哪些商品房不能转让

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，商品房存在以下情形时，不得转让：

1. 以出让方式取得土地使用权，不符合转让条件的：按照出让合同约定，未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的，或属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上，以及属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让。

2. 被司法机关和行政机关依法限制权利的：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房，不得转让，以避免影响司法执行或行政措施的实施。

3. 土地使用权被依法收回的：土地使用权是房屋存在的基础，若土地使用权被依法收回，房屋自然不能单独转让。

4. 共有房地产未经其他共有人书面同意的：共有房产的处分需经全体共有人一致同意，未经其他共有人书面同意，不得转让，以保障其他共有人的合法权益。

5. 权属有争议的：在房屋产权归属存在争议的情况下，无法确定真正的权利人，此时转让可能会损害真正权利人的利益，引发新的纠纷，故禁止转让。

6. 未依法登记领取权属证书的：未取得房产证或不动产权证等合法权属证明的商品房，无法确定其产权归属，不能进行转让。

7. **法律、行政法规规定禁止转让的其他情形**：除上述明确列举的情形外，若其他法律、行政法规规定了某类商品房不得转让，也应遵循相关规定。例如，因城市规划调整等原因被纳入拆迁范围且已发布拆迁公告的房屋，可能会被禁止转让。