基本案情:马某与胡某系上下楼的邻居。马某住302，胡某住402。2024年1月，马某发现因楼上402室房屋地热漏水问题导致自家房屋被水淹，造成室内墙面及部分财物受损，马某与胡某因房屋漏水修复问题未达成一致意见。2024年3月，马某将胡某、热力公司、物业公司、置业公司一同起诉至槐荫区法院，请求法院判令被告停止侵害、彻底解决漏水问题、赔偿损失三万元及鉴定费用等。胡某辩称，请求法院依法裁判。热力公司辩称，热力公司既非涉案公寓地热系统的建设单位，亦非施工单位。马某主张热力公司应对其房屋损害承担连带责任，无事实与法律依据，应予驳回。302房屋受损的根本原因系其楼上402室内地暖管道漏水所致，与热力公司无关，应由室内用户承担相应维护义务。物业公司辩称，公司在发现302室漏水之后，组织员工进行抢险，且事后组织相关方就漏水事件进行协商；经过排查能够排除公共部位及共用管道发生漏水；公司已完全履行了双方物业合同约定的义务，要求驳回马某的诉讼请求。置业公司辩称，按照销售合同约定，地暖设施的保修期是两个供暖季，漏水已远远超出了质保期，因此，马某所陈述的由于建筑工程质量原因不成立，要求驳回马某的诉讼请求。
法院审理:法官经审理后认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”本案中，根据已查明的事实，造成涉案302室房屋漏水、墙面及物品被水浸泡的原因系因胡某所有的402室入户球阀之间的供回水管道渗漏所致，胡某作为402室房屋的所有权人，对自己所有的房产内的设施未尽到管理及定期维护之责，致使未及时发现供回水管道渗漏，造成涉案302室房屋墙面渗漏、墙皮及部分物品被污水浸泡损坏，且胡某在知道损害发生后，并未积极进行维修或采取相应措施减小损害后果。因此，胡某对上述损害后果的产生及损害的扩大存在过错，且与涉案302室物品被浸泡损害后果的发生及扩大具有因果关系，胡某对于本次漏水所致损失应承担侵权损害赔偿责任。另外，《山东省供热条例》第三十三条规定，“供热企业应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任。用户专有部分供热设施的维修、养护、更新责任，由用户承担。”热力公司作为涉案公寓的供热单位，为案涉公寓提供供热服务，根据鉴定报告可知涉案漏水原因为402室入户球阀之间的供回水管道渗漏，可基本排除供热异常因素，该入户球阀之间的供回水管道属于业主专有部分，应由业主自行承担维修、养护、更新等责任。结合热力公司非案涉公寓热力系统的建设单位，亦非施工单位，因此，对马某要求热力公司对其因此次漏水事件造成的损失承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。房屋的供暖系统是建设工程设计的重要一环，《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）…（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期…”；第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”本案中，经检测鉴定，“案涉302室顶板漏水的原因为402室入户球阀之间的供回水管道渗漏。供暖管道渗漏与管道管件材质、施工质量、地面装修等有关，可基本排除自然老化、使用不当、供热异常的因素，无法排除402室是否改动过室内供暖管道、是否有地面装修等。”置业公司作为涉案小区的建设单位，对案涉402室供暖管道设施负有保修义务，经查案涉402室房屋于2016年交付使用，至本案漏水事件发生时已超过2年质保期，因此，对地平公司辩称涉案402室房屋供热系统已过质保期其不应承担赔偿责任的辩称，本院予以采信。物业公司作为涉案公寓的物业服务公司，对涉案公寓共用设施、设备负有管理、维护的义务，案涉402室入户球阀之间的供回水管道部分属于业主专有部分，由业主自行承担该部分的维修、养护等职责，另因在本案漏水事件发生后，物业公司积极通知302室业主、并协同处理漏水事宜，因此，马某要求物业公司公司对其因此次漏水事件造成的损失承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。马某主张胡某对其住所进行修复，彻底解决漏水问题，以防止再次发生漏水侵害。经审查，胡某在庭审中陈述尚未对涉案402室漏水问题进行处理。本院认为涉案302室因402室漏水导致受损，马某主张胡某对402室漏水点进行修复，合法有据，本院予以支持。马某主张房屋修复费用、家具家电损失，并提供《价格鉴定意见书》证明其主张。经审查，根据鉴定意见，涉案房屋因漏水导致的财产损失的价值、房屋修复的造价合计为1.2万元，马某该项主张，合法有据，本院予以支持。马某主张租房合同内的房屋空置损失6000元，装修期间的房屋空置损失（1年）12000元。经审查，本院认为，马某的房屋因房屋渗漏水导致不能使用期间所产生的租金损失系因本次侵权行为所产生的合理损失，其要求赔偿义务人进行赔偿，合法有据，本院予以支持。综合考虑马某房屋发生渗漏水时间、马某为查明漏水原因提起诉讼、房屋维修需要时间修复、房屋修复后需要晾晒等及结合本案具体情况，对于马某主张租房合同内的房屋空置损失6000元，本院予以支持，对其主张的装修期间的房屋空置损失，本院酌定为6000元。马某主张房屋漏水原因鉴定费、财产损失鉴定费，并提供鉴定费发票证明其主张。经审查，马某为确定漏水原因、房屋修复造价、财产损失价值等进行鉴定所支出的鉴定费系因本次侵权行为所产生的合理损失，其要求赔偿义务人赔偿其鉴定费，合法有据，本院予以支持。综上，法院判决胡某对其402室房屋漏水问题进行维修；赔偿原告马某房屋修复费用、家具家电损失、房屋空置损失、鉴定费等各项损失；驳回原告马某对被告热力公司、物业公司、置业公司的诉讼请求及其他诉讼请求。
引用法条
中华人民共和国民法典
