今天的语境限定于消费者购买开发商建设的新房，二手房不在其列。
一般情况下，购买商品房，办理不动产证的顺序为：签订合同——合同网签——备案登记——预告登记——首次登记——不动产登记薄的登记。
1.不动产合同网签
开发商与购房人签订书面合同后，由开发商登陆房产主管部门的房屋网签系统办理网签手续，无需购房人操作。网签是指在交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行网上备案及公布。网签后任何人均可在互联网上查询该房屋买卖信息。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。
2.不动产登记备案
商品房预售合同备案登记的简称是备案登记。网签和备案实际上是一前一后的两道工序。将网签过的合同进行网上登记备案。网签在前，备案在后。实践中，只有经过网签后才能做备案登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
做好网签备案，不仅关系到购房人办理房贷、涉税、产权登记，而且还能防止开发商“一房多卖”。因为，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时，时间顺序在后的商品房预售合同。
但在产权过户登记前，该商品房预售合同仍然没有物权效力。而且，备案登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。
3.不动产预告登记
预告登记也叫做预登记，其对立概念是本登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请办理的预先登记。
《中华人民共和国民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
实践中，办理预告登记需持有已经登记备案的房屋买卖合同原件，因此，备案登记通常是预告登记的前置程序。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。翻译成人话，做完预告登记，即便开发商、卖家把这个房子再卖第二次，也不会发生物权效力（房子依然还是你的）。
但是，预告登记的有效期限并非无限长，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
4.不动产首次登记
也称初始登记，房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，由房地产开发商提出申请。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。就是我们俗称的办理“大产权”。
没有开发商的首次登记，不能办理个人的产权证。只有开发商进行首次登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的不动产权证。
引用法条
中华人民共和国民法典
