买房定金能退吗

买房交的定金和订金是一回事吗

很多人去售楼处看房，销售一催就急着交钱，收据上写的是"定金"还是"订金"，大多数人都没细看。这两个词在法律上差别很大。定金有担保性质，适用"定金罚则"——交定金的人反悔了，定金不退；收定金的人反悔了，得双倍返还。订金只是预付款，相当于先给一部分钱，房子不买了一般能退。所以，想退钱先翻出收据看看写的是哪个字。

《民法典》第五百八十六条到第五百八十八条专门规定了定金制度。第五百八十七条讲得很清楚："债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。"这就是法律上说的"定金罚则"。

什么情况下买房定金可以退

不是交了定金就一定退不了，关键看是谁的原因导致合同没签成。下面几种情况，法律上支持退定金：

开发商没有取得预售许可证

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条，开发商卖期房必须先拿到商品房预售许可证。如果开发商在没拿到许可证的情况下就收定金，这属于违规销售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，这种情形下买卖合同无效，定金应当返还。你直接要求退就行，开发商没道理扣着不放。

开发商隐瞒了重要事实

比如楼盘实际是"商住两用"但销售说是纯住宅，或者楼盘边上要建垃圾站、高压线却没告知。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。买卖合同被撤销后，定金自然要退。实践中，这类情形需要你自己举证，保留好销售承诺的宣传单、聊天记录、录音等证据。

双方就合同条款没谈拢

很多楼盘收了定金才拿出合同文本，买家发现合同里的条款跟之前口头承诺的不一样，比如交房时间推迟、公摊面积变大、装修标准降低。双方谈不拢导致合同签不了，责任不在买家这边。法院通常会认定这是"不可归责于当事人双方的事由"，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人应当将定金返还给买受人。

定金的数额有上限吗

开发商收定金可不是想收多少收多少。《民法典》第五百八十六条第二款规定了上限："定金的数额不得超过主合同标的额百分之二十。"买房的总价假设是两百万，那定金最多只能收四十万。超过的部分，不产生定金的效力，可以要求返还或者当做预付款。

如果开发商收的定金超过了总房价的百分之二十，超出的部分你可以主张不算定金，要求直接退回来。实务中很多开发商收的定金是几万块钱，通常不会超过这个比例，但大额定金的楼盘要注意核一下。

退定金的流程和注意事项

决定要退定金以后，别直接找销售说"我不买了，退钱"——这么说等于自己承认违约，定金就真退不了了。正确做法是：

第一，先收集证据。把当初交钱的收据、转账记录、宣传单页、销售承诺的聊天记录都保存好。

第二，以书面形式（比如发微信文字、短信或者快递函件）向开发商提出协商要求，说明退定金的理由（比如开发商没预售证、合同条款谈不拢等），这些理由要站得住脚。

第三，如果开发商不同意退，可以向当地住建委或者房管局投诉。根据《商品房销售管理办法》第二十二条，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。主管部门接到投诉后会责令开发商整改。

第四，投诉解决不了的话，就只能走法院了。定金纠纷属于民事纠纷，按《民事诉讼法》第一百二十二条，可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼。诉讼时效是三年，从知道权利被侵害那天起算，不用太着急，但也别拖太久。

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