二手房交易必须签订书面合同并按规定网签备案
• 二手房（存量房）买卖属于不动产转让，应当签订书面买卖合同；在多数城市，还需通过住建部门的网签系统签订并完成备案，这是办理不动产转移登记和申请按揭贷款的前置环节。各地普遍启用住建部门与市场监管部门联合发布的示范文本，并明确网签办理路径与要求。
不签合同的后果与法律风险
• 未签书面合同通常导致交易无法办理过户登记，银行也不会以未备案的协议作为放贷依据；一旦发生纠纷，口头约定举证困难、责任难以认定。实践中已有因仅有口头约定、未签书面房屋买卖合同而被判返还已收房款、合同关系不成立的案例。依据《城市房地产管理法》第四十一条，房地产转让应当签订书面转让合同。
网签与备案的常见做法与例外
• 常见流程：完成房源核验→登录当地住建部门的网签平台签订合同（支持电子签章或打印后签字上传）→系统自动备案生成《存量房买卖合同登记备案表》。例如：
◦ 云南弥勒市自2024-01-01起统一启用省住建厅、省市场监管局示范文本，买卖双方可自行网签或由经纪机构代为网签，完成后自动备案。
◦ 昆明市支持当事人在家网上签约，再到房产交易服务大厅办理备案，且房源核验与网签不收费。
• 例外情形（各地略有差异，以当地规定为准）：如赠与、互换，法院/仲裁生效文书取得房屋权利，拍卖，企事业单位非自然人转让，共有人之间转让份额等，通常可直接申请登记，不纳入二手房买卖网签范围。
合同签订与网签时的关键要点
• 使用当地住建部门公布的示范文本（如“自行成交版/经纪成交版”），核对房源核验编码、产权人、不动产权证号等核心信息一致。
• 明确成交价、付款方式与节点、贷款失败处理、交房与过户时间、税费承担、违约责任等关键条款，避免“阴阳合同”。
• 通过经纪机构成交的，应与经纪机构签订居间合同并核验其资质备案；涉及共有产权或未成年人权益的，需所有权利人到场或出具合法有效的授权委托。
• 电子签约应妥善保管账号与密码，按指引完成电子签章；确需撤销或变更合同，按当地流程提交解除/变更申请及证明材料。
注意：以上为一般性法律与办事信息，具体以当地住建、不动产登记部门的最新规定为准；如涉及纠纷或重大交易，建议及时咨询本地律师或到不动产登记中心窗口获取操作指引。
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