破产财产分配方案进行追加分配：（一）发现有依照本法第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十六条规定应当追回的财产的；（二）发现破产人有应当供分配的其他财产的。

　　有前款规定情形，但财产数量不足以支付分配费用的，不再进行追加分配，由人民法院将其上交国库。

　　摘录自《典型商事法律案例解析》