保交楼政策下商品房购房者解除权的认定与行使

    前言

    2022年7月28日，中央政治局会议针对房企债务违约潮出台“保交楼”政策，但截至今年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率为34%，暂时未能强振购房者信心。在市场信心普遍不足的情境下，不乏购房者希望通过解除房屋买卖合同要求返还购房款来减少损失。本文将从裁判主旨出发，分析在房企已经得到国家“保交楼”政策支持的情形下，探讨法院认定商品房购房者解除权的具体标准，以期可为购房者决策提供法律支撑。

    01、解读保交楼政策

    2022年中以来，随着多地业主联合发布《强制停贷告知书》，停贷事件引发舆论高度关注。针对业主停贷风波，2022年7月中旬，银保监会首次提出“三保”——“保交楼、保民生、保稳定”。随后，在2022年7月28日的中央政治局会议上，针对房地产行业提出“保交楼、稳民生”。这是“保交楼”首次被写进政治局会议。2022年11月，为提振市场信心，央行与银保监会联合提出支持房地产市场健康发展16条举措。

    同时，在“保交楼”政策与民生、金融、社会稳定等问题紧密相连的情况下，2023年4月20日，针对河南高院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，最高人民法院发布法释〔2023〕1号公告，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（本文简称“批复”）自2023年4月20日起施行，内容为：

    02、案例检索与分析

    1、案例检索

    本文以“保交楼”、“解除合同”、“商品房预售合同纠纷”为关键词进行检索，共检索出38条结果，其中一审裁判结果：全部或部分支持25件，全部驳回3件，驳回起诉一件；二审裁判结果：维持原判9件。

    在这些判决基础上进行筛选、归纳，房企逾期交房人民法院不支持购房者解除商品房买卖合同的理由主要有如下几项：

    1.购房者行使解除合同的期限超过法定解除除斥期间或合同约定。

    2.房企虽逾期交房但诉讼时案涉房屋已具备交付条件，保护合同稳定性。

    3.房屋虽未达到交房条件，但房企逾期交房的违约程度显著轻微，在当前保交楼政策下，法院经向相关职能部门征询，得知目前案涉楼盘正在陆续办理竣工验收手续，购房者订立合同的目的并非不能实现。

    4.购房合同仅约定逾期交房承担违约责任但未约定逾期交房可解除合同，可通过主张逾期交房违约金弥补购房者损失。