二手房买家签订购房合同后拒绝履约，将面临什么法律后果？

      买房一直是老百姓热议的话题，特别是在房地产市场剧烈波动的行情下，买卖双方心态转变很快，即便是在已经签订购房合同的前提下，也很可能会出现买方或卖方不遵守契约精神，拒绝履约的情况。

　　当二手房买家签订合同后拒绝履约，将面临什么法律后果？

　　买卖双方达成合意后往往会签订《房屋转让合同》，合同通常会约定，“买家应在合同签订之日起x日内支付房款，否则，卖家有权没收卖定金或要求买家支付房屋总价款20%的违约金。”结合《民法典》第588条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”卖家在主张权利时，只能根据实际情况择其一选择适用。为了利益最大化，卖家一般都会选择使用违约金条款，即：要求买家支付房屋总价款20%的违约金。

　　那么，法院是否会完全支持该违约金条款？

　　案例一

　　（2022）浙0112民初1954号

　　2021年12月30日，原告与被告签订《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》各一份，其中《杭州市房屋转让合同》约定，原告将其名下房屋转让给被告，房屋转让总价为310万元。被告应于合同签订之日起8日内一次性将全部房款汇至第三方监管账户。《补充协议》约定，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%。据此，原告要求被告支付违约金62万元。

　　法院经审理认为：关于违约金金额，根据原告因买卖房屋提前做出的准备、被告延期支付房款的利息损失以及被告主观上不积极导致损失扩大等因素，酌情考虑违约金的金额为31万元。

　　案例二

　　（2022）浙0112民初5171号

　　2022年8月18日，原告与被告签订《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》各一份，协议约定：被告购买原告所有的房屋，被告应于签订本合同后3日内一次性支付房屋价款 17万元至双方约定的银行第三方监管账户，逾期付款超过5天，原告有权要求被告支付总房价款20%的违约金，即3.4万元。同日，原告与被告就原告另一套房屋亦签订《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》各一份，协议约定：被告购买原告所有的房屋，被告应于签订本合同后3日内一次性支付房屋价款 14万元至双方约定的银行第三方监管账户，逾期付款超过5天，原告有权要求被告支付总房价款20%的违约金，即2.8万元。上述两套房屋合计违约金6.2万元。

　　法院经审理认为：关于违约金金额，根据原告的实际损失，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等，酌情确定为3.8万元。

　　结语

　　结合上述案例，以及《民法典》第585条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”人民法院在审理类似案件时，考量违约金金额普遍以违约方违约行为对守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行平衡。而不是单纯依据双方约定的合同条款进行直接认定。

　　当前房地产市场总体呈下行趋势，买方违约行为对卖方造成的实际损失相比房价走高时会更大，法院在审理案件酌情确定的违约金金额可能也会更高。因此，买方在签订购房合同时应持谨慎态度，三思而后行，否则可能将面临严重的法律后果。