按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。其次，租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。另外，如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

抵押登记权的风险

“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。

在大力建设新农村的背景下，县域金融有着很好的发展前景。但是，由于农村用地的一些特殊规定，银行在办理业务时要加强风险防范。

首先要对抵押房产深入调查，防止“先租后抵”。 银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

其次，银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”。如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。

最好，银行要加强贷后检查，防止土地用途变更。银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致。如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

《拍卖法》第二十六条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”

　　这一规定要求委托人在拍卖活动进行之前，应就其知道的或者应当知道的拍卖品来源和暇疵如实向拍卖人提示或指明，并出示有关证明文件，如财产权证明书、发票、拍卖品鉴定书等，这是法律规定委托人对拍卖物品承担的暇疵担保责任。

　　所谓暇疵担保责任，是指法律规定委托人对拍卖物品所有权或处置权合法性及质量等承担的保证责任。委托人有义务保证本人对委托拍卖的物品拥有合法的所有权或处置权，并保证其符合有关的质量要求。暇疵担保责任的具体内容由出卖人与拍卖人在合同中协商约定。

　　暇疵担保责任分为权利暇疵担保与拍卖标的物暇疵担保。前者是指拍卖标的物的权利全部或一部分无法移转给买主时，委托人所负的担保责任;后者是出卖物的权利虽然没有暇疵，但作为买卖标的本身存在暇疵时，出卖人应负的担保责任。为便于理解，我们对这两种责任作一点具体说明。

　　一、权利暇疵担保责任。权利暇疵，是指出卖物的权利根本不存在或有欠缺，比如出卖物的所有权属于他人或受到一定限制。权利暇疵担保，要求出卖人应担保第三人不会就拍卖物出卖前的原因向买主追索该出卖物或主张其他权利。当第三人基于出卖前的原因向买主追夺出卖物时，出卖人有义务防止该出卖物被追夺。如果出卖物因权利暇疵被追夺，财产权利的一部分或全部不能转移给买主时，出卖人应负损失赔偿责任。

　　二、标的物瑕疵担保责任。标的物的瑕疵担保责任，是指出卖人就出卖物的瑕疵对买主承担的财产责任。标的物的瑕疲，指出卖物本身存在的质量或其他有关缺陷。如有病的牲畜、商品的缺损、文物赝品等，以致不适合应有的用途。标的物瑕疵担保责任的条件，包括标的物瑕疵在交付时存在，而买主不知道，或标的物瑕疵按照一般的检查方法不易发现等，因此，买主在接受拍卖物时，应及时进行认真检查，发现瑕疵立即通知委托(出卖)人。并在法律规定的期限内请求修理、退换或赔偿财产损失。如果买主没有通知或没有在规定的期限内通知出卖人则会引起担保请求权的丧失。

　　根据法律，暇疵担保责任可依双方当事人的特约而加以限制或免除。但如果出卖人明知标的物有暇疵却企图通过特约蒙混买主的，这种特约应属无效。

拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。

　　拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。

　　拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。

　　竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。

　　拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。

　　委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。

　　拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。

　　拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

　　因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

　　因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。

担保法对抵押权、质权和留置权的消灭原因分别作了规定。担保法第52条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。第58条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。第73条规定，质权因质物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为出质财产。第74条规定，质权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，质权消灭。第88条规定，留置权因下列原因消灭：(一)债权消灭的;(二)债务人另行提供担保并被债权人接受的。本法在担保法的基础上，对担保物权消灭的共同原因作了归纳。

根据物权法规定，担保物权因下列原因消灭：

第一，因主债权的消灭而消灭。担保物权是从属于主债权的权利，主债权消灭的，担保物权也随之消灭。这里的“主债权消灭”是指主债权的全部消灭，根据担保物权的不可分性，主债权的部分消灭，担保物权仍然存在，担保财产仍然担保剩余的债权，直到债务人履行全部债务时为止。此外，这里的“主债权消灭”指客观效果，与因谁的清偿而导致“主债权消灭”无关。也就是说，债务人自己清偿债务的，担保物权消灭;第三人代债务人清偿债务导致主债权消灭的，担保物权也消灭。

第二，担保物权实现导致担保物权消灭。“担保物权实现”指债务人到期不履行债务时，债权人与担保人约定折价实现自己的债权或者拍卖、变卖担保财产，以拍卖、变卖担保财产所得的价款优先受偿。担保物权是为担保债权而设定的，担保物权实现就意味着担保物权人权利的实现，担保物权自然就归于消灭。但是需要强调的是，担保物权一旦实现，无论其所担保的债权是否全部清偿，担保物权都消灭。根据本法第198条、第22l条、第238条的规定，担保物权实现后，未受清偿的债权部分可以要求债务人清偿，但这部分债权已无担保物权。

第三，债权人放弃担保物权导致担保物权消灭。这里的“放弃”是指债权人的明示放弃，明示放弃主要包括两种情形：一是债权人用书面的形式明确表示放弃担保物权，例如，债权人与债务人或者提供担保的第三人以签订协议的方式同意放弃担保物权。二是债权人以行为放弃。例如，因债权人自己的行为导致担保财产毁损、灭失的，视为债权人放弃了担保物权。在立法中，对是否规定债权人放弃担保物权导致担保物权消灭曾有不同意见。从国外的立法例看，对这一问题的处理确实有两种不同的做法，有376的国家承认所有人抵押，如德国规定，放弃抵押权的，抵押权不消灭，抵押权归所有人享有;也有的国家规定，放弃担保物权导致担保物权消灭。我们认为，承认所有人抵押实际承认了抵押权的独立性.这与本法规定的担保物权的从属性相违背，所以本法采纳了后一种做法。

第四，法律规定的其他导致担保物权消灭的情形。这是一个兜底性条款，主要是指本法的其他条款或者其他法律规定的担保物权消灭的特殊情形或者专属于某一类担保物权的消灭原因，例如，本法第240条规定，留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。这就是留置权消灭的特殊原因。