房屋买卖法律常识

    一、存量房买卖常识

    存量房俗称二手房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

    存量房买卖合同指的是买卖双方就存量房的房屋所有权转移签订的买卖合同。

    1、存量房交易流程

    居间合同签约→查档（房源核验）→购房资格审核→网签（信息录入）→贷款缴税→过户→物业交验→抵押登记→银行放款

    2、存量房买卖注意事项

（1）房屋手续是否齐全；

（2）交易房屋是否在租；

（3）房产共有人是否同意出卖；

（4）买方是否有购房资格；

（5）该房产内的户口情况；

（6）合同约定是否明确。

    二、商品房买卖常识

    商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

    1、商品房预售流程

开发商申领预售许可证→签订商品房预售合同→预售合同登记备案和预告登记→交付建成商品房并移转产权

    2、商品房买卖风险

（1）房屋质量风险；

（2）面积缩（涨）水风险；

（3）虚假广告宣传风险；

（4）规划变更的风险；

（5）定金风险；

（6）产权风险；

（7）合同以及合同条款无效的风险；

（8）延期交房的风险

    三、几个疑难问题

    1、借名买房

    借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。

    问：“借名买房”成立需要什么条件？

    答：

（1）双方存在“借名买房”协议；

（2） 有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等由借名人实际支付；

（3） 借名人要求办理产权转移登记的，应举证证明该房屋已具备上市销售及办理产权过户的条件，借名人也具备购房资格；

（4） 借名人最好实际使用、占有房屋并持有购房过程中的相关合同、收据等材料的原件。

    2、一房数卖

    一房数卖是指出卖人先后或同时以数份买卖合同，将同一特定的房屋出卖给多个不同的买受人。

问：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均有效的前提下，所有买受人均要求继续履行合同，该怎样确定实际买受人？

答：原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1） 已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

    3、阴阳合同

    “阴阳合同”是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，对外的一份并不是双方真实的意思表示，而是以逃避国家税收等为目的（所订立）；对内的一份则是双方真实的意思表示，可以是书面或口头的形式。

    问：房屋买卖合同的一方以阴阳合同严重违反了税收管理规定、损害我国税收利益为由，向法院起诉要求解除合同或确认合同无效时，法院如何处理？

    答：当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效。但该条款无效并不影响合同其他部分的效力，当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

    4、夫妻一方擅自出卖共有房屋

    问：夫妻一方以自己名义转让登记在本人名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效，成立吗？

    答：不成立！合同有效！

    依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。