1签了认购协议，给了定金，后来后悔了，不想签正式的《商品房买卖合同》，此时定金能不能退，得区分情形。
2.法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
换言之，定金能不能退，取决于未签正式的《商品房买卖合同》的原因。
购房人一方的原因，定金就退不了；不可归责于双方的原因，就可以退。
3.如果购房人没钱付房款，或者嫌弃房子位置不好，或者纯粹后悔了，这就属于购房人一方的原因，定金退不了。
4.实践中，更为经常出现的情形是：购房人认为主合同里面有一些有利于开发商的“霸王”条款，要求修改，但是开发商不同意，谈不拢，导致合同签不下来，这属于一方的原因，还是不可归责于双方的原因？
我们来看如下情形：
情形一：
在签认购协议时，开发商将正式的《商品房买卖合同》范本及其补充协议和附件进行了公示；同时，在认购协议中，以加黑或加粗等方式，显著载明购房人已经阅读了《商品房买卖合同》范本及其补充协议和附件，并由开发商进行了必要说明。
此时，如果购房人无法举出相反证据，证明自己无法看到《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，或者当时针对某些条款提出了异议，那么后来不签订正式的《商品房买卖合同》，就属于购房人一方的原因，就无法要求退定金。
为何属于购房人一方的原因？
因为正式的主合同内容在签认购协议时已经知悉了，之后不签主合同就没正当理由了。
情形二：
在签认购协议时，开发商没有将正式的《商品房买卖合同》范本进行公示，认购协议中也没有载明购房人已经阅读《商品房买卖合同》范本及其补充协议和附件（或者虽然载明但没有以显著方式予以标明）。
此时，除非开发商能够举出证据，证明已经将《商品房买卖合同》范本及其补充协议和附件的内容交给购房人阅读且购房人无异议，那么双方由于对合同内容存在意见分歧，导致主合同签不下来，就属于不可归责于双方的原因，定金就可以退。
为何属于不可归责于双方的原因？
因为正式的主合同内容，在签认购协议时没有看到，之后才看到，购房人当然有权利对主合同内容进行磋商，达不成一致，任何一方都没责任。
