三、合同解除后的房贷承担问题
商品房买卖合同解释第21条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”关于商品房预售合同和贷款合同解除后的房贷承担问题，最高人民法院（2019）最高法民再245号裁定书明确说明商品房预售合同、贷款合同被解除后，房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任。
案例2：2015年8月12日，购房人与开发商签订商品房预售合同，约定向开发商购买位于西宁市城东区的商业用房，购房人于2015年7月15日前支付首付款，剩余款项通过按揭贷款支付，开发商应于2015年10月30日前交付房屋，逾期超过120日，购房人有权解除商品房预售合同。2015年8月14日，购房人与贷款银行、保证人开发商签订借款合同，购房人向贷款银行借款支付剩余房款且以该商业用房为抵押财产。后开发商逾期交房超过120天，购房人起诉至法院要求解除商品房预售合同与借款合同，并由开发商偿还剩余的贷款。
最高人民法院再审认为：根据商品房买卖合同解释第二十一条第二款的规定，本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行，购房人不负有返还义务。
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房人支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，贷款银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及贷款银行按揭贷款；贷款银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。因此再审法院裁定，购房人不承担剩余贷款本息的还款责任，而仅由开发商承担。
综上，无论是法律法规，还是司法实践，均就购房人关心的问题给出了答案。首先，只要开发商逾期交房符合商品房预售合同约定或《民法典》第五百六十三条、商品房买卖合同解释第11条规定的情形，购房人有权解除商品房预售合同。其次，购房人在解除商品房预售合同后，可因合同目的无法实现解除贷款合同，且房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任。
