开发商已同意退房且退房材料已在住建局备案，其拖延退款属违约，你可按“固定证据→书面催告→行政投诉→司法维权→执行保障”五步推进，同时主张退款+利息+违约金。 一、法律依据（明确维权根基） 1. 《民法典》第566条：合同解除后，开发商应返还已付购房款及利息，赔偿损失；有约定违约金的按约定执行。 2. 《民法典》第577条：开发商不履行退款义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 3. 住建部门对商品房退房备案与开发商资金监管有法定监管职责，可依法督促退款。 二、可执行五步维权方案（快速落地） 1. 固定核心证据（维权前提） - 必备材料：购房合同、付款凭证、开发商同意退房的书面/录音证据、住建局退房备案回执、催告记录、逾期退款损失凭证（如贷款利息单）。 - 证据保全：扫描存档、保留原件，注明日期与来源，必要时公证。 2. 书面催告（正式施压） - 发《退款催告函》，明确：退款金额、退款账户、15个工作日的最后期限、逾期将主张利息与违约金并启动诉讼/仲裁、承担维权费用（律师费、诉讼费等）。 - 送达方式：EMS快递（标注“退款催告函”）+ 电子邮箱，留存快递单、签收记录与邮件发送/回复截图。 3. 行政投诉（借助监管） - 向住建局提交书面投诉，附退房备案回执、催告函及送达凭证，要求督促开发商限期退款并核查预售资金监管账户。 - 同步拨打12345政务热线，要求住建局书面反馈处理结果。 4. 司法维权（终局保障） - 仲裁/诉讼选择：合同有仲裁条款的向约定仲裁机构申请仲裁；无则向房屋所在地或开发商住所地基层法院起诉。 - 诉讼请求：判令返还已付购房款及利息；支付合同约定违约金；赔偿因逾期退款产生的损失（如贷款利息、维权合理费用）；承担诉讼费、保全费。 - 财产保全：起诉/仲裁时申请冻结开发商等额银行存款或查封相应房产，防止转移资产（需提供担保）。 5. 执行与后续（确保回款） - 胜诉后若开发商仍不履行，在判决/裁决生效后2年内申请法院强制执行。 - 若开发商进入破产程序，立即申报债权，争取优先受偿。 三、关键注意事项 - 勿轻信“再等等”的口头承诺，坚持书面沟通并留痕，避免超过诉讼时效。 - 住建局备案仅完成退房手续，不代表开发商必须自动退款，需主动推进退款流程。