核心结论：先拿银行书面拒贷通知，再对照合同约定，按“谁的原因谁担责”原则处理，不可盲目解约或弃房。
一、先做3件紧急事（1-3天内完成）
1.向贷款银行索要书面《拒贷通知书》，明确标注拒贷具体原因（如征信逾期、收入流水不足、政策调整、房屋产权问题等），这是后续维权的核心证据。
2.完整查阅《二手房买卖合同》及补充协议，重点找“贷款未获批”的专门条款，常见约定有3种：
-约定“买方应在X日内自筹资金支付剩余房款”
-约定“可更换银行重新申请贷款，仍未获批则解除合同”
-未作任何约定（按法定处理）
3.固定所有证据：定金/首付款转账记录、收据、与卖方/中介的微信/短信/通话录音、中介服务合同、银行贷款申请材料。
二、按拒贷原因分情况处理（附法律后果）
1.买方自身原因（最常见，买方违约）
常见情形：征信不良（逾期超6次/连三累六）、收入流水不足月供2倍、负债过高、提供虚假材料、购房资格造假。
-合同有约定：严格按合同执行。若约定“自筹资金”，需在期限内凑齐剩余房款，否则构成违约。
-合同无约定：买方需承担违约责任，卖方有权：
-没收定金（50万房款通常定金不超10万，定金罚则优先）
-或按合同约定主张违约金（常见为总房款5%-20%，若违约金过高，可请求法院调低至实际损失的1.3倍）
-补救措施：
-更换对资质要求宽松的银行（如地方性商业银行）
-增加共同还款人、提高首付比例、延长贷款年限
-与卖方协商降低违约金、延长付款期限或分期支付
2.卖方原因（卖方违约）
常见情形：隐瞒房屋抵押/查封/共有产权人不同意、不配合面签/提供产权材料、房屋存在违建导致无法评估。
-买方有权：
1.发书面《催告函》，要求卖方限期（如7日）解决问题
2.逾期未解决的，发《解除合同通知书》
3.要求卖方双倍返还定金，或按合同约定支付违约金
4.若已支付首付款，要求全额返还并赔偿利息损失
-注意：不要自行搬离房屋或停止履行己方义务，避免被反告违约。
3.不可归责于双方的原因（互不违约）
常见情形：银行信贷政策突然收紧、贷款额度不足、政府出台限购/限贷新政导致买方失去贷款资格、房屋评估价过低且非双方过错。
-法律依据：《民法典》第563条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条（二手房参照适用）
-处理方式：
1.双方均可无责解除合同
2.卖方需全额返还定金、首付款及利息
3.中介费可与中介协商退还（若中介未完成全部服务，应按比例退还）
4.中介原因（中介担责）
常见情形：中介未尽资质审查义务、虚假承诺贷款额度/利率、伪造材料导致拒贷。
-买方有权要求中介：
1.全额退还中介费
2.赔偿因此产生的实际损失（如定金损失、利息损失）
三、协商不成的诉讼流程
1.向房屋所在地基层人民法院提起诉讼
2.提交材料：起诉状、原被告身份证明、购房合同、银行拒贷通知、转账记录、沟通证据
3.诉讼请求示例（买方无责时）：
-判令解除原被告签订的《二手房买卖合同》
-判令被告返还原告定金XX元、首付款XX元及利息（按LPR计算）
-判令被告承担本案诉讼费、保全费
四、关键风险提示
1.警惕“霸王条款”：若合同约定“无论何种原因贷款未批，买方均需全款支付”，该条款有效，买方需谨慎处理，避免直接违约。
2.不要擅自解约：必须先固定拒贷证据，再按合同约定或法定程序发函解约，否则可能承担违约责任。
3.中介费退还：若因买方自身原因违约，中介费通常不予退还；若因卖方或政策原因，可要求中介按服务进度退还。
引用法条
民法典
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