续租期间承租人提前解除租赁协议的后果
2023年4月，杭州余杭区法院开庭审理了一个房屋租赁纠纷案件。本人在案件中作为德国籍被告的代理律师出庭参加了审理。
在该案中，原告以被告违反租赁协议提前解约为由，向被告提出了赔偿请求。但事实上，原、被告之间的租赁协议期限届满后，原告曾通过微信向被告发送了租赁协议，要求被告签署后拍照返回给原告。数日后，被告回复“Sorry for my late response”（抱歉回复太迟了）。此后，关于签署续租合同一事，双方没有进一步沟通。被告经原告同意，继续在租赁房屋中居住，被告按原告的要求如期支付了租金。四个月后，被告因个人事务原因，提出终止租赁关系、结算租金、退还押金的请求。但原告以被告提前解除租赁合同为由，扣留押金作为违约赔偿金，并向被告提出了进一步支付违约赔偿金的请求。
结合本案事实和相关法律规定，就违约赔偿金而言，本律师认为，原告提出的违约赔偿请求没有法律依据，不应得到支持。
根据民法典第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
因此，承租人解除续租协议的后果，需要区分不同的情况。以本案的房屋租赁协议为例，需要区分续租时是否以书面形式续签了租赁协议。
在续签租赁协议的情况下，如果承租人未与出租人就解约事宜达成一致，提前解除租赁协议，不再支付房租等费用，属于违约情形。出租人有权以违约为由主张承租人承担违约责任，承租人应当按照租赁协议的约定承担违约责任。
在未续签租赁协议的情况下，如果出租人同意承租人继续使用租赁房屋，或者双方以口头形式约定续签租赁协议但未实际签订，则双方之间形成不定期租赁协议。双方均有权随时解除租赁协议。因此，如果承租人解除租赁协议，不属于违约情形，出租人无权以违约为由主张承租人承担违约责任。
本案中，原、被告双方仅就续签租赁协议的事宜做了初步沟通，并未实际签订书面的续租协议。根据原告提供的聊天记录显示，被告回复“Sorry for my late response”（抱歉回复太迟了），并未明确表示同意续签。在这种情况下，双方口头上达成了不定期租赁协议。因此，原告有权随时终止租赁协议，且不需要承担违约责任。
主审法官支持了本律师的上述辩护理由，驳回了原告提出的被告承担违约赔偿金的请求。
