全装修商品房买卖过程的常见纠纷类型及裁判审查要点

　　（一）业主主张所购房屋为全装修房屋，以交付房屋为毛坯房为由主张返还装修款

　　审查要点：

　　1. 审查购房合同关于装饰设备标准的约定，确定涉案房屋是否为全装修房屋

　　来源：（2019）浙01民终7311号案，具体如下：

　　周磊、董婷婷认为其所购买的商品房为精装修商品房。本院认为，《商品房买卖合同》第十二条明确，商品房装饰设备标准约定于合同附件四，附件四中明确了案涉房屋的外墙、内墙、顶棚等交付标准，未明确案涉房屋系精装修。

　　2. 审查开发商向政府行政部门申请备案的销售方案是否明确系争房屋为全装修房，同时审核预售合同约定的价款是否为全装修房屋价款，开发商在在建工程报批、报监及竣工验收备案等阶段违规登记为毛坯房不影响全装修房屋的认定

　　来源：（2018）沪02民终2402号，具体如下：

　　本院认为，洪伟璇、华润公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《预售合同》虽约定系争房屋不含全装修的总价为3.080万元，但同时约定该房屋全装修总价亦为3.080万元，《补充协议》也明确房屋价款按《预售合同》约定的全装修总价3.080万元执行，华润公司向政府行政部门申请备案的销售方案亦明确系争房屋为全装修房，故本院认为双方合同标的为全装修房屋。华润公司在系争房屋建设审批过程中可能存在不规范的行为，但并不影响其与洪伟璇之间就购买全装修房屋达成的真实意思表示。

　　3. 审查样板间是否构成交付标准，审查出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料中关于全装修的宣传是否属于合同的组成部分

　　来源：（2019）浙01民终7311号案，具体如下：

　　双方签订的合同中亦未明确样板间为交付标准，且附件八中载明出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料属于要约邀请，不作为合同的组成部分。周磊、董婷婷主张的样板间及实际交付房屋装修差价及违约金缺乏依据，原审未予支持并无不当。

　　（二）业主主张装修价格低于合同约定价格，要求返还装修价差及资金占用利息

　　1.  不支持返还价差及利息的审查要点

　　（1）购房合同关于计价方式的约定，表明双方买卖的标的物是全装修房屋，而非在毛坯房之外由开发商另行提供装修服务

　　来源：（2019）川01民终18488号案，具体如下：

　　根据《商品房买卖合同（预售）》关于“商品房基本情况”和 “计价方式与价款”的约定，案涉房屋按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款中包含全部装修在内，且没有针对装修部分单独计价或拆分销售。因此，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非在毛坯房之外由开发商另行提供装修服务。

　　来源：（2019）鲁02民终11760号案，具体如下：

　　上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。该补充协议第一条第五款明确载明买受人已完全知悉且理解涉案房屋价格无法拆分毛坯价和装修价，并且承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。现上诉人主张涉案房屋装修价值另外单算，依据不足，其要求被上诉人返还装修差价款，不符合合同约定。上诉人上诉主张该补充协议第一条第五款剥夺其诉权，为无效条款，依据不足，本院不予采纳。

　　（2）商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，房屋价格并非毛坯价和装修价的简单相加，装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加