签合同前必看：房屋买卖合同中的“陷阱”与应对—一名律师的忠告

　　签合同前必看：房屋买卖合同中的“陷阱”与应对——一名律师的忠告

　　购买房屋，对大多数人来说，是人生中最大的一笔投资。那份厚厚的《房屋买卖合同》，不仅是一纸协议，更是您未来家园和巨额财产的“守护神”。很多人因为不了解合同细节，而陷入漫长的纠纷。今天，我将以律师的身份，为您梳理签合同时最需要警惕的几个核心问题，让您能带着“火眼金睛”去谈判。

　　一、看清“人”：确认交易对手的真实身份

　　签合同的第一步，是确保您在和“正确的人”交易。

　　1.卖方是谁？

　　·如果是房主本人：务必核对身份证与房产证上的“姓名”和“身份证号”是否完全一致。最好亲自看看对方的身份证原件。

　　·如果是代理人：必须看到房主亲笔签名的、经过公证的《授权委托书》。要核对授权范围是否包括：签订合同、收取房款、办理过户等所有关键环节。警惕那些只有一纸简单“手写委托”的情况。

　　·如果是夫妻共同财产：即使房产证上只写了一个人的名字，只要是在婚姻存续期间购买的，通常属于夫妻共同财产。最稳妥的做法是，要求配偶也在合同上签字确认，避免日后一方以“不知情”为由主张合同无效。

　　2.您自己是买方？

　　·购房资格：在签合同前，请务必确认自己是否符合当地的购房政策（如社保、纳税要求）。合同里通常会约定，因买方不具备资格导致交易失败，买方需承担违约责任。

　　·贷款资格：如果您需要贷款，不要想当然地认为自己一定能贷到款。最好提前向银行或公积金中心咨询。

　　二、盯紧“钱”：付款方式与资金安全

　　钱是交易的核心，如何支付至关重要。

　　1.付款方式与时间节点

　　·合同不能只写一个总价，必须将付款拆解为：定金、首付款、银行贷款、尾款等，并明确每一笔钱支付的具体时间和条件。

　　·例如：“买方应在过户手续办理完毕当日，向卖方支付首付款XX万元”、“银行贷款部分应在抵押登记完成后XX日内由银行直接拨付至卖方账户”。

　　2.资金监管——您的“支付宝”

　　·强烈建议使用资金监管账户！无论是定金还是首付款，都不要直接支付给卖方个人。

　　·什么是资金监管？就是将购房款存入银行的一个受监管的独立账户中。过户手续办完前，卖方动不了这笔钱；过户完成后，银行才会将钱划给卖方。这能完美防范卖方“一房二卖”或收到钱后不配合过户的风险。通常各地的房产交易中心都提供此项服务。

　　3.税费承担，白纸黑字

　　·合同中必须明确写明各项税费（如个人所得税、增值税、契税等）由谁承担。按照法律规定，买卖双方通常各有其责，但实践中常约定由某一方承担。

　　·务必在合同中写明“除本合同约定外，本次交易产生的任何税费均与买方/卖方无关”，避免后期出现意想不到的税费扯皮。

　　三、明确“物”：房屋状况与交付标准

　　您买的到底是一个怎样的房子？

　　1.房屋物理状况

　　·写清地址：核对合同上的房屋坐落与房产证是否一字不差。

　　·面积：明确套内建筑面积和公摊面积。约定好如果交房时实测面积与合同面积有误差（例如超过3%）如何处理。

　　·附属设施：装修状况、家具家电（品牌、型号、数量）最好拍照并作为合同附件。避免交房时发现“豪华装修”变“毛坯”，承诺赠送的家具被调包。

　　2.户口与学籍问题

　　·如果为了孩子上学，户口迁出是关键。合同里要明确约定卖方户口迁出的最后期限（例如“在交房后XX日内”），并设定明确的违约金标准（例如“每逾期一日，按总房款的万分之X支付违约金”）。光有约定还不够，最好在付清尾款前，亲自去派出所核查户口是否已迁出。

　　四、把握“流程”：关键时间节点与违约责任

　　合同是一个时间表，每一步都有其期限。

　　1.四大核心时间节点

　　·付款时间：上面已经提到。

　　·过户时间：约定具体办理不动产转移登记的日期。

　　·交房时间：约定卖方将房屋钥匙交付给买方，并完成水电煤气等物业交割的日期。

　　·户口迁出时间：如上所述。

　　2.违约责任——合同的“牙齿”

　　·这是合同的灵魂条款，必须具体、对等、有威慑力。

　　·针对买方：主要是逾期付款的责任。

　　·针对卖方：重点关注“一房二卖”、“逾期交房”、“逾期过户”、“逾期迁出户口”的责任。

　　·违约金怎么定？

　　·定金罚则：如果买方违约，定金不退；如果卖方违约，需双倍返还定金。定金金额不得超过合同总价的20%。

　　·比例约定：明确约定一个按日计算的违约金比例（如万分之五），并设置一个违约金总额的上限。

　　·“合同解除权”：一定要约定，当对方出现根本违约（如卖方一房二卖导致合同无法履行、买方逾期付款超过XX日）时，您有权单方面解除合同，并追究对方违约责任。

　　五、警惕“特别约定”与“空白条款”

　　1.善用“补充协议”

　　·合同范本可能无法覆盖所有特殊情况。任何口头承诺，都必须转化为文字写在补充协议里。例如：“卖方承诺屋顶花园由买方独家使用”、“该房屋对应学位未被占用”等。

　　2.拒绝空白项！

　　·合同中任何空白处，如果不能填写，一定要用斜线划掉。绝不给对方任何事后单方面填写的可能。

　　律师的最后建议

　　1.亲力亲为：亲自参与看房、谈判和签约过程，感受细节。

　　2.保留证据：所有沟通的聊天记录、看房时的照片视频、付款凭证都要妥善保存。

　　3.不懂就问：对于任何不理解、不清楚的条款，当场提出，要求解释。如果涉及金额巨大或情况复杂（如继承房产、共有房产、法拍房等），不要犹豫，聘请一位专业的房产律师为您审核合同、把关全程。这笔费用，与您可能面临的风险相比，是微不足道的。

　　买房是喜事，但法律意识不可缺。一份权责清晰、约定明确的合同，是您安心入住新家的最好保障。祝您购房顺利！

　　希望这篇文章能对您有所帮助。请注意，本文仅为通用性法律知识提示，不构成正式的法律意见，在签署具体合同前，请根据您的具体情况咨询专业律师。