二手房交易中，若房屋存在严重漏水问题且卖方未如实披露，定金退还需结合卖方是否存在过错（如隐瞒瑕疵）、定金性质及合同约定综合判断。根据法律规定，卖方违反信息披露义务或构成根本违约时，买方有权要求返还定金，甚至双倍返还。本文将从法律解析、证据固定、协商与诉讼途径等方面，详细指导如何依法维权退还定金。

二手房存在漏水严重的问题，定金该如何退

在二手房交易中，房屋质量问题（如漏水）是引发定金退还争议的常见原因。很多朋友会遇到这样的情况：交了定金后验房时发现房屋漏水严重，影响居住使用，此时想要回定金却遭卖方或中介拒绝。本文将围绕“二手房漏水定金退还”这一核心问题，从法律层面分析卖方的信息披露义务、定金的法律性质、违约情形认定，以及具体的维权步骤和解决方法，帮助大家明确自身权利，高效追回定金。

举个例子，就像我们去买一件标注“全新无瑕疵”的家具，付款后发现家具内部有严重开裂，商家却以“你自己没仔细看”为由拒绝退款，这种情况下我们显然有权要求退还费用——二手房交易中的定金退还，道理类似，关键在于卖方是否隐瞒了房屋的“严重瑕疵”。

法律解析：

要解决“漏水定金如何退”的问题，需先明确以下法律核心点：

1. 卖方的信息披露义务与瑕疵担保责任。根据《民法典》诚实信用原则（第509条），民事主体从事民事活动应秉持诚实、恪守承诺。二手房交易中，卖方需向买方如实披露房屋的重大质量问题（如漏水、主体结构缺陷等），这是法定义务。同时，《民法典》第618条规定“出卖人应当保证第三人对该标的物不享有任何权利，但是法律另有规定的除外。买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务”，虽主要针对权利瑕疵，但质量瑕疵可参照“出卖人应保证标的物符合约定或通常使用标准”的原则，即卖方需承担瑕疵担保义务。若卖方故意隐瞒漏水问题，即违反该义务，构成违约。

2. 定金的法律性质与“定金罚则”。二手房交易中的定金通常分为“立约定金”（为签订正式买卖合同支付）和“履约定金”（为担保合同履行支付），无论哪种，均需以书面形式约定（如定金合同或购房意向书）。根据《民法典》第587条，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”，这就是定金罚则。需注意：若定金未明确约定性质，可能被视为“预付款”，此时卖方违约只需返还本金，无需双倍。

3. 漏水是否构成“根本违约”。若漏水问题严重到影响房屋的基本居住功能（如屋顶漏水导致全屋渗水、墙体长期潮湿发霉无法居住），则构成“根本违约”，即买方签订合同的目的（获得可正常居住的房屋）无法实现。根据《民法典》第563条，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任（包括返还定金）。但若漏水仅为轻微问题（如阳台少量渗水可修复），可能不构成根本违约，需双方协商修复或降价，而非直接退还定金。

你可能想知道：“如果卖方说自己也不知道房屋漏水，需要退定金吗？”这需看卖方是否尽到“合理注意义务”。比如，卖方在房屋居住多年，漏水问题已存在（如天花板有水渍痕迹），却声称“不知情”，则可能被认定为“未如实披露”；若漏水是隐蔽性问题（如管道埋墙内突然破裂，卖方入住时未发现），则卖方可能无过错，此时定金应退还（不可归责于双方）。

行动建议：

1. 第一时间固定证据：发现漏水后，立即通过照片、视频记录漏水位置、程度（如渗水面积、是否损坏家具），保留与卖方、中介的沟通记录（微信、短信、通话录音等），重点记录卖方是否承认“已知漏水”或“未告知”的表述（例如：“我住的时候没漏啊，可能是最近下雨才漏的”可能暗示卖方不知情，而“这房子有点小问题，你别跟别人说”则可能证明隐瞒）。

2. 核实卖方是否存在“隐瞒或欺诈”：通过物业查询房屋维修记录（是否因漏水报修过）、向邻居了解房屋是否长期漏水、查看房屋交接前的验房报告（如有），若能证明卖方在交易前已知漏水却未告知，可直接认定卖方违约。

3. 仔细审查定金合同或购房意向书：查看合同中是否约定“房屋质量问题处理条款”（如“若房屋存在重大质量瑕疵，买方有权解除合同并要求返还定金”）、定金的性质（是否明确“立约定金”“双倍返还”等），以及是否有“买方因自身原因不买房定金不退”的格式条款（若有，需判断该条款是否排除买方主要权利，可能因“不公平”无效）。

4. 主动与卖方协商，明确法律依据：携带证据与卖方沟通，指出根据《民法典》第587条，其隐瞒房屋重大瑕疵导致合同目的无法实现，属于违约，应退还定金（若合同约定定金罚则，可要求双倍返还）。协商时可要求中介协助调解（中介有促成交易的义务，通常不愿因纠纷影响声誉）。

解决方法：

1. 协商解决（首选途径）：与卖方签订书面《定金退还协议》，明确退还金额、时间、违约责任（如逾期未退需支付利息）。协商时态度坚定但避免冲突，可适当让步（如放弃“双倍返还”，仅要求退还本金）以快速解决，尤其适合卖方虽有过错但愿意协商的情况。

2. 第三方调解：若协商无果，可向中介机构、当地消费者协会（12315）或房地产交易管理部门申请调解。调解机构会根据证据和法律规定居中协调，出具《调解意见书》，虽无强制执行力，但可作为后续维权的证据。

3. 仲裁（需合同约定仲裁条款）：若定金合同中约定“因本合同发生争议由XX仲裁委员会仲裁”，可向约定仲裁机构申请仲裁，提交证据材料（如定金支付凭证、漏水证据、沟通记录），仲裁裁决具有强制执行力，效率高于诉讼。

4. 诉讼（最终途径）：向房屋所在地法院提起诉讼，案由为“定金合同纠纷”或“房屋买卖合同纠纷”，诉讼请求为“判令被告返还定金XX元（或双倍返还XX元）”。需准备起诉状、身份证、定金支付凭证、证据清单（漏水记录、沟通记录、合同等），法院会根据卖方过错程度、定金性质判决是否返还。

举个实例：小王买二手房交了5万元定金，签合同后发现厨房漏水严重，房东称“入住时没漏”，但小王查到房东半年前因漏水找物业维修过（有维修单）。小王起诉后，法院认定房东隐瞒漏水事实构成违约，判决双倍返还定金10万元。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”（卖方需履行信息披露义务）

2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”（定金罚则）

3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十八条：“当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。”（卖方故意隐瞒瑕疵，不能免责）

4. 《商品房销售管理办法》第三十二条（虽针对商品房，但二手房交易可参考）：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”（强调出卖人需提供质量相关文件）

法临有话说：二手房交易中，房屋严重漏水能否退还定金，核心在于卖方是否存在“故意隐瞒或未如实披露”的过错。若卖方明知漏水却隐瞒，导致买方无法实现“购买可正常居住房屋”的合同目的，定金不仅应退，还可要求双倍返还（视定金性质）；若卖方确不知情且无过错（如隐蔽性漏水），定金也应退还（不可归责于双方）。维权时需重点收集“卖方过错”的证据，优先协商，协商不成及时通过法律途径解决。生活中，类似的问题还有很多，比如“二手房墙体开裂定金能退吗？”“签了定金合同后发现房屋被抵押未告知怎么办？”“中介未核实房屋产权导致定金损失谁担责？”等，若你正面临二手房交易纠纷，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解答。