未办理抵押登记抵押权人无过错的抵押人应在抵押担保范围内担责

　　裁判要旨：依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照《抵押担保合同》的约定，某乙公司本应在案涉项目具备登记条件时及时办理抵押登记。某乙公司违反合同约定将正在建设中的工程对外转让，且不能举证证明存在不可归责于自身的原因，构成违约，应当承担相应违约责任。盛某武、贺某志对案涉项目无法办理抵押登记不存在过错，不应承担责任。

　　中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2024）最高法民再200号....最高院审理认为：

　　（二）关于某乙公司应否承担责任的问题某乙公司在《抵押担保合同》中承诺以建设工程为抵押物，就案涉债务在3000万元范围内承担抵押担保责任。针对盛某武、贺某志的上述理由，本院评判如下：

　　2013年10月23日，某乙公司与盛某武、贺某志、张某文签订《抵押担保合同》，约定一旦具备办理抵押登记条件，即以案涉项目A2地块的5、6、7、8栋房屋的商品房、商铺为盛某武、贺某志与张某文借款合同项下3000万元的借款提供抵押担保。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在工程建设过程中，某乙公司将案涉项目转让给某丙公司，未再办理抵押登记。盛某武、贺某志对案涉项目不享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《抵押担保合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定。案涉项目未办理抵押登记，不影响《抵押担保合同》的效力。依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照《抵押担保合同》的约定，某乙公司本应在案涉项目具备登记条件时及时办理抵押登记。某乙公司违反合同约定将正在建设中的工程对外转让，且不能举证证明存在不可归责于自身的原因，构成违约，应当承担相应违约责任。盛某武、贺某志对案涉项目无法办理抵押登记不存在过错，不应承担责任。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依照上述法律规定，结合《抵押担保合同》的具体约定，本院对某乙公司应当承担的责任认定如下：首先，某乙公司的责任源于对《抵押担保合同》义务的违反，故其责任范围不能超出合同约定的担保金额3000万元。其次，就盛某武、贺某志而言，某乙公司违约造成的损失为，当主债务人张某文不履行还款义务时，其无法就案涉项目优先受偿。故某乙公司的责任范围应当限于张某文财产不能清偿的主债务。再次，某乙公司的责任范围还应当限于抵押权能够设立时案涉项目的价值。因某乙公司系在工程建设中将项目整体对外转让，为平衡当事人各方利益，本院确定以该转让时点价值为抵押权能够设立时案涉项目的价值。为确定该时点抵押物的价值，本院在案件审理中多次向某乙公司以及受让方某丙公司释明，要求提交案涉项目交易对价及相关证明材料，某乙公司、某丙公司无正当理由不予提交。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”的规定，结合盛某武、贺某志关于由某乙公司就案涉债务承担连带责任的主张，本院认定抵押权能够设立时案涉项目的价值不低于3000万元。综合上述分析，某乙公司应以3000万元为限，在张某文财产不能清偿债务的范围内，向盛某武、贺某志承担赔偿责任。

　　经查明，《抵押担保合同》还约定，任何一方违约的，应给付守约方10万元违约金。关于此节事实对某乙公司赔偿责任的影响，本院认为，该10万元违约金在性质上属于某乙公司因未履行合同义务而应当承担的自己责任，与《抵押担保合同》中其为主债务人张某文承担的3000万元担保责任并不相同。现盛某武、贺某志明确表示不主张该笔10万元，并要求某乙公司就主债务承担全部偿还责任，故某乙公司在本案中是为张某文的债务承担责任，而非承担自己责任。特别是在10万元违约金与3000万元担保金额相差巨大，双方又未就此作出特别约定的情况下，该条约定不能构成对盛某武、贺某志损害赔偿请求权的限制。

　　退一步说，即便不考虑本案《抵押担保合同》中某乙公司责任的从属性而将其视作一般违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，结合10万元违约金远低于客观损失的事实以及盛某武、贺某志关于由某乙公司就案涉债务承担连带责任的主张，仍应认定某乙公司应以3000万元为限，在张某文财产不能清偿债务的范围内，向盛某武、贺某志承担损害赔偿责任。