当办公楼验收不合格导致无法正常使用，承租方欲解除合同却与转租方产生装修费争议时，需先明确验收不合格是否构成根本违约以确认解除合法性，再依据合同约定及法律规定处理装修费。核心在于固定验收不合格证据、审查合同条款，优先协商，协商不成可通过仲裁或诉讼解决。装修费承担需区分装修是否经同意、合同解除过错方及装修物性质，可参考折旧或过错比例计算。

办公楼验收不合格，欲解除合同转租方有装修费争议咋办

在办公楼租赁关系中，若承租方接收房屋后发现验收不合格（如消防不达标、主体结构问题等），导致无法实现办公使用目的，可能会提出解除租赁合同。此时，若存在转租关系（即承租方为转租方，实际使用方为次承租方），转租方可能因前期投入装修产生费用争议——例如转租方认为装修是基于正常履约的必要投入，要求次承租方或原出租方承担；而次承租方或原出租方则认为因验收不合格解除合同系转租方过错，装修费应由其自行承担。此类纠纷涉及合同解除的合法性、转租关系效力、装修费用承担规则等多重法律问题，需结合合同约定与法律规定综合分析。

举例来说，某公司通过转租租赁办公楼，装修投入20万元后发现消防验收不合格无法入驻，遂提出解除合同，而转租方以“装修已完成且不可逆”为由要求该公司承担15万元装修费，双方因此产生争议。

法律解析：

1. 验收不合格是否构成“根本违约”是解除合同的前提。根据《民法典》第563条，若租赁物（办公楼）验收不合格导致“不能实现合同目的”（如无法办理营业执照、存在安全隐患无法办公），承租方有权解除合同。需注意，“验收不合格”需达到“严重影响使用”的程度，轻微瑕疵（如墙面小面积霉斑）可能不构成根本违约，需通过维修解决而非解除合同。实践中，消防验收未通过、主体结构不合格等通常被认定为根本违约。

2. 转租关系中各方权利义务需先明确转租合法性。根据《民法典》第716条，转租需经原出租人同意，未经同意的转租可能导致转租合同无效（原出租人可解除与转租方的合同）。若转租合法（已获同意或原租赁合同允许转租），转租合同独立生效，次承租方的权利义务基于转租合同；若转租非法，次承租方可能无法直接向原出租人主张权利，需向转租方追责。

3. 装修费承担规则：约定优先，无约定则按法律区分情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第10-12条：①若装修前已征得出租人（转租关系中为转租方）同意，合同因违约解除的，有过错方应赔偿对方装修残值损失（如转租方未提供合格房屋导致解除，需承担次承租方装修损失）；②若未征得同意擅自装修，装修费通常由装修方自行承担（次承租方擅自装修则无权主张，转租方擅自装修同理）；③装修物若为“可拆除物”（如独立空调、办公家具），可由装修方拆除，拆除费用自行承担，若为“附和物”（如吊顶、墙面装修），则按残值处理。

行动建议：

1. 立即固定“验收不合格”的核心证据：包括但不限于第三方验收报告（如消防检测报告、工程质量鉴定书）、与转租方的沟通记录（微信、邮件、书面函件）、房屋现状视频/照片等，证明验收问题客观存在且已导致无法使用。例如，若消防验收未通过，需取得消防部门出具的《不合格意见书》，明确“整改后仍不达标禁止使用”。

2. 全面审查合同条款，明确约定优先于法定：重点查看转租合同中“验收标准”“解除条件”“装修费承担”条款。例如，若合同约定“因房屋质量问题导致无法使用的，转租方应退还租金并承担次承租方装修损失”，则可直接依据该条款主张权利；若约定“装修费由次承租方自行承担，无论合同是否解除”，则需结合该条款是否因显失公平或格式条款无效（如转租方未提示说明）。

3. 评估装修物性质及价值，为争议解决提供依据：委托专业机构对装修进行评估，区分“附和装修”（与房屋不可分离，如地砖、吊顶）和“可拆除装修”（如办公桌椅、隔断）。附和装修需计算“残值”（原值-折旧），可拆除装修则需确认是否已拆除及拆除损失；同时留存装修合同、付款凭证（发票、转账记录），证明实际投入金额。

4. 在协商中明确“过错责任”，降低沟通成本：向转租方释明法律规定——若验收不合格系转租方未履行“提供合格房屋”义务（如未核实原房屋验收情况即转租），则构成根本违约，根据《民法典》第577条，次承租方有权要求赔偿损失（包括装修费）；若转租方主张“装修未经其同意”，需由其举证（如次承租方未书面申请装修或超出约定范围）。

赔偿计算方法：

装修费赔偿金额需结合“装修原值、使用年限、过错程度”综合计算，常见公式及示例如下：

1. 附和装修残值计算（适用于经同意的装修）：残值=装修总投入×（1-已使用时间÷租赁总期限）。例如：次承租方装修投入10万元，约定租期5年，已使用1年，因转租方提供的房屋验收不合格解除合同（转租方全责），则残值=10万×（1-1/5）=8万元，转租方需赔偿8万元。

2. 过错比例分担（适用于双方均有过错）：若次承租方明知房屋未验收仍装修（次要过错），转租方未披露验收问题（主要过错），双方过错比例为2:8，则赔偿金额=残值×过错方比例（80%）。沿用上述例子，残值8万元，转租方需承担8万×80%=6.4万元。

3. 可拆除装修损失计算：若可拆除装修因解除合同需提前拆除，损失=拆除费用+物品折旧损失。例如：独立空调购置价2万元（预计使用5年），已使用1年，拆除费用0.5万元，折旧后残值1.6万元，总损失=0.5万+（2万-1.6万）=0.9万元，由过错方承担。

解决方法：

1. 优先协商解决，签订书面和解协议：双方可约定“转租方退还已付租金XX元，并一次性支付装修赔偿XX元，合同解除后互不追责”，协议需明确金额、支付时间、违约责任（如逾期支付按日千分之一计息），避免后续争议。协商时可引用合同条款和法律依据（如《房屋租赁司法解释》第11条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”），增强说服力。

2. 无法协商时，通过“调解/仲裁/诉讼”解决：

- 调解：向当地租赁纠纷调解委员会或律师申请第三方调解，由调解员根据证据和法律提出方案，促成双方妥协（效率高、成本低）；

- 仲裁：若转租合同约定“争议由XX仲裁委管辖”，需提交仲裁申请书、证据（验收不合格报告、装修合同、沟通记录等），仲裁裁决为终局性（周期较诉讼短）；

- 诉讼：向房屋所在地法院起诉，需准备起诉状（明确诉讼请求：解除合同、赔偿装修费XX元等）、证据清单（分类整理验收、合同、装修、沟通类证据），诉讼中可申请司法鉴定（如装修残值评估）。

3. 执行阶段注意财产保全，确保赔偿到位：若通过仲裁或诉讼胜诉，而转租方拒绝履行，可向法院申请强制执行，必要时在诉讼中申请财产保全（冻结转租方银行账户或查封其财产），避免“赢了官司拿不到钱”。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”

2. 《中华人民共和国民法典》第716条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

3. 《中华人民共和国民法典》第729条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”

4. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”

5. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”

法临有话说：办公楼验收不合格导致合同解除及装修费争议，核心在于“解除合法性”与“过错责任划分”。次承租方需先证明验收不合格构成根本违约，再依据合同约定或法律规定（如《民法典》及房屋租赁司法解释）主张装修费赔偿，优先通过协商解决，协商不成可通过仲裁或诉讼维权。生活中，类似纠纷还可能涉及“转租合同无效时装修费如何处理”“原出租人是否需对转租方装修费承担责任”等问题，若您遇到此类困惑，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解答。