物权高于整体美观

　　案件经过

　　2003年5月，江苏省南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2栋04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台（除北阳台）”、“买卖人在结清房款、签订物业管理合同、缴纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通有限公司（以下简称物业公司）签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条规定：“本小区统一不得封闭阳台、改变外立面。”裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧临马路，噪声大，灰尘多，遂在南侧阳台加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。

　　审理过程

　　一审判决与上诉

　　崇川区人民法院作出以下判决：一、物业公司与裴蕾签订《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效；二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。

　　物业公司上诉请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。其认为：一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。

　　封闭阳台不属于专有支配权，更谈不上是业主使用阳台的主要权利。裴蕾房屋的南侧阳台从设计到交付，均不封闭，这符合国家规范及阳台的功能，能够满足业主的需要。在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能，是对使用阳台权利内容的增加，不属于业主的主要权利。

　　案焦点以及二审

　　南通中院认为本案焦点为：

　　一、《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效？

　　二、裴蕾封闭阳台的行为是否正当？

　　南通中院认为，本案物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，根据《民法典》第496-498条的规定，属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，并与房屋主体紧密相连，不存在建筑物中的共有部分，在构造和使用中均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《民法典》第496-498条规定，应属无效。

　　同时，南通中院认为，裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。第一、封闭阳台不属于法律法规规定的禁止业主从事的行为。第二、裴蕾封闭阳台的目的、方式和结果正当。就目的而言，裴蕾出于保障居住安全和提高生活质量的考虑对阳台予以封闭，未改变阳台服务于居住的根本用途；就方式而言，裴蕾采取无色、无边框玻璃以平推开合式加装于阳台上，有别于传统的封闭方式，已顾及物业外观的美观；就结果而言，裴蕾封闭阳台没有对房屋安全结构予以改变、破坏，不构成不当损毁，亦不影响相邻住户居住安全和便利，不影响建筑物正常使用。

　　审判结果

　　对于本案阳台能否封闭及如何封闭问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商，以达到业主权利与小区整体利益的和谐共进。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。裴蕾封闭阳台不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定，但亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。（物权高于“整体美观”）

　　法条链接

　　第四百九十六条

　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

　　第四百九十七条

　　有下列情形之一的，该格式条款无效：

　　（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

　　（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

　　（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。