继承的房产再出售，要交20%个税吗？

　　去年冬天，王阿姨她爸爸留下一套老房，那套房子市值有200万，她想要卖掉这套老房来换钱养老，结果被中介的一句话给吓到了，「继承的房子再卖，要交40万的个税」，王阿姨就慌了，难不成真要把这么多房款交给税务局。

　　实际上，这是流传最广的房产税误区中的一个，继承房产再出售，并不是一定要缴纳房屋总价20%的个人所得税，在2026年现行政策之下，到底缴不缴税、缴多少，就取决于两个核心因素，能不能享受满五唯一免税政策，还有能不能提供原购房成本凭证。

　　一、20%个税从何而来

　　依据《个人所得税法》，个人转让住房所得属于财产转让所得,适用20%的税率，不过计税基数是差额，并非房屋总价，公式是这样的

　　应纳税额=（转让收入–房屋原值–合理费用）×20%

　　其中，房屋原值，指的是被继承人（如父母）当初买这个房子的实际成本，得根据购房发票、契税票之类的来确定。合理费用，包括继承时的公证费、印花税，还有出售时的中介费、评估费、装修费（得有正规发票才行）等。

　　关键规则，要是可以提供完整的原值凭证，税务机关就会按照差额的20%来计税，而不能选择核定征收，只有确实没办法提供原值凭证的时候，才能够采用核定征收，也就是按照转让收入的1%–3%来收个税，具体比例由地方定，比如说北京是1%，上海是2%。

　　例如，在2005年的时候，爸爸花了50万元买了一套房子，王阿姨在2025年继承之后把它卖掉，得到了200万，能提供50万的购房发票，还有10万合理费用，那个税就是（200减50减10）乘以20%，结果是28万元，要是购房发票丢失，按1%核定的话，就只需要缴纳2万元，这时核定反倒更划算。

　　二、最为省事的办法，符合满五唯一

　　要是继承的房产同时满足以下这些条件，就可以免交个人所得税。满五，从父母购买房子的时候算起，到出售的时候已经满5年（不是从继承的时候算起，）。唯一，这套房子是你家里(自己本人、配偶、未成年孩子)在全国范围内唯一的住房。

　　需要留意的是，大多继承得来的房产年代都挺久远，满五一般早就实现，重点就在唯一，要是你名下已经有别的住房，就算继承来的房子是空着的，也不能免去税费。王阿姨要是名下没房，而且她父亲在2005年买的房产，在2026年卖掉的话，那就完全符合满五唯一，200万的房子一分钱个税都不用交。

　　三、多人继承时怎么认定唯一

　　要是房产由好几个继承人一块持有，售卖的时候，税务机关会分别去核查每一位继承人他家庭（包含他的配偶、未成年子女）名下的住房情况。

　　要是有一位继承人他家庭名下还有别的住房，那么这位继承人卖掉他那部分份额的时候，就没法享受免税。其余名下没房的继承人，还是有机会就他那部分份额享受满五唯一免税的。

　　所以，多人继承房产处理之前，建议所有的共有人提前自己查询住房登记情况。