中介方已促成交易，房企能否拒付佣金？

　　基本案情:周某在甲房产公司官方小程序上完成注册，成为该公司认证的全民经纪人，长期为甲公司推介客源、陪同客户实地看房，此前多笔成交订单均正常领取佣金。后来，周某成功引荐客户李某，购置甲公司旗下A项目的一套商铺，全程完成客源对接、陪同看房、沟通协调等居间服务。平台后台自动生成成交记录，系统显示交易有效，5万元居间佣金进入“待审核”状态。就在周某等候佣金发放时，甲公司突然提出拒付佣金。双方沟通协商无果，周某一纸诉状将甲公司诉至槐荫法院，请求法院判令对方足额支付5万元佣金。甲公司辩称，购房人李某签约时预留的联系电话并非本人实名登记号码，而是其配偶手机号，不符合平台客户推荐结算规则，因此拒绝发放佣金。而周某对此不予认可，他表示自注册成为经纪人以来，甲公司从未以任何形式告知“客户必须预留本人实名手机号才可结算佣金”这一硬性条件，且李某确系由其独家引荐成交，全程无其他经纪人对接带看，居间服务已全部履行完毕，理应正常结算佣金。

　　法院审理:如今，房产行业“全民经纪人”推广模式盛行，然而这种新模式也引发了不少纠纷。比如，经纪人成功引荐客户完成购房签约后，不少房产企业却以客户预留手机号不符合平台要求为由拒绝结算佣金。面对这类由线上平台规则引发的争议，法院会如何认定？本期法行槐荫，我们通过槐荫法院潘硕法官审理的这样一起案件，来解读其中的法律规则。案情回顾周某在甲房产公司官方小程序上完成注册，成为该公司认证的全民经纪人，长期为甲公司推介客源、陪同客户实地看房，此前多笔成交订单均正常领取佣金。后来，周某成功引荐客户李某，购置甲公司旗下A项目的一套商铺，全程完成客源对接、陪同看房、沟通协调等居间服务。平台后台自动生成成交记录，系统显示交易有效，5万元居间佣金进入“待审核”状态。就在周某等候佣金发放时，甲公司突然提出拒付佣金。双方沟通协商无果，周某一纸诉状将甲公司诉至槐荫法院，请求法院判令对方足额支付5万元佣金。甲公司辩称，购房人李某签约时预留的联系电话并非本人实名登记号码，而是其配偶手机号，不符合平台客户推荐结算规则，因此拒绝发放佣金。而周某对此不予认可，他表示自注册成为经纪人以来，甲公司从未以任何形式告知“客户必须预留本人实名手机号才可结算佣金”这一硬性条件，且李某确系由其独家引荐成交，全程无其他经纪人对接带看，居间服务已全部履行完毕，理应正常结算佣金。案件审理如今，房产行业兴起“全民经纪人”新型社交营销模式，大众可线上注册推荐客户赚取佣金，通常远低于传统中介费，房企获客成本也更低。该模式门槛偏低，极易引发佣金结算纠纷。纠纷根源在于佣金结算认定标准不一，本案较为典型。本案中，双方构成中介合同法律关系。根据《民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。简单来说：经纪人提供客源、促成交易达成，委托方企业顺利达成交易，就应当按照约定及时支付中介服务报酬。原则上，经纪人完整完成客源引荐、实地带看、交易对接等全部居间服务，最终促成买卖双方签订正式购房合同，就依法享有佣金获取权。通常，只有以下四种合理情形下，企业才可以拒绝支付佣金：一是客户本属于房企固有存量客户；二是客户已由其他经纪人先行推荐；三是经纪人存在违规操作行为；四是双方事先达成合法有效的特殊约定。除此之外，企业不得无故拒付、克扣佣金。甲公司的抗辩理由为线上注册用户协议。公司认为，周某注册账号时已勾选同意平台全部规则，协议内明确写明客户预留手机号需为本人实名号码，该条款属于既定结算规则，周某应当严格遵守。平台提前拟定、重复使用的统一规则，在法律上属于格式条款。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方，应当采取合理方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并按照对方要求予以说明。如果未履行提示说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案核心争议并非协议是否存在，而是房企有没有对直接影响佣金发放、关乎经纪人核心收入的重要条款，尽到法定提示与告知义务。经法院查实，甲公司虽主张手机号实名结算规则写入线上协议，但无法提供任何有效证据，证明其对该关键条款履行过醒目提示义务。既没有采用字体加粗、弹窗提醒、单独确认等醒目方式进行告知，也无任何线下告知、书面提醒相关凭证。反观周某提交的带看记录、成交凭证、对接记录等证据，足以证实案涉客户由其独家推荐，居间服务全部完成。法院审理认定，案涉手机号实名核验的佣金结算条款，因房产企业未依法履行合理提示与明确说明义务，该格式条款对周某不发生法律效力。最终，法院依法判决：被告甲房产公司限期向周某全额支付居间佣金5万元。