买二手房要注意哪些事项

　　在房地产市场中，二手房交易一直占据着重要地位。然而，二手房交易涉及诸多环节，远比购买新房复杂，也更容易引发纠纷。

　　网友咨询：

　　买二手房要注意哪些事项？

　　律师解答：

　　1.产权明晰。要确认房产证上的所有人是否与卖房人一致。若卖房人并非真正的产权人，未经产权人授权擅自卖房，那么购房者的权益将难以保障。同时，务必查看房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况。

　　2.仔细审查合同条款。二手房交易合同是保障双方权益的重要依据，必须仔细审阅每一项条款。对于房屋地址、门牌号、面积、户型等基本信息，要确保准确无误。房屋总价、首付款金额、付款时间、方式等涉及款项的内容更是关键。

　　3.要注意房屋是否存在租赁情况。根据“买卖不破租赁”原则，如果房屋在出售前已出租，即使房屋产权发生变更，原租赁合同依然有效，新房东不能随意赶走租客。

　　4.税费承担问题。二手房交易一般会涉及契税、个人所得税、增值税、中介费等费用。在签订合同前，双方需明确各项税费的承担方，并将其写入合同条款，避免因税费问题产生纠纷。

　　5.如果购买的是学区房，可以向房东询问学位使用情况，要求房东提供相关信息；也可以联系房屋对应的学校招生办，咨询该房屋学位是否被占用以及学校对学位使用的具体规定；还可以向当地教育部门了解学校划片政策及学位分配规则。

　　律师补充：

　　国家实行不动产统一登记制度。办理二手房买卖过户，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规规定的其他材料。房地产管理部门对提供的有关文件进行审查。国土部门出税单，买卖方(或经纪方代)缴过户税费。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。