小区游泳池若属业主共有,其对外开放收益应归全体业主所有,物业私吞行为涉嫌违法。业主可通过收集收益证据、召开业主大会、与物业交涉、向主管部门投诉或提起法律诉讼等方式维权,要求返还被侵占收益并按业主专有面积比例分配。
小区游泳池对外开放产生的收益被物业私吞了怎么办
在不少小区,游泳池作为公共设施常被物业对外开放以获取收益,但部分物业未将收益公示或私自侵占,引发业主不满。此类问题的核心在于游泳池的权属及收益归属——根据法律规定,小区内规划用于业主共同使用的游泳池(非开发商单独所有)属于业主共有,其经营收益扣除合理管理成本后,剩余部分应归全体业主共有,物业无权擅自占有。现实中,物业可能通过隐瞒收益数据、虚构成本、不公示收支等方式私吞收益,业主需明确自身权利并及时维权。
例如,某小区物业将游泳池对外承包,每年收取租金15万元,却仅公示“收益5万元”,且未说明用途,这就可能存在私吞行为。此时业主有权要求物业公开真实收支明细,并追回被侵占的收益。
法律解析:
要解决物业私吞游泳池收益问题,首先需明确游泳池的权属与收益归属。根据《民法典》及《物业管理条例》,小区内的“公共场所、公用设施”(如游泳池、电梯、公共绿地等)若未明确约定为开发商专有或他人所有,均属于业主共有。具体而言:
1. 权属认定:若游泳池在小区规划中属于“配套公共设施”,或购房合同、小区总平面图明确其为“业主共有”,则所有权归全体业主。即使部分业主未使用游泳池,也不影响其共有权利。
2. 收益归属:《民法典》第282条规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。即游泳池对外开放的门票收入、承包租金等收益,扣除物业的合理管理成本(如水电费、救生员工资、设备维护费等)后,剩余部分必须归业主共有,物业不得擅自截留或私吞。
你可能想知道:“物业能否以‘管理付出’为由独占收益?”答案是否定的。物业对共有设施的管理义务是其基本职责,合理成本需经业主同意且公开透明,超额侵占或不分配收益均属违法。

行动建议:
1. 紧急收集证据,固定收益事实:立即收集游泳池对外开放的证据,包括对外开放通知、收费标准、门票存根、承包合同(若有)、物业公示的收支明细(如有)、业主群内物业关于游泳池收益的沟通记录等;若物业未公示,可要求其提供收益流水、成本凭证(如支付给承包方的转账记录、员工工资表等),并保存物业拒绝提供的书面或录音证据。
2. 召开业主大会或业主代表会议,统一维权意见:联系业主委员会(若无则推动成立),提议召开业主大会,表决通过“要求物业返还游泳池收益并公示收支”的决议,明确收益分配方案(如补充专项维修资金、抵扣物业费或按面积比例发放给业主)。业主大会决议对物业具有法律约束力。
3. 主动与物业交涉,要求限期返还:持业主大会决议、收益证据与物业正式沟通,要求其在15日内公示游泳池收益的真实收支明细(包括总收入、各项成本、利润),并返还被侵占的业主共有部分(即利润部分)。交涉时可录音或签订书面协议,明确物业的返还承诺及期限。
4. 向物业主管部门投诉,借助行政力量施压:若物业拒绝配合,可向小区所在地的住建局物业科、街道办事处或居委会投诉,提交收益证据和业主大会决议,要求主管部门责令物业整改并返还收益。行政部门有权对物业的违规行为进行调查和处罚。
赔偿计算方法:
业主可要求物业返还的“被私吞收益”= 游泳池实际总收益 - 合理管理成本。具体计算步骤如下:
1. 确定实际总收益:通过门票销售记录、承包合同约定的租金、第三方支付平台流水(如微信/支付宝收款记录)等证据,核算对外开放期间的总收入(例如:开放3个月,日均接待50人,门票20元/人,总收益=50人/天×20元×90天=9万元)。
2. 核减合理成本:物业可扣除的成本需符合“必要、合理”原则,包括:① 水电费(需提供缴费凭证);② 救生员、保洁员等专项人工工资(需提供劳动合同及工资发放记录);③ 设备维护费(如水质处理、器械维修,需提供维修合同或发票)。虚构成本(如与游泳池无关的办公费)或超额支出(如高于市场价的承包费)不得扣除。
3. 计算业主应得收益:剩余收益(总收益-合理成本)按业主“专有部分面积占比”分配。例如:总收益10万元,合理成本2万元,剩余8万元;某业主专有面积为100㎡,小区总专有面积20000㎡,其占比=100/20000=0.5%,应得收益=8万元×0.5%=400元。
解决方法:
1. 协商解决:成本低、效率高的优先选项:由业主委员会代表全体业主与物业协商,达成书面协议,明确物业需在约定时间内返还收益并公示后续收支。协商时需携带收益证据、业主大会决议,必要时可邀请街道办或居委会见证。
2. 行政投诉:向主管部门举报物业违规:向当地住建局(物业科)提交《投诉书》,附收益证据、业主身份证明、业主大会决议,要求依法查处物业侵占业主共有收益的行为。根据《物业管理条例》,主管部门可责令物业限期改正,逾期不改的可处1万元以上10万元以下罚款。
3. 仲裁或诉讼:通过法律强制物业返还:若协商、投诉无果,业主委员会可代表全体业主向仲裁机构申请仲裁(需小区《管理规约》约定仲裁条款),或向法院提起侵权责任诉讼,请求判令物业返还被侵占收益、赔偿利息损失(按LPR计算),并承担诉讼费。若小区未成立业主委员会,占总人数20%以上且专有面积占比20%以上的业主可共同作为原告起诉。
例如:某小区业主发现物业私吞游泳池收益5万元,经投诉后物业仍拒绝返还,业主委员会可直接向法院提交收益流水、成本虚高的证据,起诉要求返还5万元及利息(自侵占之日起算)。
法律依据:
1. 《中华人民共和国民法典》第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
2. 《中华人民共和国民法典》第282条:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”
3. 《物业管理条例》第54条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”
4. 《物业管理条例》第63条:“违反本条例的规定,物业服务企业挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”(注:虽针对专项维修资金,但侵占业主共有收益可参照此条精神处罚)
法临有话说:小区游泳池、电梯广告、地面停车位等共有设施的收益均属业主共有,物业私吞本质是侵犯业主财产权。业主应重视对共有收益的监督,定期要求物业公示收支,发现异常及时通过业主大会或法律途径维权。生活中类似问题还有“物业擅自提高地面停车费且不分配收益”“利用小区公共区域设置快递柜收取租金却不公示”等,若你遇到此类情况,可在本站免费咨询律师,获取针对性维权方案,避免自身权益受损。











