小区足球场作为业主共有公共设施,其对外开放产生的收益依法属于业主共有,物业无权私吞。若遇此情况,业主可通过收集收益证据、与物业协商、向业委会或主管部门投诉、提起法律诉讼等方式维权。本文将从法律依据、维权步骤、解决途径等方面详细解析,帮助业主明确权益归属及具体维权方法,避免物业侵占共有收益。
小区足球场对外开放产生的收益被物业私吞了怎么办
小区内的足球场、篮球场、游泳池等公共设施,属于业主共有财产。很多朋友可能会发现,这些设施对外开放收费后,物业收了钱却从不公示用途,甚至直接“揣进自己口袋”。实际上,这类公共区域产生的收益(如足球场开放费、场地租金等)并非物业所有,而是全体业主的“共有收益”。物业作为管理者,仅有维护和代收代管义务,无权擅自侵占或挪用。本文将结合法律规定和实际案例,详解业主如何确认权益、收集证据、通过协商、投诉、诉讼等途径追回被私吞的收益。
例如,某小区物业将足球场对外出租给培训机构,每月收取租金1万元,持续两年未公示且未向业主分配,这就属于典型的“私吞共有收益”行为,业主有权要求物业返还并公开账目。
法律解析:
要明确小区足球场收益的归属,首先需界定其是否属于“业主共有部分”。根据《民法典》规定,小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,除依法属于业主专有的外,均属于业主共有。足球场作为供业主共同使用的公共设施,显然属于业主共有部分。
其次,共有部分产生的收益归属问题。《民法典》第282条明确规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”这意味着,足球场对外开放的收费(扣除场地维护、管理人员工资等合理成本后),剩余收益必须归全体业主所有,物业无权以“管理方”名义私自占有或支配。
此外,物业对共有收益还有公示和管理义务。《物业管理条例》要求物业定期公布公共收益收支情况,接受业主监督。若物业未公示收益、未将收益用于补充专项维修资金或业主决定的其他用途(如抵扣物业费、分红等),则构成对业主权益的侵害。实践中,部分物业会以“收取管理费”为由截留收益,但“合理成本”需明确核算且经业主同意,不得变相侵占。

行动建议:
1. 收集关键证据:立即整理足球场对外开放的证据,包括开放时间记录(如公告、微信群通知)、收费凭证(如缴费截图、票据)、物业是否公示过收益(如小区公告栏、业主群记录)、物业财务报表(若曾公示)等,重点证明“收益存在”及“物业未合理处置”。
2. 先与物业书面沟通:通过业主群或书面函件(留存送达证据)要求物业说明收益金额、支出明细及用途,明确提出“收益应归业主共有,需按规定公示并交由业主决定用途”,避免直接冲突,为后续维权保留协商记录。
3. 向业委会或业主大会反映:若小区已成立业委会,可提交证据并要求业委会介入,由业委会代表业主与物业交涉,督促其返还收益并整改公示制度;若未成立业委会,可联合其他业主(至少占总人数20%以上)向街道办申请成立业委会,通过集体决策维权。
4. 向主管部门投诉:携带证据向当地住建局物业科、街道办物业办投诉,投诉内容包括“物业侵占共有收益”“未公示收益账目”,相关部门会责令物业限期整改并反馈结果,这是高效且低成本的维权途径。
5. 通过法律途径追回收益:若物业拒不配合,可由业委会代表业主(或业主单独起诉,需证明自己是业主且收益涉及共有权益)向法院提起诉讼,要求物业返还收益、赔偿利息损失,并公开历年收益账目。
解决方法:
1. 协商解决(优先选择):由业主代表或业委会与物业召开座谈会,明确法律规定(如引用《民法典》第282条),要求物业限期返还收益并公示收支明细,可协商将收益用于补充专项维修资金(缓解小区维修压力)或抵扣部分物业费,达成书面协议并由物业签字盖章。
2. 行政投诉(高效快捷):向当地住建局物业监管科或街道办事处提交《投诉信》及证据,投诉物业“侵占业主共有收益”,主管部门会依据《物业管理条例》第63条责令物业整改,拒不整改的可处1万元以上10万元以下罚款,多数物业会在压力下配合。
3. 申请仲裁(需事先约定):若《物业服务合同》中约定了仲裁条款,业主或业委会可向约定的仲裁机构申请仲裁,要求物业返还收益,仲裁裁决具有法律效力,可申请法院强制执行。
4. 提起民事诉讼(最终保障):若协商、投诉无果,可向小区所在地法院起诉,起诉时需提交业主身份证明(房产证)、足球场属于共有部分的证据(小区规划图)、收益存在的证据(收费记录)、物业侵占的证据(未公示/拒绝返还),法院一般会判决物业返还收益并承担诉讼费。
注意:实践中物业常以“收益已用于场地维护”为由抗辩,业主需要求其提供具体支出凭证(如维修合同、发票),若支出超过“合理成本”(一般不超过收益的10%-20%,具体比例可按物业服务合同约定),超额部分仍需返还业主。
法律依据:
1. 《中华人民共和国民法典》第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”(明确足球场为业主共有部分)
2. 《中华人民共和国民法典》第282条:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”(直接规定共有部分收益归属业主)
3. 《物业管理条例》第54条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”(明确收益用途及程序)
4. 《物业管理条例》第63条:“违反本条例的规定,物业服务企业挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”(物业侵占收益可参照此条处罚)
法临有话说:小区公共设施收益归业主共有是法律明确规定,物业私吞收益本质是侵害业主财产权。遇到此类问题,业主无需忍气吞声,可通过“证据收集-协商-投诉-诉讼”的阶梯式维权路径追回权益。生活中,除了足球场收益,电梯广告、公共停车位收费、快递柜场地租金等均属于业主共有收益,若物业存在“不公示、不返还、乱挪用”等行为,都可依据本文方法维权。如果你还想了解“如何核查物业是否隐瞒共有收益”“业委会如何代表业主起诉物业”等问题,欢迎在本站免费咨询专业律师,获取一对一法律指导。











