父母出资21万元购房登记在子女名下，能否拿回取决于该笔款项的性质认定及出资时间节点。 一、款项性质的认定 如果父母出资时明确表示是借款（如签订借条、转账备注借款、聊天记录提及还款等），则构成借贷关系，父母有权要求子女返还21万元本金及利息。 如果父母未明确表示借款，司法实践中通常认定为赠与。此时需进一步区分是对子女个人的赠与还是对子女及其配偶的赠与。若子女已婚，该出资一般视为对夫妻双方的赠与；若子女未婚，则视为对子女个人的赠与。赠与完成后，房屋所有权已转移，父母原则上无权要求返还。 二、赠与的撤销例外 即便认定为赠与，在特定情形下父母仍可主张撤销：一是子女严重侵害父母权益（如虐待、遗弃）；二是子女对父母负有扶养义务而不履行；三是子女不履行赠与合同约定的义务（如约定父母可居住但子女拒绝）。但此类情形举证难度较大。 三、实践建议 若父母希望拿回款项，建议先与子女协商，明确当初出资的真实意思。如有借贷证据，可直接主张债权；如为赠与但子女不孝，可考虑以撤销赠与为由起诉。需注意，若房产已增值，父母仅能主张返还出资款本金，无权分享房产增值收益。 建议保留好转账凭证、沟通记录等证据，根据家庭实际情况选择协商或诉讼解决。

房产赠与手续 - 签订赠与合同：老人与受赠人需签订书面的赠与合同，明确房产的具体信息，如位置、面积等，以及双方的基本情况、赠与意愿等内容。 - 办理公证（可选）：虽然不是必经程序，但办理公证能增强赠与合同的证明力。双方可携带相关材料到当地公证机构申请公证。 - 申请变更登记：准备好赠与合同、公证书（若有）、双方身份证明、房产证等材料，前往当地负责农村房产管理的部门提出变更登记申请。 - 审核与公示：相关部门会对提交的材料进行审核，查看是否齐全、真实、合法等。部分地区可能还需要进行公示，公示无异议后，方可继续办理。

房屋所有权对外以房管局登记为准，使用权可以约定

夫妻共同财产析产的，就只需工本费。