购房遇抵押风险，如何维护自身权益

　　现实生活中，买受人购买房屋往往不是在短时间内就可以办理不动产权登记手续，尤其是在购买预售商品房时，由于房屋交付时间比较长，存在很多不确定性，因此出现一定风险的可能性也就比较大。当真的遇到自己购买的商品房屋被开发商抵押贷款时，只有采取正确的应对措施，才能更好的维护自己的合法权益。

　　开发商将房屋抵押可以发生在工程建设过程中，也可以发生在工程竣工后。但无论是什么阶段将房屋抵押，如果消费者的购买行为与抵押并存，就可能出现购房人购买的房屋被司法机关查封的情况。一旦出现这种情形，如果不能及时采取相应的应对措施，就有可能出现房屋被开发商的债权人申请执行，买房人最终失去房屋，向开发商主张返还购房款、赔偿损失时，又因开发商没有偿还能力，而最终导致出现重大经济损失，生活陷入困境。

　　在建工程抵押又称在建建筑物抵押，是指正在建造的、尚未办理所有权首次登记的房屋与土地使用权一并抵押。此阶段发生抵押与买卖并存的情况有两种：

　　一是先抵押，后出卖。大多数购房人由于风险意识不强，加之信息不对称，开发商在将房屋抵押后，往往并不告知购房人，购房者通常会在不知情的情况下支付了全部或者部分价款，而对于购买的房屋已经办理了抵押登记手续完全不知情。又由于购房者购买此类房屋后，往往需要很长时间才能办理房屋所有权登记。在这段时间内，如果开发商没有偿还债务，就可能有债权人起诉开发商，并依据生效判决向人民法院申请执行，购房人的房屋就有可能被人民法院查封，此时购房者可能才知道的自己购买的房屋原来是已经办理了抵押登记的房产。

　　二是先出卖，后抵押。按照法律规定，没有取得商品房预售许可证之前，是不可以预售在建房屋的。但有些不守法的开发商，往往会以认购书、订购书、预订书等形式对外出售房屋。在购房者支付了全部或者部分款项后，又将房屋抵押出去，购房者出现面临的风险由此产生。风险与前述一样。

　　根据法律规定，在建建筑物抵押，在工程竣工后，在办理建筑物所有权首次登记时，应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。即此时抵押权仍然存在，只要债权人的债权还在诉讼时效期间，抵押权就不消灭。

　　开发商将房屋建成后，在完成建筑物所有权首次登记后，将房屋出卖给买受人，虽尚未办理不动产转移登记手续，但开发商抵押的可能性不大，因此时购房人的房屋已经在不动产登记中心备案，未经购房人同意，开发商一般是无法抵押的；开发商在办理完房屋所有权首次登记后，将尚未出卖的房屋抵押，是允许的，因抵押的是自己的房屋，当然有处分权。在开发商将房屋抵押的情形下，仍然可以出卖，但是与抵押权人约定不可以转让的除外，当然出卖时同时要通知债权人，并告知房屋的买受人，但因抵押权具有追及效力，此时抵押权一般不受影响。也就是说买受人也存在得不到房屋的风险。当然具备一定的条件下，购房消费者享有超级优先权，可以排除其他优先权。

　　购房人购买的房产如果存在抵押权，作为商品房消费者的购房人如何维护自己的权益？

　　首先，还是以防范为主。在购房前应当严格审查开发商的资质，并到相关部门查询。尤其是在购买预售商品时，应当要重点审查开发商是否将在建工程抵押。具体来说，在决定买房前，一定要审查开发商的“五证”（建设用地规划许可证、不动产权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证）是否齐全”，尤其是要查验不动产权证书中是否注明了“抵押”字样，如果有，说明开发商用建设用地抵押了，根据房地一体的原则，购房人的房屋就可能在抵押范围内。同时要查验商品房预售许可证中是否有抵押的标记，如果有，说明相应的房产已经抵押。除此以外，在购房前还可以通过住建局的官网或者现场查询预售商品房的状态，如果有抵押，一般都会标注。还可以到不动产权登记中心查询开发商待售房屋的状态。

　　需要注意的是，没有办理商品房预售许可的房屋，一定不要买。有些开发商由于急需资金，在没有取得商品房预售许可的情况下就以认购书、预定书、订购书的名义变相预售房屋，此时购买房屋风险最大。因为房屋尚未办理预售许可，是否抵押往往不太好查询，同时签订的这些协议，也没有网签备案，购买的房屋处于什么样的状态，往往购房者并不知情。

　　购房者如果突然某天发现自己购买的房屋被法院查封了。应当第一时间与法院取得联系，弄清楚是什么原因被查封的，而不是无所作为。如果债权人依据生效判决向法院申请执行，此时一定要在法律规定的时间内提出异议。根据法律规定，购房消费者具有超级优先权，其权利可以排除建设工程价款优先权和抵押权。当然要有证据证明其主张，一般要有合法有效的书面合同、已经支付了全部价款或者在一审法庭辩论终结前将剩余价款支付给法院执行、所购商品房用于满足家庭居住生活需要等。如果有这样的证据，法院一般会排除建设工程价款优先受偿权、抵押权和一般债权的执行。

　　在排除抵押权后，购房消费者可以起诉开发商办理房屋所有权转移登记。

　　购房人为了避免风险，除在购房前查询开发商的相关手续外，同时要注意保存证据，房屋买卖时签订的书面合同、购房发票、交接房屋的手续、居住房屋期间交纳的物业费、水电费、供热费等都要保存好。避免发生纠纷时，因自己拿不出有力的证据而陷入被动。