办公楼因地基下沉无法办公时,中介费退还需结合中介合同约定、中介义务履行情况及房屋质量问题责任划分综合判断。若中介未尽如实告知房屋隐患义务,或存在过错导致无法正常使用,委托人可要求退还中介费;协商不成可通过投诉、仲裁或诉讼解决,关键在于收集证据证明中介过错及实际损失。
办公楼存在地基下沉的问题不能办公,中介费该如何退
在办公楼租赁或购买过程中,若因地基下沉导致房屋无法正常办公,已支付的中介费能否退还、如何退还,是许多企业或个人面临的实际问题。此类纠纷核心在于中介是否尽到了对房屋状况的如实告知义务,以及地基下沉问题是否属于中介应当披露的“重要事实”。例如,某公司通过中介租赁办公楼,入住后发现地基下沉墙体开裂,无法继续使用,此时已支付的数万元中介费能否追回,需从法律层面分析中介责任、合同条款及证据情况。
法律解析:
根据《民法典》中介合同相关规定,中介的核心义务是“如实报告”与订立合同相关的重要事项。这里的“重要事项”包括房屋质量、权利瑕疵、使用限制等可能影响委托人决策的关键信息。地基下沉属于严重的房屋质量问题,直接影响房屋安全性和使用功能,显然属于中介应当主动核实并告知的“重要事实”。
若中介在提供服务时,明知或应当知晓地基下沉问题(如通过房屋检测报告、房东告知、现场勘查等途径),却故意隐瞒或未如实告知,导致委托人基于错误信息签订合同并支付中介费,此时中介构成违约,根据《民法典》第九百六十二条,委托人有权要求中介退还已支付的中介费,并可追究其赔偿责任。
反之,若中介确实对地基下沉问题不知情(如房东刻意隐瞒且中介已尽到合理审查义务),则需结合合同约定判断。若中介合同明确约定“因房屋质量问题导致合同无法履行的,中介费退还”,委托人仍可主张退还;若无此类约定,可能需要向房屋产权人(房东或卖方)追责,中介仅在无过错时不承担退还责任。行动建议:
1. 立即固定证据:收集与中介服务相关的全部材料,包括中介合同、中介费支付凭证(转账记录、收据)、与中介的沟通记录(微信、短信、邮件等)、房屋地基下沉的检测报告(需专业机构出具)、租赁合同或购房合同等,证明中介服务与房屋问题的关联性。
2. 核查中介合同条款:仔细查看中介合同中关于“服务瑕疵”“房屋质量问题处理”“中介费退还条件”的约定,若有明确条款支持退还,可直接作为协商依据。
3. 及时与中介沟通:以书面形式(如函件、邮件)向中介提出退还中介费的要求,说明地基下沉导致无法办公的事实,引用合同条款或法律规定,明确主张退还的金额及理由,避免口头沟通无凭证。
4. 补充房屋质量证据:若尚未取得地基下沉的专业检测报告,应尽快委托有资质的机构进行检测,获取具有法律效力的报告,作为房屋无法使用的核心证据。
赔偿计算方法:
中介费退还金额通常以实际支付的中介费用为基础,结合中介过错程度确定:
若中介存在故意隐瞒或重大过失(如明知地基问题却未告知),应全额退还中介费,并可能需赔偿因无法办公导致的实际损失(如租金损失、搬迁费用等,需另行主张);
若中介仅存在一般过失(如未完全履行审查义务),可根据过错比例部分退还,例如中介过错占60%,则退还60%的中介费;
若合同约定了“因房屋质量问题导致合同解除的,中介费按XX比例退还”,则优先按合同约定计算。
解决方法:
1. 协商解决:这是最快捷的方式。携带证据与中介当面沟通,明确中介义务及过错,提出合理的退还要求。可要求中介出具书面答复,若达成一致,签订书面退款协议,明确退款金额、时间及违约责任。
2. 向行业协会或监管部门投诉:若协商无果,可向当地房地产中介行业协会、消费者协会(12315)或住建局投诉,提交证据材料,由监管部门介入调解,督促中介退还中介费。
3. 申请仲裁:若中介合同中约定了仲裁条款(如“争议由XX仲裁委解决”),可向约定的仲裁机构申请仲裁,提交仲裁申请书、证据材料,由仲裁委裁决中介是否应退还中介费。
4. 提起诉讼:向房屋所在地或中介公司所在地法院起诉,提交起诉状、证据清单(包括中介合同、检测报告、沟通记录等),请求法院判决中介退还中介费并承担相应责任。诉讼时需注意诉讼时效(一般为3年,从知道或应当知道权利受损之日起算)。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第九百六十二条:“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条:“中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”(注:若因房屋问题导致合同解除,可参照此条主张中介费退还)
法临有话说:当办公楼因地基下沉无法办公时,中介费退还的核心在于证明中介是否尽到如实告知义务。建议先固定证据、核查合同,优先通过协商解决;协商不成可投诉、仲裁或诉讼。实际操作中,还可能遇到“中介以‘已促成合同’为由拒绝退款”“检测报告费用由谁承担”等问题,若您对证据收集、过错认定或法律程序不熟悉,可在本站免费咨询律师,获取针对性解决方案,维护自身合法权益。