租户在协商降低租金期间单方停止缴费，要不要承担违约责任？

 　　基本案情:2022年6月，甲公司与乙公司签订某商业项目租赁合同，约定将甲公司旗下某商业项目租赁给乙公司使用。2025年4月，甲公司将乙公司起诉至槐荫法院，声称乙公司拖欠其租金900余万元，请求法院判令乙公司支付租金900余万元，并支付逾期违约金；请求法院判令解除双方签订的项目租赁合同，并支付解除合同违约金等费用。乙公司辩称，一是甲公司主张的违约金过高；二是乙公司并非故意拖欠费用，租赁过程中出现房屋漏水情况，影响了正常使用，乙公司要求甲公司降低租金，双方在租赁费磋商期间，因此不应解除合同，并应免除维修期间的全部租金。

　　法院审理:法院审理后认为，甲公司与乙公司签订的项目租赁合同均系各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定全面履行各自义务。关于合同解除问题，经查，乙公司在承租期内欠付租金，其行为已构成违约，甲公司作为案涉房屋的所有权人、出租人，依法享有单方合同解除权，故甲公司主张解除案涉合同及相关协议，合法有据，法院予以支持。对于乙公司提出因房屋漏水应予减免部分租金的答辩意见，根据在案证据及现场勘验的实际情况，案涉部分房屋确实存在幕墙处渗水或漏水的情况，但大部分漏水或渗水问题已由甲公司协调物业部门修缮完毕，目前仅少量漏水点位尚未彻底修缮，且此并未从根本上影响案涉房屋的使用用途，故乙公司主张免除维修期间的全部租金，缺少事实根据，法院不予采纳。同时，考虑到甲公司作为出租人，对案涉房屋负有一定的维修和适租义务，因案涉房屋幕墙漏水和渗水确实对乙公司及实际承租人正常使用案涉房屋的权益造成一定程度的减损，故综合案件具体情况、维修情况及实际影响等因素，法院酌定免除乙公司应支付的部分租金。关于逾期违约金，实际系因乙公司未依约支付房屋租金所造成的利息损失，乙公司作为违约方应予承担，但其认为该项违约金的计算标准过高，故法院结合认定的欠付租金的数额及案涉合同的相关约定，将利息的计算方式调整，对超出合理范围部分，法院不予支持。关于解除合同违约金，根据案涉合同约定，实际也系要求乙公司承担的违约赔偿责任的方式之一，因双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约情形，且乙公司已承担案涉合同解除后的房屋占有使用费及逾期支付租金的利息损失，故对甲公司的该项诉讼请求，法院不再予以支持。综上，法院依法判决双方合同解除，乙公司向甲公司支付租金及违约金等合理费用。