买房被告知送入户花园？实为公用绿地怎么办？

2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

《物权法》规定：住宅小区的绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房等，均属于业主共有，任何个人不得随意占用或改变其用途。

不可赠送：所谓的私家花园如果是属于公共绿地，且规划部门也出具了相应的说明并且证实，那么，按物权法规定，这些绿地归小区所有的业主共有。

如果规划没有变更，且没有经过全体业主的同意，开发商无权私自变更其用途，甚至将其使用权给予部分业主“专用”。

也就是说，对这些公共绿地，开发商无权将其卖给消费者，并在合同中予以约定。这样的合同条款是无效的，对此进行的宣传也属于虚假宣传。

可以赠送：在实际操作中，有些情况发展商是可以将露台或花园赠送给部分业主的。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

露台、绿地花园要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：

第一、规划上专属于特定房屋。这里的“规划”，指经过规划行政主管部门批准的规划，以及包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等；

第二、物理上专属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，即只有通过该房屋才能到达；

第三、销售合同有约定。也即开发商与购房人签订合同时，已经明确约定出售的部分包括露台、绿地花园。

符合上述三方面条件的情况下，开发商有权将顶层露台销售或赠送给某个特定业主。有些一楼的业主，花园也会以单价销售的形式出现在购房合同上，而在房产证上这个花园的面积则是以“余地××平方米”的形式出现的，余地只有使用权没有产权，拆迁、征地时是没有补偿的。

不慎“购买”了共用部分如何维权?

要对发展商的赠送是否合法作出判断，最简单的办法就是查询规划看看赠送部分是否属于小区共用部分，一般可通过项目的建设规划批准文件认定或咨询规划部门来确定。业主在购房时除了仔细查看购房合同约定外，还要要求开发商出示向有关部门报建的规划设计。

如果是小区公共部分，作为开发商无权把这栋楼的公用面积单独赠送给某一业主，不管是口头或是书面上答应的赠送都是无效的，后期业主在使用过程中容易因其他业主投诉等发生矛盾，并不能随心所欲地使用花园。

因不熟悉相关规定已经购买了此类房产，并因此比其他业主多支付了成本的，可收集相关宣传、承诺证据来维护自己的权益，这种情况下业主可以选择退房，由开发商承担相应的损失，可以要求开发商对这种欺诈销售行为进行赔偿。