1. 物业服务的质量与履行情况
· 物业公司服务存在严重瑕疵：如果业主能提供充分证据（如照片、视频、维修记录、政府部门的责令整改通知等）证明物业公司未按合同约定提供服务，如长期未履行保洁、安保、维修等核心义务，且该问题足以影响业主的正常居住生活，法院可能会支持业主的抗辩，判决减免或免交部分甚至全部物业费。减免的比例通常与物业服务的瑕疵程度和影响范围挂钩。
· 物业公司已基本履行合同：如果物业公司提供了基本的服务，尽管可能存在一些小的瑕疵（如偶尔的卫生死角、短暂的门禁失灵等），但未构成根本性违约，法院通常会支持物业公司的诉讼请求，判决业主支付拖欠的物业费。此时，业主关于服务质量的抗辩可能不会被采纳，或仅作为酌情减少少量费用的参考。
2. 业主的抗辩理由是否成立
· 以“未接受服务”为由拒交：根据《民法典》规定，业主不能以“未接受或无需接受”物业服务（如房屋空置）为由拒绝交费。因此，此理由一般不能成立。
· 以“物业收费不合法”为由拒交：如果物业费的收费标准未经法定程序（如业主大会决议）或超过政府指导价，业主可以此抗辩。法院会审查收费的合法性，不合法部分可能不被支持。
· 以“物业公司无权收费”为由拒交：如果物业公司未经合法选聘或合同到期后未续约但继续提供事实服务，其收费主体资格可能存疑，法院会对此进行审查。
· 诉讼时效抗辩：如果物业公司主张的欠费时间已超过三年，且无证据证明其在三年内曾向业主催收（导致诉讼时效中断），业主提出诉讼时效抗辩成立的，法院将驳回物业公司关于该部分欠费的诉讼请求。
3. 其他相关因素
· 开发商的遗留问题：业主不能因开发商的责任（如房屋质量问题）而拒交物业费，二者法律关系不同。但若物业公司负有维修义务而未履行，则另当别论。
· 邻里纠纷：因邻里矛盾（如漏水、噪音）导致的拒交物业费，通常不被视为拒交物业费的合法理由。
· 合同条款的公平性：如果物业服务合同中的收费条款显失公平，业主可以请求法院予以调整。
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