物业费收费法律规定

　　物业费收费标准核心是按产权建筑面积计费，实行政府指导价/市场调节价双轨制，并按服务等级分级定价，以下是清晰可落地的规则与参考价：

　　一、计费基础（怎么算）

　　-计费面积：以不动产权证登记的建筑面积为准（含套内+公摊），未登记的储藏间、阁楼、车位一般不计费。

　　-计算公式：月物业费=建筑面积(㎡)×单价(元/㎡·月)。

　　-预收限制：最长可预收12个月，强制预收超1年属违规，可拒交并要求退还超期部分。

　　二、定价机制（谁定的）

　　1.政府指导价（前期物业/保障房）

　　-适用：业主大会成立前的普通住宅、保障房、安置房。

　　-定价：发改+住建部门按服务等级定基准价+浮动幅度（通常±20%~30%），写入前期合同。

　　-特点：有上限，不能乱涨价，必须公示备案。

　　2.市场调节价（成立业委会后）

　　-适用：业主大会成立后的小区、商业/写字楼/别墅等。

　　-定价：业委会/业主大会与物业协商，写入正式合同，体现“质价相符”。

　　-特点：可按服务升级/成本上涨调整，但需双过半业主同意并公示。

　　三、服务等级与参考价（元/㎡·月）

　　各地分级略有差异，主流为四级/五级，等级越高服务越全、价格越高：

　　-一级（基础）：0.35–1.0，基础保洁、简单安保、基本绿化。

　　-二级（标准）：0.5–1.8，封闭管理、定时巡逻、常规绿化养护。

　　-三级（舒适）：1.8–3.8，24小时安保、园林养护、智能安防、公共设施维护。

　　-四级/五级（高端）：3.8–8.0+，专属管家、会所、精细化养护、高端安防。

　　电梯/无电梯调整：有电梯通常上浮20%–30%，无电梯下浮10%–20%（各地细则不同）。

　　四、常见特殊情形

　　-空置房：连续空置6个月以上，可申请按**70%–90%**缴纳（需报备+水电零使用证明，各地比例不同）。

　　-未交房：已竣工未出售/未交付，物业费由建设单位缴纳，业主不承担。

　　-公共能耗：物业费一般已含电梯、楼道照明等公摊，单独再收属违规，可拒交。

　　五、全国均价参考（2025年）

　　-全国平均：约2.24元/㎡·月。

　　-一线：约3.07元/㎡·月；二线：约2.29元/㎡·月；三四线：约2.07元/㎡·月。

　　-别墅/商业：普遍4–10元/㎡·月，高端项目更高。

　　六、维权要点

　　-超12个月预收、无合同滞纳金、重复收公摊、未约定增值服务强制收费，均可拒交并投诉。

　　-物业未按等级履约，可拒交并要求整改，协商不成向住建/市监投诉或起诉。