农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖

　　最高法：农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖

　　我国实行房地一体、地随房走规则，转让农村房屋无特殊约定时，房屋占用范围内宅基地使用权一并处分。同一集体经济组织内部村民之间房屋买卖，符合流转主体条件，行政机关可依据生效民事判决将宅基地确权至购房人。在先生效民事判决已确认房屋买卖事实，该事实可直接作为行政确权案件定案依据，出卖人以仅卖房不转让土地为由起诉不予支持。

　　同村村民买卖农房，没写宅基地转让条款，土地归谁？法院判决书确认房屋买卖后，政府能否直接给买方办理宅基地确权？卖完房子还能再申请宅基地吗？

　　同村两名村民达成三间农房买卖交易，民事终审判决确认买卖合同合法有效。后县级政府依据该生效判决，将房屋对应宅基地使用权确权登记至购房人名下，出卖人不服，经市政府行政复议维持确权决定后提起行政诉讼，一、二审均驳回原告诉求。当事人向最高法申请再审，主张仅出售房屋、宅基地不应一并转移。最高法审查认为，依据民法典房地一体规则，房屋转让必然附带宅基地处分，双方无相反书面约定即推定一并流转；生效民事判决已固定买卖事实，政府确权行为合法，再审理由不成立，裁定驳回再审申请。

　　统一农村宅基地内部流转裁判标准，明确“地随房走”适用于本村村民房屋交易，纠正“只卖房不卖地”认知误区。确立生效民事判决可直接作为宅基地行政确权依据，理顺民事交易与不动产登记行政程序衔接关系，稳定农村房屋、土地交易秩序，规范基层宅基地确权工作。

　　原物权法147条现已被《民法典》第三百五十七条替代，明确建筑物转让时占用土地使用权同步转移，该规则不分国有、集体土地一体适用。宅基地依附房屋存在，不能单独割裂交易；即便书面合同只写明房屋价款、未提及土地，只要双方属于同一村集体成员，默认宅基地随房屋一并转让，出卖人丧失对应宅基地使用资格，日后无法再次向村集体申请新宅基地。

　　行政诉讼中，在先生效民事裁判认定的基础交易事实具备免证效力，行政机关办理宅基地确权无需重新核查房屋买卖真实性。本案民事判决已确认交易真实有效，政府据此确权不存在事实认定错误；出卖人仅口头抗辩土地不转让，无书面分割约定佐证，无法推翻房地一体法定推定，诉讼请求自然无法得到法院支持。

　　本村村民之间购房，可在合同中明确宅基地同步过户条款；非本村村民购买农房，交易因违反宅基地身份限制通常无效。房屋成交后及时配合办理宅基地确权登记，避免事后权属争议；出卖房屋前谨慎考量，依据土地管理法，出售住宅后永久丧失宅基地申请资格，无法再获批新宅基地建房。

　　最高法院（2020）最高法行申3011号