近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，归根到底是一些不法开发商"玩弄面积猫儿腻"所致。因为，我们在买房时，一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。那么如何做到"心中有数"？为此，我们特邀了有关专家介绍自测商品房面积的方法。

工具：普通皮尺、计算器。

注意：测算是指测量和计算两个不同步骤。

测量：主要是量取住宅的实际尺寸

步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。

根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。

大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。

如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。

步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。

使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm（具体图纸中应标注）。

测量位置应在距地面1～1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360－20－2.5×2＝335cm.据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm.尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。

如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。

各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。

住宅内建筑面积的测算

将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积；一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。

房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢？

 按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范（jjf1058－1998）《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

 套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半、套与公共建筑之间的分隔墙的一半及外墙（包括山墙）的一半面积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照上海市有关规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。

 共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、套（单元）与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用销售面积。

 购房者单靠自身力量要测量、计算公（共）用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。

 实测面积与合同约定面积存在误差的，应按合同约定办法处理；合同没有约定的，应按《上海市房地产转让办法》的规定处理。

住宅套内使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。

　　利用坡屋顶内空间作房屋时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于正负1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。

　　每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的l／2折算计入使用面积

住宅套内使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。

利用坡屋顶内空间作房屋时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于正负1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。

每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的l／2折算计入使用面积。