当事人： 房子空置2年，每年物业费请人代缴，2年后去空房子看，发现靠阳台房间墙面都起皮，实木地板发黑，请师傅来修，后来楼下听见换水管，跑上来说她家阳台起霉，要我帮忙弄，我想材料也有，师傅帮忙弄无所谓就答应，结果别人告诉我这应该找物业，后来邻居找物业一千元搞定，我去找物业他们说权利有限，没法解决，后来我也没办法，只有不交物业费，他们才找法务要我交物业费，这是20的事，我交了2年物业费，再去找他们，他们说只有500的权限，所以到25止没交物业费，今天法务要我交物业费，我该怎么办
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2026-06-18 11:47:56
律师解答31条
你可凭物业未履行维修义务的完整证据，依法抗辩，要求减免对应时段的物业费。 法律分析 依据《民法典》第九百四十四条，即便房屋空置，业主仍需按约定缴纳物业费，但物业未按合同履行公共区域维修义务，属于明确的服务瑕疵，业主有权主张对应减免。你房屋墙面起皮、地板发黑，根源多属于物业应负责的公共区域防水或管线维护范畴，物业此前推诿不处理，直接导致你自行承担维修成本，还额外垫付了楼下邻居的维修相关支出，该类不作为行为完全不符合物业服务合同约定。司法实践中，该类有明确证据证明物业长期怠于履职的情形，法院普遍支持按比例减免物业费，同时不认定业主构成恶意拖欠，无需承担额外违约金。 解决办法 第一，你第一时间固定全量证据，留存房屋墙面起皮、地板发黑的影像记录，此前向物业报修的相关记录，以及你自行维修、垫付楼下邻居维修支出的凭证，形成完整闭环证据链，直接佐证物业长期怠于履行维修义务的事实。 第二，你向物业方明确出示《民法典》对应条款，指出其长期推诿不处理公共区域维修问题的违约事实，要求其在权限范围内，按此前承诺的标准，结合你自行支出的维修成本，对应抵扣欠缴时段的物业费。 第三，你向属地住建部门的物业监管科室提交投诉材料，清晰说明物业长期不履行维修义务、仅给出500元抵扣权限的不合理情况，借助行政监管力量，推动双方就物业费减免达成共识。 第四，你全程不签署任何认可自身恶意拖欠物业费的书面材料，不接受物业要求全额补缴且追加违约金的不合理方案，坚持以物业违约事实为依据主张合理减免。 第五，若双方就物业费减免无法达成一致，你直接在物业提起的催缴诉讼中提交全部证据，当庭提出物业违约的抗辩，要求法院结合物业履职瑕疵，判决按合理比例减免对应时段的物业费，彻底厘清双方的权责关系，维护自身合法权益。
解答于 2026-06-21 06:24:26
物业服务产生争议时，业主不能仅凭“对服务不满意”或“未入住”等理由直接全额拒交物业费，否则可能面临被物业公司起诉、支付违约金及被法院强制执行的法律风险。根据《民法典》第九百四十四条及相关司法实践，物业费是业主基于物业服务合同应尽的法定义务，物业服务具有整体性和持续性，部分服务瑕疵不能免除业主的缴费义务。但针对不同的争议情形，法律上对“能否拒交”或“能否少交”有明确的区分：一、可以合法拒交物业费的情形（全额拒交）物业完全未提供服务：物业完全不履行合同核心义务（如小区长期无保洁、无安保、电梯等公共设施完全瘫痪），构成根本违约，业主有权拒交。物业违规收费：物业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或合同到期后物业拒不退场仍索要费用的，对违规部分或到期后的费用有权拒交。物业整体转包：物业未经业主同意，将小区全部物业服务整体转包给第三方，自己不提供任何服务的，业主有权拒交。房屋未交付：房屋未实际交付给业主，或因房屋严重质量问题导致无法收房，此期间的物业费由开发商承担，业主有权拒交。二、可以“少交”物业费的情形（部分拒交/减免）物业服务存在严重瑕疵：物业提供了基础服务，但存在长期、严重的服务瑕疵（如公共区域长期脏乱差、电梯长期故障未修、安保严重缺失等），给业主生活造成实质性影响。此时，业主不能全额拒交，但可向法院主张“按质论价”，要求酌情减免部分物业费。物业造成实际损失：物业未尽到安保或设施维护义务，导致业主人身或财产受损，业主可主张用赔偿款抵扣部分物业费，或要求法院酌情减免。三、不能拒交物业费的情形（常见误区）仅对服务“不满意”：如保洁频次不够、绿化一般、工作人员态度不好等一般服务瑕疵，不能成为拒交物业费的理由。房屋质量问题：房屋漏水、发霉等质量问题属于业主与开发商的商品房买卖合同纠纷，与物业公司的服务无关，不能以此拒交物业费。房屋空置未住：物业服务是针对小区公共区域的整体服务，房屋空置不能免除业主的缴费义务（除非当地有空置房减免政策，需按当地规定或合同约定办理）。前业主欠费：二手房交易中，前业主拖欠的物业费应由前业主承担，新房主无权拒交，除非房屋买卖合同有明确约定。维权建议：若对物业服务有异议，建议先通过拍照、录像、留存投诉记录等方式固定证据，向物业或业委会书面反映要求整改；若协商无果，可通过向住建部门投诉或向法院起诉的方式维权。
解答于 2026-06-20 09:04:35
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