购买商铺后，若开发商未经购房者同意擅自更改电梯位置，导致商铺营业受到实质性影响，购房者可依据合同约定及法律规定主张退房退款。需先固定开发商违约证据（如购房合同、规划图纸、变更通知等），通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解除合同，要求返还购房款并赔偿利息、预期损失等。关键在于证明开发商行为构成根本违约，且电梯位置变更与营业受损存在直接因果关系。 买商铺开发商擅自更改电梯位置影响营业，购房款怎么退 在商铺交易中，电梯位置是影响客流量、经营便利性的重要因素，不少购房者会将其作为选铺的核心考量。若开发商在签订购房合同后，未经购房者同意擅自变更电梯规划位置，导致商铺实际使用价值下降（如客流量减少、顾客动线受阻、营业面积利用率降低等），购房者有权通过法律途径要求退房并退还购房款。例如，原本电梯正对商铺门口，变更后移至商场另一端，导致顾客难以发现商铺，直接影响营业收入，这种情况就属于典型的因规划变更导致的违约。 法律解析： 开发商擅自更改电梯位置的行为是否构成违约，需结合合同约定及法律规定综合判断。首先，若购房合同中明确约定了电梯位置、规划设计等条款，开发商未经购房者书面同意变更的，属于违反合同约定的行为。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 其次，即使合同未明确约定电梯位置，开发商也负有保障商铺基本使用功能的义务。电梯作为商铺的重要配套设施，其位置变更若导致商铺无法实现合同目的（如无法正常营业、价值大幅贬损），则构成“根本违约”。根据《民法典》第五百六十三条，因一方违约致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。此外，《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。若开发商未履行通知义务，购房者有权退房。行动建议： 1. 固定证据，明确违约事实：收集购房合同（重点标注规划设计、配套设施条款）、原规划图纸（含电梯位置标注）、变更后的实际电梯位置照片/视频、开发商关于规划变更的通知（若有）、商铺现场客流量变化记录、经营损失证明（如营业额对比、租金评估报告等），证明电梯位置变更与营业受损的直接因果关系。 2. 及时与开发商协商沟通：向开发商发送书面函件，明确提出电梯位置变更未经同意、影响营业的事实，要求解除合同并退还购房款（含已付定金、首付款、贷款部分等），同时主张利息损失（按已付款项的银行同期贷款利率计算）及实际经营损失（如装修费、租金损失等）。协商时可录音或留存书面沟通记录，作为后续维权证据。 3. 向相关部门投诉，固定行政处理记录：若开发商未按规定办理规划变更手续，可向当地自然资源和规划局投诉，要求核查变更是否经过合法审批；向住建部门投诉开发商违约行为，获取行政调解或处理意见，增强维权证据效力。 4. 委托律师评估，制定维权方案：若协商无果，及时咨询专业律师，分析合同条款、证据效力及胜诉可能性，确定通过仲裁或诉讼解除合同、退款赔偿的具体策略。 赔偿计算方法： 退购房款及赔偿金额通常包括以下部分：1. 已付购房款全额返还：包括定金、首付款、银行贷款已还款部分（若已办理按揭，需与银行协商提前还款或由开发商代偿）。2. 利息损失：以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（或LPR）计算，从付款日起至实际退款日止。例如，已付房款100万元，付款时间2年，LPR为3.45%，则利息损失约为100万×3.45%×2=6.9万元。3. 实际损失赔偿：包括因电梯变更导致的装修损失（如已投入装修的费用）、预期营业损失（需提供营业额下降的客观证据，如变更前后的销售数据对比、周边同类商铺租金差异等）、为维权支出的合理费用（如律师费、诉讼费、保全费等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先推荐）：与开发商签订书面和解协议，明确退房退款金额、支付时间、违约责任等，避免后续纠纷。例如，约定开发商在30日内返还全部购房款100万元，并赔偿利息及装修损失10万元，双方互不追究其他责任。 2. 调解途径：向当地消费者协会、房地产行业协会或人民调解委员会申请调解，由第三方组织协调双方达成一致。调解达成的协议具有法律约束力，可申请法院司法确认。 3. 仲裁解决：若购房合同中约定了仲裁条款（如“因本合同引起的争议由XX仲裁委员会仲裁”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据材料主张解除合同、退还房款及赔偿。仲裁裁决为终局裁决，可直接申请法院强制执行。 4. 诉讼解决：向商铺所在地人民法院提起诉讼，提交起诉状、证据清单（含合同、规划图纸、损失证明等），请求法院判决解除合同、开发商返还购房款并赔偿损失。诉讼中可申请财产保全，冻结开发商账户或查封商铺，确保判决后能顺利执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 法临有话说：开发商擅自更改电梯位置导致商铺营业受损，购房者可通过固定证据、协商、仲裁或诉讼等方式主张退房退款，核心是证明开发商违约及损失因果关系。实际操作中，合同条款解读、证据充分性直接影响维权结果。若你还遇到“开发商延迟交房怎么索赔”“商铺产权与宣传不符能否退房”“购房定金能否退还”等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解决方案。

滑雪时被后方游客撞伤住院，索赔需先明确责任主体（加害游客及滑雪场），固定证据（现场记录、医疗材料等），再通过协商、调解或诉讼主张赔偿。关键在于认定加害游客的过错责任及滑雪场是否尽到安全保障义务，赔偿范围包括医疗费、误工费等。建议优先协商，协商无果可通过法律途径维权，必要时借助律师协助。 滑雪时被后面游客撞伤住院，如何索赔 滑雪作为一项兼具刺激性与风险的运动，受伤事件并不少见，其中“被后方游客撞伤”是常见情形。此类纠纷的索赔核心在于厘清责任——不仅涉及直接侵权的后方游客，还可能关联滑雪场的安全保障义务。很多朋友遇到这种情况时，往往因缺乏经验而不知如何固定证据、确定索赔对象或计算赔偿金额。例如，小王在滑雪场中级道被后方失控的游客李某撞伤，导致腿部骨折住院，此时小王既可以向李某主张赔偿，也可在滑雪场未尽到安全管理义务时要求其承担补充责任。 法律解析： 加害游客的直接侵权责任是索赔的基础。根据《民法典》侵权责任编，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。后方游客在滑雪时未保持安全距离、未控制速度或操作不当导致撞伤他人，属于典型的过错行为，需对损害后果承担赔偿责任。比如，游客在雪道上突然停留或急转弯，导致后方来不及避让，即存在明显过错。 滑雪场的安全保障义务是索赔的另一重要维度。滑雪场作为经营场所，需对游客尽到“合理限度内的安全保障义务”，包括但不限于：设置清晰的雪道等级标识、危险区域警示；配备足够的安全员巡逻；提供必要的急救设备和救助服务；定期维护雪道设施（如平整雪道、清除障碍物）等。若滑雪场未履行上述义务，比如雪道未划分快慢区域、未及时清理冰面，导致事故发生，需承担“补充责任”——即先由加害游客赔偿，不足部分由滑雪场在过错范围内补足。 你可能想知道：滑雪场的门票上常有“免责条款”，说“因自身原因受伤概不负责”，这有效吗？实际上，这类条款若排除游客主要权利或免除滑雪场法定责任，可能因“格式条款无效”而无法免责，具体需结合条款内容和实际过错判断。行动建议： 1. 立即固定现场证据：事故发生后，第一时间拍照或录像记录现场情况（如碰撞位置、雪道标识、加害游客的雪具特征等）；若有目击者，留存其联系方式；要求滑雪场调取监控录像（注意：监控通常仅保存数天，需尽快申请）。 2. 收集医疗及身份信息：保留所有医疗记录（诊断证明、住院病历、费用票据等），证明伤情与事故的关联性；通过滑雪场协助获取加害游客的身份信息（姓名、联系方式、身份证号等），避免后续无法联系。 3. 及时申报保险：查看自己是否购买了滑雪意外险，或滑雪场是否为游客统一投保，及时联系保险公司报案，以便后续理赔。 4. 初步沟通责任方：与加害游客协商赔偿事宜，同时向滑雪场提出书面投诉，要求其说明事故原因及是否存在管理过失，必要时要求滑雪场出具事故说明或调解协助。 赔偿计算方法： 赔偿范围需根据实际损失确定，主要包括以下项目： 1. 医疗费：按实际支出计算，包括住院费、手术费、药品费、复查费等，需提供正规医疗票据。 2. 误工费：有固定收入的，按误工天数×日均收入（需单位开具收入证明及误工证明）；无固定收入的，按受诉法院所在地上一年度职工平均工资或行业标准计算。 3. 护理费：根据护理人员收入或当地护工标准计算，护理期限以医嘱或鉴定意见为准（如住院期间需1人护理，出院后需护理2个月）。 4. 营养费：结合伤情，一般按每天20-50元计算，期限参考医嘱或鉴定意见。 5. 交通费：因就医、复查产生的合理交通费用，需提供车票等凭证。 6. 残疾赔偿金（如构成伤残）：按伤残等级（经司法鉴定确定），以受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或农村居民人均纯收入为标准，乘以相应年限（如10级伤残为20年×10%）。 例如：若住院15天，医疗费2万元，误工费（月收入6000元，误工1个月）6000元，护理费（每天150元，护理15天）2250元，营养费（每天30元，30天）900元，交通费500元，合计约29650元。 解决方法： 1. 协商和解：与加害游客及滑雪场三方协商，签订书面赔偿协议，明确赔偿金额、支付方式及期限。协商时可提供证据（如医疗记录、监控片段）增强说服力，必要时可请滑雪场协助调解。 2. 向监管部门投诉：若滑雪场拒绝承担责任，可向当地文旅局（滑雪场均需文旅部门审批）或消费者协会投诉，要求介入调查并督促处理。 3. 申请调解：向事故发生地的人民调解委员会申请调解，由调解员组织双方协商，达成调解协议后可申请法院司法确认，确保协议强制执行力。 4. 提起诉讼：协商或调解无果时，可向侵权行为地（滑雪场所在地）或被告住所地法院起诉，将加害游客列为第一被告，滑雪场列为第二被告（若存在过错）。起诉时需提交起诉状、证据材料（医疗记录、监控、身份证明等），诉讼时效为3年（自受伤之日起算）。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。” 《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。” 《中华人民共和国民法典》第一千一百七十九条：“侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金；造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。” 法临有话说：滑雪受伤索赔需围绕“责任认定”和“证据固定”两大核心，先明确加害游客的直接责任，再判断滑雪场是否存在安全保障漏洞。实践中，若加害游客无力赔偿或逃逸，滑雪场的补充责任尤为重要。遇到滑雪场推诿、赔偿金额争议等问题，建议尽早咨询律师，通过法律途径维护权益。你可能还想了解：“滑雪场未设置安全警示标志，是否需全额赔偿？”“受伤后未及时报警，监控被覆盖怎么办？”“未成年人滑雪撞伤他人，责任由谁承担？”等问题，均可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案。

开发商未取得预售许可证即销售房屋属违法行为，所签认购协议或预售合同无效，购房者有权要求退还定金。若开发商故意隐瞒无预售证事实，还可主张双倍返还定金。退定金流程可通过协商、向住建部门投诉、仲裁或诉讼解决，关键需留存定金收据、认购书等证据，及时借助法律途径维权，避免开发商拖延或推诿。 开发商没有预售许可证，定金怎么退 在商品房交易中，预售许可证是开发商合法预售房屋的“身份证”，《城市商品房预售管理办法》明确规定，未取得预售许可证的房屋不得预售。实践中，部分开发商为快速回笼资金，在未取得预售许可证时就以“认筹”“认购”名义收取定金，很多朋友交了定金后才发现这一问题，担心定金无法退还。本文将从法律层面解析无预售许可证时定金的退还依据、实操步骤及赔偿标准，帮助购房者明确维权路径。 例如，王女士看中某楼盘，在销售劝说下签订《认购书》并支付5万元“定金”，后得知该项目未取得预售许可证，她能否要回定金？甚至要求双倍返还？答案是肯定的，这正是本文要详细解答的核心问题。 法律解析： 预售许可证是商品房预售的法定前提。根据《城市商品房预售管理办法》第六条，商品房预售实行许可制度，开发商必须取得房地产管理部门核发的《商品房预售许可证》才能进行预售，否则预售行为违反法律强制性规定。 未取得预售许可证的认购协议或预售合同无效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，开发商在无预售许可证时与购房者签订的《认购书》《商品房预售合同》等均属无效合同，自始没有法律约束力。 定金应全额返还，故意隐瞒可主张双倍返还。定金分“立约定金”（担保签订正式合同）和“履约定金”（担保合同履行），无论哪种，因合同无效，开发商收取定金的行为失去合法基础，应返还已收定金。若开发商故意隐瞒无预售许可证的事实（如谎称“证件正在办理中”却一直未取得），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即“双倍返还定金”。 你可能想知道：如果认购书上写的是“订金”而非“定金”，还能要求双倍返还吗？需注意，“订金”通常视为预付款，不具有担保性质，仅能要求返还本金；只有明确标注“定金”且符合法律规定，才能主张双倍返还。因此，务必核对收据或协议上的表述。行动建议： 1. 第一时间固定证据：收集与开发商交易的所有书面材料，包括《认购书》《定金收据》（需明确“定金”字样）、银行转账凭证、销售宣传资料（如广告、微信聊天记录、录音等），重点标注开发商承诺“证件齐全”或隐瞒无预售证的内容。 2. 书面催告开发商退款：通过EMS或快递向开发商发送《退款催告函》，明确指出其未取得预售许可证，要求在7日内退还定金（若存在故意隐瞒，可同时主张双倍返还），并保留邮寄凭证（注明“退款催告函”），避免开发商以“未收到通知”为由拖延。 3. 向住建部门投诉施压：携带证据向项目所在地的住建局（或住房和城乡建设局）投诉，举报开发商无预售证售房的违法行为。行政部门会对开发商进行调查，责令整改并督促退款，这一步能给开发商带来监管压力，推动协商解决。 4. 评估协商结果，准备诉讼材料：若开发商拒绝退款或拖延，需整理证据清单（包括身份证明、证据材料、催告函等），起草《民事起诉状》，明确诉讼请求（如“判令被告返还定金XX元并支付双倍赔偿XX元”），为诉讼做准备。 赔偿计算方法： 定金返还金额需根据“定金性质”和“开发商过错程度”确定： 1. 基础返还（已付定金）：无论开发商是否故意隐瞒，只要未取得预售许可证，已收取的定金均需全额返还。例如，支付10万元定金，至少可要求返还10万元。 2. 双倍返还（惩罚性赔偿）：若开发商故意隐瞒无预售许可证的事实（如销售时谎称“证件正在办理中”“很快下来”，或在认购书中未注明无预售证），根据《商品房买卖合同司法解释》第九条，购房者可主张“已付定金×2”的赔偿。例如，支付10万元定金，可要求返还10万元（本金）+10万元（赔偿）=20万元。 需注意：若协议中写的是“订金”“诚意金”等非“定金”字样，或无法证明开发商故意隐瞒，则只能主张基础返还，无法要求双倍赔偿。 解决方法： 1. 优先协商解决：直接与开发商售楼部或法务部门沟通，出示证据并引用法律规定（如“无预售证预售违法，定金应退”），明确退款金额和期限。协商时建议全程录音，避免口头承诺，达成一致后签订书面《退款协议》，注明退款时间和方式。 2. 行政投诉（高效施压）：向当地住建局市场监管科、房地产市场监察大队投诉，提交《投诉信》及证据，投诉事项包括“未取得预售许可证预售房屋”“违规收取定金”。行政部门有权对开发商处以罚款、责令停止销售，倒逼其退款。 3. 仲裁（需有仲裁条款）：若认购协议中约定了“争议由XX仲裁委员会解决”，可向约定仲裁机构申请仲裁，提交仲裁申请书和证据，仲裁裁决具有强制执行力，效率可能高于诉讼。 4. 诉讼（司法兜底）：向房屋所在地法院提起民事诉讼，需注意：① 管辖法院为房屋所在地法院（不动产专属管辖）；② 诉讼请求明确（如“返还定金+双倍赔偿”）；③ 诉讼费根据诉讼金额计算（10万元以下约几百元），若经济困难可申请法律援助。诉讼周期通常3-6个月，但能通过法院强制执行确保款项追回。 法律依据： 1. 《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……” 法临有话说：退定金的核心是抓住“开发商无预售许可证”这一法定违法事实，关键在于及时固定证据（定金凭证、沟通记录等）和果断采取法律行动（协商、投诉、诉讼），拖延可能导致开发商转移资产或补办证件（若补办，需证明其此前故意隐瞒才能继续主张赔偿）。生活中，类似问题还有“签了认购书没预售证能退首付吗？”“开发商补办了预售证后，之前交的定金还能退吗？”“定金和订金在退费时有何区别？”等，若你遇到这些困惑，可在本站免费咨询专业律师，获取针对具体案情的维权方案，避免因法律知识不足导致权益受损。

在二手办公楼买卖中，若合同约定的楼梯位置与实际不符，属于卖方违约情形。根据法律规定，买方有权依据定金罚则要求退还定金，若卖方构成根本违约，还可主张双倍返还定金。解决时需先固定证据（合同、实际状况证明等），优先协商，协商不成可通过发律师函、诉讼等方式维权，核心是证明卖方违约导致合同目的无法实现。 买二手办公楼房子与合同中楼梯位置不同，定金该怎么退 二手办公楼交易中，楼梯位置是影响房屋使用功能、空间布局及商业价值的重要因素。若买方签订合同后发现实际楼梯位置与合同约定不符，这属于卖方未按合同履行义务的违约行为。例如，合同明确约定楼梯位于办公楼东侧且连接电梯厅，但实际楼梯却在西侧且需绕行，导致办公动线混乱、使用效率降低，此时买方有权要求退还定金。本文将从法律角度解析此类情况的处理逻辑，提供具体维权步骤及定金退还的计算方法。 法律解析： 首先需明确，二手办公楼买卖合同中关于楼梯位置的约定属于合同核心条款。根据《民法典》第五百一十条，合同内容约定不明确时，应结合交易习惯、房屋性质等确定当事人真实意思；而若合同已明确约定楼梯位置，则卖方必须严格履行。 其次，判断卖方行为是否构成根本违约。楼梯位置直接影响办公楼的使用便利性（如人员通行、消防疏散、空间规划等），若差异导致买方购买目的（如办公布局、客户接待动线等）无法实现，即构成根本违约。例如，某公司购买办公楼用于接待客户，合同约定楼梯紧邻大堂便于引导客户，实际楼梯在偏僻角落，导致客户体验极差，此时卖方构成根本违约。 关于定金性质，若合同中明确“定金”字样且符合《民法典》第五百八十七条“定金罚则”适用条件（即买方按约履行，卖方违约），买方有权要求双倍返还定金；若仅约定“订金”（非法律意义上的定金），则卖方仅需返还原金额。行动建议： 1. 固定证据：立即收集合同原件（重点标注楼梯位置条款）、实际楼梯位置的照片/视频、与卖方的沟通记录（微信、短信、邮件等，需体现卖方对楼梯位置的承诺或确认）、房屋现场勘查记录（可邀请第三方机构或物业出具证明）。 2. 书面催告：向卖方发送书面催告函，明确指出楼梯位置与合同不符的事实，要求其在合理期限内（如7日内）解决或退还定金，同时保留送达凭证（快递签收记录、邮件已读回执等）。 3. 避免单方违约：在未协商一致或通过法律程序确认前，切勿擅自终止合同或拒绝履行其他义务，以免被卖方反指违约。 4. 咨询专业律师：若卖方拒绝沟通或推诿责任，及时委托律师分析合同条款、评估违约程度，制定维权方案（如发律师函、提起诉讼等）。 赔偿计算方法： 1. 定金性质为“定金”：若卖方构成根本违约，根据定金罚则，买方有权要求卖方返还已支付的定金，并额外赔偿等额定金（即双倍返还）。例如，买方支付定金10万元，卖方违约则需返还10万+10万=20万元。 2. 定金性质为“订金”或未明确约定：视为预付款，卖方仅需返还已收取的订金金额，无需额外赔偿。例如，支付“订金”10万元，卖方返还10万元即可。 3. 特殊情形：若楼梯位置差异较小（如仅偏差1米且不影响使用），可能不构成根本违约，此时买方有权要求退还定金（单倍），但无法主张双倍返还。 解决方法： 1. 协商解决：优先与卖方沟通，提出解决方案（如卖方承担整改费用调整楼梯位置、降低房价、全额退还定金等），并签订书面补充协议明确约定。例如，双方协商一致，卖方同意3日内退还定金10万元，买方放弃其他主张。 2. 调解：若协商无果，可向当地房地产交易中心、消费者协会或商事调解机构申请调解，由第三方促成双方达成和解。 3. 仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委员会管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据后由仲裁庭裁决定金返还事宜。 4. 诉讼：向房屋所在地法院提起诉讼，提交起诉状、合同、证据材料等，请求法院判决卖方返还定金（或双倍返还）并承担诉讼费。诉讼流程包括立案、开庭、判决，若卖方不履行判决，可申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。” 法临有话说：当二手办公楼楼梯位置与合同不符时，买方核心权益是“定金退还”，关键在于证明卖方违约及违约程度。实践中，类似纠纷还可能涉及房屋面积误差、产权瑕疵、装修标准不符等问题，例如“买的办公楼实际面积比合同少50平米，定金能退吗？”“卖方隐瞒办公楼抵押情况，定金如何处理？”等。若您遇到类似问题，建议及时通过本站免费咨询律师，由专业律师根据具体案情分析证据效力、违约认定及维权策略，避免因证据不足或法律理解偏差导致权益受损。

若想让经常嫌弃老人的对方无法继承遗产，核心在于通过法律手段认定其丧失继承权。根据《民法典》规定，继承人存在虐待、遗弃被继承人等严重行为时，将依法丧失继承权。实践中需收集对方嫌弃、虐待老人的证据（如录音、证人证言等），可通过老人订立有效遗嘱明确排除其继承资格，或在老人去世后通过诉讼主张其继承权丧失，从而实现排除继承的目的。 对方经常嫌弃老人，怎么让对方不能继承遗产 在家庭生活中，部分继承人可能因情感隔阂、利益冲突等原因，对老人表现出嫌弃、冷漠甚至恶劣态度，如长期恶语相向、忽视老人生活需求、拒绝履行赡养义务等。这种行为不仅伤害老人情感，也可能触及法律底线。很多朋友会遇到这样的困惑：“对方只是嘴上嫌弃，没动手，也能让他不能继承遗产吗？”事实上，法律对继承权的丧失有明确规定，并非只有暴力行为才会导致丧失继承权，持续的精神虐待、遗弃等行为也可能符合法定情形。本文将从法律依据、证据收集、操作步骤等方面，详细解析如何通过合法途径排除此类继承人的继承权。 法律解析： 根据《民法典》继承编相关规定，继承人能否继承遗产，不仅取决于血缘或亲属关系，还需以其是否“善待被继承人”为前提。《民法典》第1125条明确了继承权丧失的五种情形，其中与“嫌弃老人”最相关的是“虐待被继承人情节严重”和“遗弃被继承人”。 首先，“遗弃被继承人”是指继承人对没有独立生活能力的老人，负有赡养义务却拒绝扶养，如拒绝提供生活费用、不照顾老人饮食起居等，无论情节是否严重，一旦构成遗弃即丧失继承权。其次，“虐待被继承人情节严重”包括身体虐待和精神虐待，比如长期对老人进行侮辱、谩骂、恐吓，导致老人精神抑郁、生活质量严重下降等。这里的“情节严重”需结合行为的持续时间、频率、后果等综合判断，例如多次当众羞辱老人、因嫌弃拒绝带老人就医导致病情恶化等，均可能被认定为“情节严重”。 你可能想知道：“只是偶尔抱怨几句算虐待吗？”需要注意的是，法律上的“虐待”需达到“持续性、经常性”且“情节严重”的程度，日常生活中偶尔的口角或情绪发泄通常不构成，但如果是长期、刻意的精神打压，则可能被认定为虐待。行动建议： 1. 及时固定证据：一旦发现对方存在嫌弃、虐待老人的行为，应第一时间收集证据，包括但不限于：老人的日记或录音（记录对方的言语侮辱）、邻居或亲友的证人证言（证明对方长期冷漠对待老人）、老人的医疗记录（如因精神压力导致的疾病诊断）、监控录像（记录对方拒绝照顾或辱骂老人的场景）等。证据越具体、连贯，越能证明行为的严重性。 2. 协助老人订立有效遗嘱：如果老人意识清醒、具备民事行为能力，建议在律师见证下订立书面遗嘱，明确排除该继承人的继承资格。遗嘱需符合法定形式，如自书遗嘱需老人亲笔书写、签名并注明年月日；代书遗嘱需有两个以上见证人在场，由其中一人代书，老人和见证人共同签名。遗嘱中可写明排除继承的理由（如“因某某长期虐待本人，故不使其继承本人遗产”），增强法律效力。 3. 提前进行意定监护或遗赠扶养协议：若老人担心自身行为能力下降后无法维权，可与信任的亲属或组织签订意定监护协议，由监护人协助处理遗产相关事宜；或与愿意履行赡养义务的个人、组织签订遗赠扶养协议，约定由对方承担养老责任，遗产则全部或部分赠与对方，从而合法排除不孝继承人的继承权。 解决方法： 1. 家庭内部协商：若对方态度尚可转变，可尝试由家族长辈或居委会介入调解，明确告知其行为可能导致丧失继承权的法律后果，督促其改善对老人的态度。但此方法仅适用于对方有悔改意愿的情况，若对方拒不改正，则需通过法律手段解决。 2. 通过遗嘱排除继承：这是最直接有效的方式。老人可在生前通过合法遗嘱，将遗产指定给其他继承人或继承人以外的人（如照顾自己的亲友），明确排除嫌弃自己的继承人。需注意，遗嘱必须符合法定形式，避免因形式瑕疵导致无效（如打印遗嘱未全程录像、见证人不符合资格等）。 3. 诉讼主张继承权丧失：若老人未订立遗嘱或遗嘱无效，在老人去世后，其他继承人或受遗赠人可向法院提起诉讼，提交对方虐待、遗弃老人的证据，请求法院依法认定其丧失继承权。法院将根据证据是否充分、行为是否达到“情节严重”等标准作出判决。例如，某案例中，儿子长期对瘫痪母亲恶语相向、拒绝护理，母亲去世后，女儿提供了邻居证言和母亲的精神诊断记录，法院最终判决儿子丧失继承权。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第1125条：“继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人；（三）遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；（四）伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；（五）以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重。继承人有前款第三项至第五项行为，确有悔改表现，被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，该继承人不丧失继承权。受遗赠人有本条第一款规定行为的，丧失受遗赠权。” 法临有话说：本文详细解析了如何通过法律手段排除嫌弃老人的继承人的继承权，核心在于证明对方存在虐待、遗弃等法定丧失继承权的行为，并通过遗嘱或诉讼实现目的。实践中，证据收集是关键，遗嘱订立需符合法定形式，诉讼需围绕“情节严重”提供充分证据。你可能还想了解：“如何证明精神虐待情节严重？”“遗嘱被篡改后如何维权？”“继子女嫌弃老人能否排除继承？”等问题，若需更具体的法律指导，可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案。

母亲去世后儿子继承房产需根据是否有遗嘱分情况处理。若有有效遗嘱，按遗嘱继承；无遗嘱则按法定继承，儿子作为第一顺序继承人参与继承。核心流程包括办理死亡证明、确认继承方式、处理继承人争议、办理继承权公证（或诉讼确权）及房产过户。需注意遗嘱效力、其他继承人权益及过户材料完整性，必要时通过协商或诉讼解决争议。 母亲去世，房产留给儿子，儿子如何继承房产 母亲去世后，房产留给儿子的继承问题涉及遗嘱继承与法定继承两种情形。现实中，很多家庭可能因未明确遗嘱、存在其他继承人或对房产归属有争议，导致继承过程复杂。例如，若母亲生前未立遗嘱，其父母（即儿子的外公外婆）若在世，也享有继承权；若有有效遗嘱明确房产由儿子继承，则需确认遗嘱效力后办理过户。本文将从法律规定、操作步骤、争议解决等方面，详细解析儿子继承母亲房产的全流程。 法律解析： 遗嘱继承优先于法定继承。根据我国法律，继承开始后，若被继承人（母亲）留有合法有效的遗嘱，应优先按遗嘱内容分配遗产（包括房产）；若无遗嘱或遗嘱无效，则按法定继承办理。 法定继承中儿子属于第一顺序继承人。《民法典》规定，法定继承的第一顺序继承人包括配偶、子女、父母。若母亲去世时，其配偶（儿子的父亲）、父母（儿子的外公外婆）仍在世，他们与儿子共同享有继承权，需按份分割房产；若母亲已离婚或配偶先于其去世，且外公外婆也已去世，则儿子可单独继承房产。 遗嘱的有效性是关键。有效的遗嘱需满足：立遗嘱人（母亲）具有完全民事行为能力（如精神状态正常）、意思表示真实（未受欺诈、胁迫）、内容不违反法律规定（如未处分他人财产）、形式符合要求（如自书遗嘱需亲笔书写签名并注明年月日，代书遗嘱需有两个以上见证人等）。若遗嘱无效，仍需按法定继承处理。行动建议： 1. 及时办理母亲的死亡证明：由医院出具《居民死亡医学证明（推断）书》，或由派出所出具死亡注销证明，这是启动继承程序的基础材料。 2. 确认是否存在有效遗嘱：查找母亲生前是否留有书面遗嘱（自书、代书、打印、录音录像、公证遗嘱等），如有，需核对遗嘱的形式和内容是否符合法律规定，必要时可咨询律师确认效力。 3. 梳理法定继承人范围：若不存在遗嘱或遗嘱无效，需列出母亲的第一顺序继承人（配偶、子女、父母），确认是否有其他继承人（如母亲是否有其他子女、外公外婆是否在世等），避免遗漏导致后续纠纷。 4. 办理继承权公证或通过诉讼确权：若所有继承人对房产继承无争议，可共同到公证处办理继承权公证，明确儿子的继承份额；若存在争议（如其他继承人不配合、对遗嘱效力有异议），需向法院提起继承纠纷诉讼，凭法院判决书或调解书确认继承权。 5. 准备过户材料并办理房产过户：凭死亡证明、继承权公证书（或法院文书）、房产证、继承人身份证、户口本等材料，到不动产登记中心办理房产过户手续，领取新的不动产权证。 解决方法： 1. 协商解决（无争议时首选）：若存在其他法定继承人（如父亲、外公外婆等），儿子可与他们协商，明确房产归属（如其他继承人自愿放弃继承权），并签订《遗产分割协议》，共同到公证处办理公证，简化过户流程。例如，母亲去世后，父亲、外公外婆书面声明放弃房产继承权，儿子可单独继承。 2. 公证程序（快速确权途径）：所有继承人携带身份证、户口本、死亡证明、房产证、亲属关系证明（如派出所出具的家庭成员关系证明）等材料，到公证处申请继承权公证。公证处审核材料后，出具《继承权公证书》，凭此可直接办理过户。 3. 诉讼解决（有争议时的强制途径）：若继承人对遗嘱效力、继承份额等存在争议，儿子可向房产所在地法院提起诉讼，提交起诉状、死亡证明、遗嘱（如有）、亲属关系证明等证据，由法院审理并作出判决。判决生效后，凭判决书到不动产登记中心办理过户。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。” 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条：“遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。” 《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条：“无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。” 《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。” 法临有话说：母亲去世后儿子继承房产，核心在于明确继承方式（遗嘱继承或法定继承）、处理继承人关系，并完成公证或诉讼确权及过户手续。实际操作中，需注意遗嘱效力、其他继承人权益及材料完整性。若您遇到类似问题，比如“父亲去世后房产如何继承？”“继承房产需要缴纳哪些税费？”“遗嘱没有公证是否有效？”等，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解答，避免因流程不清或材料缺失导致继承受阻。

购买二手商铺时，若实际承重结构与合同约定不符，卖方构成违约，买方有权要求退还定金甚至双倍返还。本文从法律角度解析定金性质、违约认定标准，提供证据收集、协商、仲裁及诉讼等解决步骤，帮助买方依法维权，明确定金退还的具体路径和法律依据。 买二手商铺房子与合同中的承重结构不同，定金该怎么退 在二手商铺交易中，房屋承重结构是影响房屋安全、使用功能及价值的核心要素，属于合同约定的关键条款。若买方签订合同并支付定金后，发现实际承重结构与合同描述不一致（如承重墙位置、数量、材质等存在差异），可能导致商铺无法满足经营需求（如无法进行隔层改造、荷载不足等），构成合同目的无法实现的情形。此时，买方关心的核心问题是“定金能否退还”及“如何退还”。这类纠纷的解决需结合定金性质、违约认定及法律规定，通过合法途径维护权益。 例如，小王购买某二手商铺时，合同明确约定“商铺为框架结构，承重柱间距5米”，但收房时发现实际承重柱间距仅3米，导致原计划的餐饮布局无法实施。这种情况下，小王有权要求退还定金。 法律解析： 1. 定金的性质与定金罚则：根据《民法典》规定，定金分为“立约定金”（保证签订合同）和“履约定金”（保证履行合同）。二手商铺交易中，定金多为履约定金，即保证双方按合同履行义务。若卖方违约（如提供的商铺承重结构与合同不符），买方有权要求双倍返还定金；若买方违约，定金不予退还。 2. 违约认定的核心：承重结构是否构成“根本违约”：承重结构属于房屋主体结构，直接影响商铺的安全性、使用功能及价值，是合同的“核心条款”。若实际结构与合同约定不符，且该差异导致商铺无法实现买方的购买目的（如无法满足经营荷载要求、无法通过消防验收等），则卖方构成“根本违约”，买方有权解除合同并要求承担违约责任。 3. 卖方的“如实告知义务”：根据《民法典》第五百条，卖方作为信息优势方，需如实告知房屋的重要信息（包括承重结构）。若卖方明知结构不符却隐瞒，还可能构成“欺诈”，买方除要求退还定金外，还可主张赔偿损失。行动建议： 1. 立即固定证据：收集合同中关于承重结构的具体约定（如条款原文、附图、补充协议等）；通过拍照、录像记录实际承重结构现状；委托专业机构（如建筑工程质量检测机构）出具《承重结构检测报告》，明确结构差异及对使用的影响（如荷载不足、不符合设计规范等）。 2. 书面催告卖方协商：向卖方发送书面通知（建议通过EMS邮寄并保留凭证），说明结构不符的事实、合同依据及己方诉求（如解除合同、退还定金或双倍返还），要求卖方在合理期限内回复。协商时可同步录音，避免口头承诺无据可依。 3. 拒绝签署“定金不退”类文件：若卖方以“定金已收不退”为由拒绝协商，切勿签署任何放弃权利的协议（如“自愿放弃定金”声明），以免丧失维权依据。 4. 及时咨询专业律师：若协商无果，尽早委托律师分析合同条款、评估证据效力，制定维权策略（如发律师函、提起诉讼等），避免超过诉讼时效（一般为3年）。 赔偿计算方法： 若卖方构成违约，定金退还金额需根据定金性质及违约情形确定： 1. 单倍返还定金：若合同未明确定金性质，或仅约定“定金”但未约定罚则，买方有权要求卖方退还已支付的定金（即“原数退还”）。 2. 双倍返还定金：若合同明确约定“定金”且符合定金罚则适用条件（卖方根本违约），买方有权要求卖方双倍返还定金。例如，已支付定金10万元，卖方违约时需返还20万元（10万本金+10万赔偿）。 3. 额外损失赔偿：若因结构不符导致买方产生实际损失（如为装修支付的设计费、租金损失等），可在主张双倍返还定金的同时，要求卖方赔偿超出定金部分的损失（需提供损失凭证，如合同、付款记录等）。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：通过中介或直接与卖方沟通，说明结构不符的事实及法律后果，争取达成书面协议（如解除合同、退还定金/双倍返还）。协商时可适当让步（如放弃部分赔偿），以快速解决纠纷。 2. 向中介或行业协会投诉：若交易通过中介进行，可向中介机构投诉，要求其协助调解；或向当地房地产经纪行业协会反映，借助行业监管压力推动卖方配合。 3. 申请仲裁：若合同中约定了仲裁条款（如“争议由XX仲裁委管辖”），可向约定的仲裁机构申请仲裁，提交证据（合同、检测报告、沟通记录等），由仲裁委裁决定金退还事宜。 4. 提起诉讼：若协商、仲裁无果，可向商铺所在地法院起诉，请求法院判令解除合同、卖方双倍返还定金（或单倍返还+赔偿损失）。起诉时需提交起诉状、证据材料（合同、定金支付凭证、检测报告等），法院一般会在6个月内作出判决。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 3. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 4. 《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”（二手商铺交易可参照此原则） 法临有话说：二手商铺交易中，承重结构不符属于严重违约情形，买方有权依法要求退还定金甚至双倍返还。关键在于及时固定证据（合同约定、实际结构差异证明），通过协商、仲裁或诉讼维护权益。生活中，类似纠纷还可能涉及“商铺面积与合同不符”“产权存在抵押”“房屋存在隐蔽质量问题”等，若您遇到此类问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律分析和维权方案，避免因证据不足或程序错误导致权益受损。

购买二手商铺时若发现实际承重结构与合同约定不符，属于卖方违约，买方有权解除合同并要求退还已缴纳的税费。需先收集证据证明承重结构不符，通过协商、仲裁或诉讼确认合同解除后，凭法律文书向税务部门申请退税。退税范围包括契税、增值税及附加、个人所得税等，具体需根据交易未完成的实际情况及税务规定办理。 买二手商铺房子与合同中的承重结构不同，税费该怎么退 二手商铺交易中，承重结构是影响房屋安全性、使用功能及价值的核心要素，属于合同应明确约定的关键信息。若买方收房后发现实际承重结构与合同描述不一致（如承重墙位置、数量、承重梁规格等与约定不符），卖方的行为可能构成违约，甚至存在欺诈。此时，买方不仅可主张解除合同、返还房款，还可要求退还因交易产生的各项税费。本文将从法律关系、维权步骤、退税流程等方面，详细解析此类纠纷中税费退还的具体方法。 例如，张先生购买某二手商铺时，合同注明“房屋主体承重结构为钢筋混凝土框架，承重墙间距5米”，但收房后经专业机构检测，实际承重墙间距仅3米，导致商铺使用面积和布局受限。这种情况下，张先生有权要求解除合同并退还已缴纳的契税、增值税等税费。 法律解析： 1. 卖方的如实告知义务与违约责任：根据《民法典》第五百九十八条，出卖人应当按照约定或交易习惯向买受人交付标的物并转移所有权，且需保证标的物符合约定质量。承重结构作为商铺的核心质量要素，卖方有义务如实披露，若故意隐瞒或虚假陈述，构成违约。若承重结构不符导致商铺无法实现合同目的（如无法正常经营、存在安全隐患），则构成根本违约，买方有权依据《民法典》第五百六十三条解除合同。 2. 税费退还的法律基础：二手商铺交易中，税费（如契税、增值税及附加、个人所得税、印花税等）的缴纳以“交易完成”为前提。若合同因卖方违约被解除，交易未实际履行，根据《税收征收管理法》第五十一条，“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息”。因此，合同解除后，已缴税费属于“多缴税款”，买方有权申请退还。 3. 举证责任：买方需证明“承重结构与合同不符”，通常需提供合同约定条款、专业机构出具的结构检测报告（如房屋安全鉴定报告）、收房记录等证据，以证明卖方违约事实。行动建议： 1. 立即固定证据：收集并保存与交易相关的全部材料，包括购房合同（重点标注承重结构条款）、付款凭证、税费缴纳票据（契税完税证明、增值税发票等）、收房时的现场照片或视频、与卖方的沟通记录（如微信聊天、邮件）。 2. 委托专业机构检测：委托具备资质的房屋安全鉴定机构或结构工程检测机构，对商铺承重结构进行检测，出具书面报告，明确实际结构与合同约定的差异，作为违约认定的核心证据。 3. 及时书面通知卖方：向卖方发送《解除合同通知书》，明确指出承重结构不符的事实，依据合同条款或法律规定主张解除合同，并要求退还房款、税费及赔偿损失，保留通知书送达证据（如快递签收记录、公证送达）。 4. 同步联系税务部门咨询退税条件：提前向当地税务局（或不动产交易中心税务窗口）咨询退税所需材料，如解除合同的法律文书（法院判决书、调解书或仲裁裁决书）、税费缴纳凭证、身份证明等，了解具体流程和时限。 赔偿计算方法： 税费退还金额以买方实际缴纳的税费为准，具体包括： 1. 契税：一般为商铺交易价格的3%-5%（具体税率按当地规定），全额退还。 2. 增值税及附加：若卖方为增值税纳税人，增值税及附加（城市维护建设税、教育费附加等）通常由卖方承担，但实践中可能约定由买方代垫，此时买方可要求卖方返还代垫部分，或在合同解除后向税务部门申请退还（需根据纳税主体及实际缴纳情况确定）。 3. 个人所得税：若卖方为个人，个人所得税（通常按交易价格的1%-2%或差额的20%计算）由卖方承担，但若买方已代垫，可要求返还；若为买方自行缴纳的其他税费（如印花税），凭解除合同证明全额退还。 例如：某商铺交易价格100万元，买方缴纳契税3万元（税率3%）、印花税0.05万元，合同解除后，可申请退还的税费合计3.05万元。 解决方法： 1. 协商解决（优先选择）：与卖方沟通，说明承重结构不符的事实及法律后果，提出解除合同、退还房款及税费的方案。可签订书面《和解协议》，明确税费退还责任及期限，避免后续纠纷。 2. 申请仲裁：若合同中约定了仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁，请求确认合同解除、卖方退还房款及税费。仲裁裁决具有强制执行力，可直接作为向税务部门申请退税的依据。 3. 提起诉讼：若协商或仲裁无果，向商铺所在地法院提起诉讼，提交起诉状、证据材料（合同、检测报告、税费凭证等），请求法院判决解除合同、卖方返还房款及税费，并承担违约责任（如赔偿利息损失）。 4. 税务部门申请退税：凭法院判决书、调解书或仲裁裁决书（确认合同解除）、税费缴纳凭证、身份证明等材料，向原缴税的税务机关提交退税申请，填写《退（抵）税申请表》，税务部门审核通过后，将税款退还至买方指定账户。注意：需在缴纳税款之日起3年内提出申请，逾期可能无法退还。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 2. 《中华人民共和国民法典》第五百九十八条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。” 3. 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。” 4. 《中华人民共和国契税法》第十二条：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。” 法临有话说：本文围绕“二手商铺承重结构与合同不符时税费退还”问题，明确了卖方违约的认定、证据收集、协商及法律途径的具体步骤，核心是通过确认合同解除，凭法律文书向税务部门申请退税。在实际操作中，需注意3年退税时效及证据的充分性。此外，类似纠纷还可能涉及“二手房面积与合同不符能否退税费”“卖方隐瞒房屋漏水等质量问题如何维权”“商铺产权瑕疵导致交易失败的税费处理”等问题，若您遇到此类情况，可在本站免费咨询律师，获取针对性的法律解决方案。

商铺租赁中墙面开裂后，二房东若拒不承担承租人自行修缮的费用，需结合租赁合同约定及法律规定处理。承租人应先固定维修责任归属证据（如合同条款、沟通记录、维修凭证），优先协商；协商无果可依据《民法典》主张二房东承担维修义务，通过投诉、仲裁或诉讼维权。关键在于证明二房东未履行法定或约定维修义务，且自行修缮行为合理必要，费用实际支出有据可依。 租的商铺墙面开裂自行修缮后，二房东不愿支付费用怎么办 在商铺租赁实务中，墙面开裂是常见的房屋质量问题，由此引发的维修责任及费用纠纷时有发生。特别是涉及“二房东”的转租场景下，由于二房东与原房东、承租人之间的法律关系复杂，维修责任划分易产生争议。例如，租户小李租下某商铺用于经营，租期内墙面出现结构性开裂，多次联系二房东要求维修遭拒后，自行聘请施工队修缮花费8000元，二房东却以“墙体开裂属自然老化”为由拒绝报销费用。此类纠纷的核心在于：二房东是否负有维修义务？自行修缮是否符合法律规定？费用能否通过合法途径追回？本文将从法律解析、行动步骤、解决方法等方面详细指导维权路径。 法律解析： 商铺墙面开裂的维修责任归属，需优先依据租赁合同约定判定；若无约定或约定不明，则适用法律直接规定。根据《民法典》相关条款，租赁关系中维修义务的核心原则是“出租人对租赁物负有维修义务”，除非法律另有规定或当事人另有约定。 具体而言，《民法典》第708条明确“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”，即出租人（含合法转租中的二房东）需确保商铺具备正常使用条件。第713条进一步规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。” 需特别注意“二房东”的法律地位：若二房东获得原房东合法授权转租（如原租赁合同明确允许转租），则其在转租关系中扮演“出租人”角色，需承担与原房东同等的维修义务；若二房东未经原房东同意擅自转租（转租合同可能无效），则原房东可能直接对承租人承担维修责任，二房东的行为可能构成违约。 实践中易被忽略的细节：承租人自行修缮前，需提前通知二房东并给予合理维修期限（如通过书面、微信等可追溯方式告知开裂情况及维修必要性）。若未提前通知直接修缮，二房东可能以“未确认维修必要性”为由抗辩，增加费用追讨难度。行动建议： 1. 固定核心证据链：立即收集租赁合同（重点标注“维修责任”条款）、墙面开裂现场照片/视频（证明损坏程度及时间）、与二房东的沟通记录（如微信/短信/邮件中要求维修的内容、二房东拒绝或拖延的回复）、维修支出凭证（施工方收据、材料费发票、付款记录等，需注明“商铺墙面开裂维修”用途）。 2. 书面催告二房东履行义务：通过EMS邮寄《费用追讨通知书》（注明“商铺墙面开裂维修费用催告”），内容需写明：墙面开裂时间、通知维修的时间及方式、二房东未处理的事实、自行修缮的原因（如影响经营安全）、维修费用明细（附凭证）、要求支付费用的期限（如7日内）。邮寄时保留快递底单及签收记录，作为后续维权依据。 3. 核实二房东转租合法性：若怀疑二房东未获原房东同意转租，可通过物业、原房东（若能联系）或不动产登记部门查询商铺产权信息，确认原房东是否知晓转租。若转租非法，可直接向原房东主张维修费用（原房东为实际出租人，需承担法定维修义务）。 4. 评估修缮行为合理性：确保维修范围与墙面开裂直接相关（避免扩大维修），费用符合市场合理标准（可通过第三方报价单佐证，如联系2-3家维修公司获取报价，证明自行修缮费用未过高）。若维修涉及墙体结构安全（如裂缝贯穿墙体），需同步保留住建部门或专业机构出具的安全检测报告（增强维修必要性证明力）。 赔偿计算方法： 自行修缮费用的赔偿范围为实际支出的合理费用，具体计算需以票据为依据，包括：（1）材料费：如墙面修补用的腻子、涂料、水泥等，需提供购买发票（注明规格、数量、单价）；（2）人工费：施工人员的劳务费，需提供施工方签字确认的收据或正规发票（注明“墙面开裂维修工时费”）；（3）其他直接费用：如因维修产生的合理交通费（如购买材料的交通支出），需附打车票或油费记录（需与维修时间匹配）。例如：材料费1800元+人工费3200元+交通费200元=总赔偿金额5200元，需按实际票据金额主张，无票据部分可能不被支持。 解决方法： 1. 优先协商解决：携带证据与二房东当面沟通，明确法律依据（如引用《民法典》第713条“出租人未维修，承租人自行维修费用由出租人承担”），提出费用支付方案（如抵扣下期租金、分期支付等）。协商时可录音（注意提前告知对方“为避免后续争议，本次沟通将录音”，避免因“偷录”被认定为非法证据）。 2. 向监管部门投诉：若协商无果，可向商铺所在地住建部门（租赁管理科）或消费者协会投诉，提交证据材料并说明情况。监管部门会介入调解，部分二房东可能因担心被查处转租问题（如非法转租）而配合解决。 3. 仲裁或诉讼维权：若合同约定仲裁条款（如“争议由XX仲裁委解决”），可向约定仲裁机构申请仲裁；若无约定，向商铺所在地法院起诉，起诉时提交起诉状（列明二房东身份信息、诉讼请求、事实理由）、证据清单（含上述收集的合同、沟通记录、维修凭证等）。诉讼中可申请财产保全（冻结二房东银行账户或押金），确保判决后能顺利执行。 举例：深圳某餐饮租户在墙面开裂后，因二房东拒付维修费起诉至法院，法院经审理认为：合同未约定维修责任，但根据《民法典》第713条，二房东作为出租人需承担维修义务；租户提前3天通知二房东维修且提供了正规维修发票，最终判决二房东支付全部维修费4800元。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第708条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。” 2. 《中华人民共和国民法典》第712条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定或者租赁物的性质不宜维修的除外。” 3. 《中华人民共和国民法典》第713条：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。” 4. 《中华人民共和国民法典》第716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 法临有话说：商铺租赁中墙面开裂维修费用纠纷，核心在于“责任归属”与“证据充分性”。承租人切勿因二房东推诿而放弃维权，需通过书面催告、保留凭证、法律途径三步法解决。实践中，多数纠纷可通过协商或投诉化解，若涉及金额较高（如超过5000元），建议及时委托律师介入，确保维修费用全额追回。若您遇到类似“转租合同效力认定”“租赁物维修范围争议”“二房东押金抵扣纠纷”等问题，可在本站免费咨询专业律师，获取针对性解决方案。

本文围绕“买商铺后开发商擅自更改承重结构影响营业，中介费如何退还”展开解析。核心涉及开发商违约（擅自变更规划设计）与中介责任认定（是否尽到审查、告知义务）两大法律关系。需结合购房合同、规划变更证据，判断中介是否存在过错（如未核实结构变更情况），依据《民法典》中介合同条款及《商品房销售管理办法》等，通过协商、投诉、诉讼等途径主张退还中介费。关键在于证明中介未履行如实报告义务或合同约定因卖方违约可退中介费。 买商铺开发商擅自更改承重结构影响营业，中介费怎么退 在商铺交易中，部分购房者可能遇到这样的问题：支付房款并办理手续后，发现开发商未经允许擅自更改了商铺的承重结构，导致商铺使用功能受限（如空间布局改变、荷载能力下降），甚至无法正常营业。此时，除了向开发商追究违约责任外，购房者往往会关注已支付的中介费能否退还。这一问题的核心在于：中介公司在交易过程中是否尽到了必要的审查义务，是否对开发商的违规行为存在“知情不报”或“审查疏漏”，以及购房合同、中介合同中是否有相关约定。本文将从法律角度解析开发商与中介的责任边界，提供中介费退还的实操路径。 例如，王女士购买某临街商铺用于餐饮经营，收房时发现原设计中的承重立柱被移位，导致厨房面积缩小且不符合消防规范，无法办理营业执照。她支付了5万元中介费，现希望追回这笔费用，就需要先明确中介是否知晓或应当知晓承重结构变更的情况。 法律解析： 要解决中介费退还问题，需从开发商的违约行为和中介的义务边界两方面分析： 首先，开发商擅自更改承重结构属于严重违约。根据《商品房销售管理办法》第24条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，未经规划部门批准，不得擅自变更规划、设计；如需变更，应在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权退房并要求赔偿。若开发商未履行通知义务，即构成违约，需承担修复、赔偿或解除合同的责任。 其次，中介公司的责任取决于其是否尽到“如实报告”和“审慎审查”义务。《民法典》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。这里的“重要事实”包括商铺的规划设计、承重结构等影响使用功能的关键信息。若中介在签约前未核实商铺的规划许可文件、未发现开发商已擅自变更承重结构（或明知却隐瞒），则属于“未如实报告”，购房者有权要求退还中介费。 反之，若中介已尽到审查义务（如向开发商索要并向购房者出示了原始规划图纸，且开发商变更结构未在备案文件中体现），则中介无过错，中介费通常不予退还，但购房者可单独向开发商主张违约赔偿。行动建议： 1. 固定核心证据：立即收集购房合同（重点标注规划设计条款）、商铺原始规划图纸（可向住建部门申请信息公开）、开发商变更承重结构的书面材料（如施工记录、整改通知）、与中介的沟通记录（微信、短信、邮件等，证明中介是否提及结构变更）、中介费支付凭证（转账记录、收据）。 2. 向开发商追责同步进行：开发商擅自变更承重结构可能违反《建筑法》《建设工程质量管理条例》，可先向当地住建部门投诉（要求查处违规变更行为），同时书面通知开发商解除合同或要求修复、赔偿，以此为后续向中介主张中介费退还提供“交易目的受阻”的依据。 3. 明确中介过错焦点：通过对比原始规划图纸与现状，确认承重结构变更是否属于“应当告知的重要事实”；若中介在签约时未提供原始规划文件，或声称“结构与宣传一致”却与实际不符，即可初步认定其未尽责。 4. 避免拖延协商时机：在证据充分后，尽快与中介公司沟通，明确提出“因开发商擅自变更承重结构导致商铺无法营业，且中介未如实报告该情况，要求全额退还中介费”，并同步发送书面函件（留存签收记录）。 解决方法： 1. 优先协商退款：携带证据与中介公司当面沟通，重点强调中介未核实规划变更的过错，引用《民法典》第962条“如实报告义务”，要求其依据行业惯例或合同约定退还中介费。协商时可提出“部分退还”作为让步（如因开发商违约为主因，中介承担次要责任），降低沟通阻力。 2. 向中介行业协会投诉：若协商无果，可向当地房地产中介行业协会或市场监管部门（12315）投诉，提交中介未尽责的证据，通过行业监管压力促使中介配合退款。例如，北京市住建委明确要求中介需“核验房源规划设计文件”，投诉后监管部门可能介入调解。 3. 仲裁或诉讼维权：若中介拒绝退还，可根据中介合同中的争议解决条款（如约定仲裁）申请仲裁，或直接向法院起诉。诉讼时需重点举证：（1）中介知晓或应当知晓承重结构变更；（2）该变更导致商铺无法营业（如提交无法办理营业执照、租赁合同解除的证据）；（3）中介未履行告知义务与中介费损失存在直接因果关系。 4. 与开发商追责联动：在向中介主张中介费退还的同时，可通过诉讼要求开发商解除购房合同、返还房款并赔偿损失（包括已支付的中介费）。若法院判决开发商承担全部违约责任，可将判决书作为向中介主张“交易失败因卖方过错”的依据，进一步增强中介费退还的合理性。 法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。” 2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”（反向说明：若因中介过错导致交易目的未实现，委托人无需支付或可要求退还报酬） 3. 《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。” 4. 《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”（规划变更未备案可能导致预售许可存在瑕疵，中介需审查该许可的真实性） 法临有话说：商铺交易中，中介费退还的核心是中介是否尽到“如实报告”义务。若开发商擅自更改承重结构且中介未提前告知，购房者可通过协商、投诉、诉讼等途径追回中介费，同时别忘了向开发商追究违约赔偿责任（包括营业损失、装修损失等）。实际操作中，很多购房者容易忽略“原始规划图纸的核查”，建议收房前务必向住建部门申请信息公开，确认商铺结构与规划一致。如果您还遇到开发商拒绝赔偿、合同解除后房款退还、商铺贬值损失计算等问题，可在本站免费咨询律师，获取针对性解决方案。