土地租赁期限

租赁地的租约期限一般由双方通过合同独立协商确定，但是法律规定，土地的租赁期一般不超过20年，否则超出部分无效；农村土地承包期限较长，30年以上的耕地、50年以上的草地和70年以上的林地。如果是特殊林木地的，还可以经过林业行政主管部门批准延长。

第一、租赁期最长为多长时间？
具体期限，国有土地长期租赁，具体期限不能超过法律规定的类似土地出让期限。
目前，我国存在着大量擅自出让、转让或出租农民集体所有土地用于非农业建设的现实。按照目前的法律，这仍是国家严格限制的行为。司法实践中，经常出现因擅自出租集体土地使用权而被法院认定无效。所以，签订集体土地租赁合同来获取企业经营用地时，要慎重对待，尽量避免相应的法律风险。
 
建设任何单位或者个人不符合集体土地使用权主体资格的，必须依法申请使用国有土地。现实中，土地承租人直接与集体土地所属村委会签订土地租赁协议的操作方式普遍存在，不合适。擅自出租集体土地将被法院认定为无效。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

第二、关于土地租赁最高期限的规定
《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定，农村集体经济组织成员有权依法承包集体经济组织承包的农村土地。
第二十条规定，耕地承包期为30年。草地的承包期为30至50年。森林承包期限为30-70年，经国务院林业行政主管部门批准，可以延长林地承包期限。
本期限适用于农村集体经济组织成员承包的农村土地，属于特殊主体的特殊规定。

 
第七百零五条《中华人民共和国民法典》(自2021年1月1日起施行)，租赁期限不得超过20年。部分超过20年无效。
租赁期满后，双方可续订租赁合同，但不得超过20年。
 
所以，除特殊情况外，一般主体签订的租赁期不得超过20年，超过20年，超过部分无效。
 

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