达州买房定金能退吗

在达州买房，交定金之前问得最多的一句就是"定金能退吗"。签认购书、交了几万块定金，转头又不想买了，或者贷款没批下来，这笔钱到底能不能拿回来？今天把定金的事儿掰开揉碎讲清楚。

定金和订金，先分清再交钱

很多人以为定金和订金是一回事，其实差远了。定金写进合同里，有担保性质，受《中华人民共和国民法典》管；订金只是预付款，没有担保功能，不想买了通常能退。

《民法典》第五百八十六条第一款规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。第二款还说了，定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分不产生定金的效力。也就是说，房子总价一百万，定金最多约定二十万，多收的那部分法律不认，是可以要回来的。

哪些情况定金能退

第一种，卖方的原因导致买卖没谈成。比如开发商把房子卖给了别人、承诺的配套没有兑现、隐瞒了重大瑕疵，这时候定金一分不少退回来。

第二种，双方都没过错，房子就是买不成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。常见的像限购政策突然收紧、银行政策调整导致贷不了款，只要不是你故意不买，定金都能退。

第三种，开发商收的定金超过百分之二十的部分。这部分本身就不产生定金效力，收多少退多少。

哪些情况定金退不了

《民法典》第五百八十七条写得很明白：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。落到买房上，就是你单方面反悔、临时变卦不想买了，或者贷款材料造假导致审批不过，这属于你自己的原因，定金就拿不回来了。

反过来，如果是开发商收了定金又不卖给你，按这一条要双倍返还定金。这就是常说的"定金罚则"。

还有一点要注意，《民法典》第五百八十八条第一款允许你同时约定违约金和定金，但一方违约时，对方只能选一个主张，不能两个都要。

达州买房交定金前，先把这几件事办了

第一，看清写的是"定金"还是"订金"，写"定金"就要做好退不回来的心理准备。

第二，把退定金的条件写进认购书里，比如"贷款审批未通过可全额退款"这种条款，白纸黑字比口头承诺靠谱得多。

第三，交钱之前先查一下楼盘预售许可证，没有预售证的房子，收的所谓"定金"本身就是违规的。

第四，万一真到了退定金这一步，先把聊天记录、转账凭证、认购书都留好，这些是将来谈或者打官司的底牌。

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