未取得预售证的购买人对房屋不享有排除强制执行权益

　　（2020)最高法民申5999号

　　本院经审查认为，根据一审、二审查明的事实，周文军在案涉房屋取得商品房预售许可证前即与九基公司签订了具有商品房买卖合同性质的房位确认单，在起诉前九基公司亦未取得商品房预售许可证，因此该房位确认单应认定为无效。由于周文军与九基公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同关系。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，因此周文军申请再审的理由不能成立。

　　案件速览：周文军与九基公司的房屋之争

　　在房地产交易的复杂领域中，一起涉及周文军与郑州市九基房地产开发有限公司的房屋纠纷案件引发广泛关注。这起案件历经一审、二审，最终走到再审阶段，其背后的法律争议和裁判逻辑，对理解房地产交易中的法律规范与权益保护具有重要意义。故事始于周文军与九基公司签订的房位确认单。在案涉房屋取得商品房预售许可证前，周文军就与九基公司签订了这份具有商品房买卖合同性质的房位确认单，满心期待着能顺利拥有心仪的房产。然而，事情并未如他所愿，后续一系列变故将他卷入漫长的诉讼漩涡。在起诉前，九基公司始终未取得商品房预售许可证，这一关键事实成为了案件走向的转折点。后来，由于房屋执行问题产生纠纷，周文军申请再审，期望能维护自己对房屋的权益，排除相关执行措施。但最终，他的希望落空，再审申请被驳回。

　　迷雾重重：无效的房位确认单

　　在这起案件中，房位确认单的效力成为关键争议点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在周文军与九基公司的纠纷里，九基公司在签订房位确认单时，案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，并且直到周文军起诉前，九基公司依旧未获取该许可证。这就意味着，这份房位确认单从法律层面上被认定为无效。从房地产交易的法律逻辑来看，商品房预售许可证是对开发商预售行为合法性的重要确认。它代表着开发商在土地出让、工程规划、资金投入等多方面满足了法定预售条件，是保障购房者权益的关键防线。当开发商未取得预售许可证就与购房者签订具有买卖合同性质的文件时，交易便存在极大风险，这种行为违反了法律的强制性规定，合同效力自然无法得到法律认可。周文军当初签订房位确认单时，或许并未充分意识到预售许可证缺失背后的法律风险，满心期待着顺利入住新房，却没想到这一关键因素让他的购房之路陷入困境。

　　法律红线：商品房预售许可证的关键作用

　　在房地产领域，《城市商品房预售管理办法》犹如高悬的“法律之剑”，对商品房预售活动进行着严格规范。其中第六条明确规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”这一规定简洁而有力，直接划定了商品房预售的法律红线。从立法目的来看，要求开发商取得预售许可证，是为了确保房地产市场的有序运行，保障购房者的合法权益。预售许可证的取得，意味着开发商在土地出让金缴纳、建设工程规划、资金投入进度等多个关键环节满足了法定要求，具备了预售商品房的基本条件。比如，开发商需要交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，这确保了土地来源的合法性；持有建设工程规划许可证，表明项目建设符合城市规划要求；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并确定施工进度和竣工交付日期，这为房屋的顺利建设和按时交付提供了资金和进度保障。回到周文军与九基公司的案件中，九基公司在未取得商品房预售许可证的情况下，就与周文军签订房位确认单，显然违反了上述法律规定。这种行为不仅将周文军置于巨大的购房风险之中，如房屋可能无法按时交付、质量无法保障、产权办理存在障碍等，也扰乱了房地产市场的正常秩序。从法律后果上讲，由于其违反了法律的强制性规定，依据相关法律及司法解释，双方签订的房位确认单被认定为无效，九基公司也可能面临房地产管理部门的行政处罚，如警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款等。这充分体现了法律对未取得预售许可证进行商品房预售行为的严厉否定性评价，警示着开发商必须严格遵守法律规定，依法依规开展预售活动。

　　执行异议：法律规定与案件实情的碰撞

　　在执行异议的法律框架中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条具有举足轻重的地位。该条款规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受自身原因未办理过户登记。”这四个条件宛如四道防线，层层守护着符合条件的买受人权益，赋予他们在特定情形下排除执行的权利。然而，在周文军与九基公司的案件里，由于房位确认单被认定为无效，双方不存在合法有效的商品房买卖合同关系，这就直接导致周文军不符合上述规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一首要条件。即使周文军可能在后续环节中满足了占有房屋、支付价款等条件，但因基础合同的无效，使得他如同“无本之木”，无法依据该条款排除执行。这就如同搭建一座高楼，合同效力是基石，基石不稳，即便后续楼层搭建得再牢固，整座高楼也难以稳固矗立。从法律实践角度看，该规定旨在保护那些在正常、合法的房产交易中，因不可归责于自身原因而未能及时办理过户登记的买受人。他们基于对合法有效合同的信赖，履行了自身义务，投入了资金和生活成本，法律理应为其提供一定的保护，避免因出卖人的债务问题而使他们陷入“钱房两空”的困境。但周文军的情况并不在此列，他与九基公司的交易从一开始就因预售许可证的缺失而蒙上阴影，无法获得该条款的庇护。这也提醒着广大购房者，在房产交易中，务必严格审查合同效力及相关手续的合法性，避免陷入类似的法律风险之中。