物业将物管房出租成早餐店的收益属于业主共有,业委会私吞该收益的行为涉嫌违法。业主可通过收集证据、要求业委会公开账目、向主管部门投诉或提起诉讼等方式维权。根据《民法典》及《物业管理条例》,共有部分收益归全体业主,业委会需依法管理并定期公示,私吞可能面临返还收益、赔偿损失等法律责任。
物业将物管房出租成早餐店的收益被业委会私吞怎么办
物管房(即物业管理用房)是小区配套的共有设施,根据法律规定属于全体业主共有。物业将其出租给早餐店所产生的租金收益,本质上是小区共有部分的经营性收益,应归全体业主所有,用于补充专项维修资金或由业主共同决定使用。但实践中,部分业委会可能利用管理职权,将该收益擅自侵占、私分或挪作他用(即“私吞”),损害业主合法权益。很多朋友可能遇到过类似情况,比如小区电梯广告、地面停车位租金等收益不透明,其实这些都和物管房出租收益一样,属于业主共有,业委会无权私自处置。本文将从法律角度解析该问题,并提供具体维权步骤。
法律解析:
物管房及出租收益的性质:根据《民法典》第274条,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。物管房作为物业服务用房,明确属于业主共有。其出租产生的收益,根据《民法典》第282条,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”,因此早餐店租金收益在扣除必要管理成本后,应归全体业主所有。
业委会的职责与限制:业委会是业主大会的执行机构,需依据《物业管理条例》第15条履行“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”“及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”等职责,其行为需受业主大会监督,且不得损害业主利益。业委会私吞共有收益,属于违反法定职责,甚至可能构成侵占。
私吞行为的法律后果:若业委会成员将收益据为己有,可能构成《民法典》第1165条规定的侵权责任,需返还财产并赔偿损失;情节严重的,还可能涉嫌《刑法》中的“职务侵占罪”(需达到数额较大标准)。

行动建议:
1. 收集关键证据:立即收集物管房出租的相关证据,包括但不限于:物业与早餐店签订的租赁合同(可要求物业或业委会提供,若拒绝可申请政府信息公开)、租金支付流水(通过查询物业或业委会账户流水,或向早餐店核实付款记录)、业委会关于该收益的会议决议(若有)、小区公共收益账目(如电梯广告、停车费等,可对比是否存在同类问题)。
2. 要求业委会公开账目并返还收益:联合其他业主(建议至少占总业主人数20%以上),以书面形式要求业委会在15日内公开物管房出租的完整账目(包括租金金额、收款时间、支出明细),并说明收益去向。若业委会拒绝或推诿,可同步要求其提供收益用于“业主共同决定事项”的业主大会决议(根据《民法典》第278条,共有部分收益的使用需经业主共同决定)。
3. 向主管部门投诉:若业委会拒不配合,可向小区所在地的住建局物业科、街道办事处或乡镇人民政府投诉。投诉时需提交证据材料,说明业委会私吞收益的事实,要求行政部门责令业委会限期整改、公开账目并返还收益。行政部门有权对业委会的违规行为进行调查和处理(《物业管理条例》第63条)。
4. 提起民事诉讼或刑事报案:若投诉后仍未解决,业主可以“业主共同名义”向法院提起诉讼(单个业主可代表全体业主起诉,需经业主大会授权或法院认定为“适格原告”),要求业委会返还私吞的收益,并赔偿资金占用期间的利息损失(按LPR计算)。若私吞金额较大(如超过6万元,各地标准可能不同),可向公安机关报案,追究相关人员的刑事责任。
赔偿计算方法:
业委会私吞的收益赔偿金额主要以“私吞的具体数额”为基础,具体计算方式为:赔偿总额=私吞的租金收益金额+资金占用利息。其中,“私吞的租金收益金额”可通过租赁合同约定的租金标准、实际收款时间及私吞期间计算(如早餐店每月租金1万元,业委会私吞10个月,则金额为10万元);“资金占用利息”按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)自私吞之日起计算至实际返还之日止。若因私吞行为导致业主其他损失(如因收益未用于维修导致业主额外支出维修费),可要求业委会额外赔偿该部分直接损失。
解决方法:
1. 协商解决:业主可先通过业主微信群、线下会议等方式联合多数业主,与业委会成员面对面沟通,要求其主动公开账目、返还收益。协商时可明确告知法律后果(如起诉可能导致业委会成员承担败诉责任),争取低成本解决问题。例如:“小区200户业主中150户联合要求业委会3日内公开物管房租金流水,否则将立即起诉”,多数情况下业委会会迫于压力配合。
2. 申请行政调解:向街道办或乡镇人民政府申请行政调解,由行政部门组织业主与业委会协商。行政调解具有权威性,且程序简便,适合争议金额不大、业主希望快速解决的情况。
3. 提起仲裁(如有约定):若小区《业主管理规约》或《业主大会议事规则》中约定了“因共有部分收益产生的争议由某仲裁委仲裁”,业主可按约定向仲裁委申请仲裁,要求业委会返还收益。仲裁裁决具有强制执行力,且审理周期通常短于诉讼。
4. 民事诉讼维权:若上述方式均无效,业主可向法院提起“业主共有权纠纷”诉讼,起诉时需提交起诉状、证据材料(如租赁合同、投诉回执、业主身份证明等),并明确诉讼请求(如“判令业委会返还私吞的物管房出租收益12万元及利息5000元”)。法院审理后,可判决业委会限期返还,若其拒不执行,业主可申请强制执行。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
《中华人民共和国民法典》第282条:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”
《物业管理条例》第37条:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
《物业管理条例》第54条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”
《物业管理条例》第63条:“违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的……”
法临有话说:物管房出租收益归全体业主所有,业委会私吞该收益属于违法侵占,业主可通过收集证据、投诉、诉讼等方式追回。实践中,类似“业委会不公开公共收益账目”“物业擅自将共有区域出租”等问题频发,若您遇到小区公共收益不透明、业委会滥用职权等情况,可在本站免费咨询律师,获取针对性维权方案。例如:“业委会拒绝召开业主大会怎么办?”“物业用公共收益给员工发福利是否合法?”等问题,都能得到专业解答。











